"Inmobiliario ?problema y soluci¨®n?"

Tan pronto hay una ligera mejor¨ªa, un nuevo rumor especulativo vuelve a aplastar al sector inmobiliario, cada vez m¨¢s sumergido en el financiero. "M¨¢s que un a?o, parece que ha pasado un siglo por los cambios a peor", as¨ª se describ¨ªa el panorama inmobiliario en la conferencia anual de la Asociaci¨®n de Promotores y Constructores de Espa?a (APCE) celebrada este lunes.

Se dice que este sector es a la vez problema -hoy por hoy, el crecimiento del PIB espa?ol ser¨ªa del 2,2% en lugar del 0,8% sin construcci¨®n- y soluci¨®n, por su gran capacidad de arrastre para el resto de la econom¨ªa. Entre 1998 y 2007, seg¨²n el Servicio de Estudios del BBVA, la construcci¨®n aport¨® el 20% del crecimiento, el 23% de los empleos y el 53% del total de la inversi¨®n. "La econom¨ªa no saldr¨¢ adelante por la construcci¨®n, pero tampoco sin ella", indic¨® Enryc Reina, de APCE.

La incertidumbre generalizada ha supuesto un hachazo a la d¨¦bil remontada que signific¨® el final de la desgravaci¨®n en 2010 y que fue cercenada por la deuda griega y, despu¨¦s, por la desconfianza en la deuda soberana.

Falta dinero. Esta es la mayor preocupaci¨®n y fue la gran protagonista de la conferencia que ha reunido esta semana a promotores con las otras patronales de la construcci¨®n, Seopan y CNC, estudiosos del mundo financiero, partidos pol¨ªticos y sindicatos. Sin financiaci¨®n no pueden poner en marcha su maquinaria: cada piso nuevo produce de 2 a 2,4 empleos; cada mill¨®n de euros genera 18 empleos, y cada 100.000 viviendas puestas en el mercado sube el PIB un 0,33%.

A los problemas de falta de financiaci¨®n, en aumento, se suman problemas de fondo. Estas son algunas de las preocupaciones y posibles soluciones:

Activos en manos de la banca."Hay que sanearlos con rapidez, transparencia y contundencia para eliminar las restricciones al cr¨¦dito", afirm¨® Pablo Matos, del PP. El suelo es el problema: esta materia prima est¨¢ quemando el balance de los bancos con 37.000 millones de euros embalsados. Es el 54% del total de los activos adjudicados a las entidades financieras, aunque tambi¨¦n es el ¨²nico que ha descendido desde diciembre de 2010. En esos seis meses, los que m¨¢s aumentan son las promociones en curso un 36%; las viviendas de particulares, un 23%.

Stock. Unas 714.000 viviendas, el 2,75% del parque espa?ol, seg¨²n AFI. Se estima que el 40% son vacacionales. Podr¨ªa eliminarse en siete a?os (seg¨²n la APCE) o cinco (seg¨²n ?ngel Berges, de AFI). Para el cap¨ªtulo suelo prev¨¦ que el stock tarde en absorberse 45 a?os o... nunca ya que la falta de operaciones en el mercado imposibilita fijar una fecha.

Demanda. Unas 300.000 viviendas anuales al a?o, seg¨²n APCE y AFI, que cifra en 250.000 la creaci¨®n de nuevos hogares, a los que suma la reducci¨®n del n¨²mero de personas por vivienda y la demanda tur¨ªstica. El soci¨®logo Jes¨²s Leal estima que no llegar¨¢ a 200.000 al a?o (50.000 de reposici¨®n) a la vista de la ¨²ltima previsi¨®n demogr¨¢fica del INE, que contempla un saldo negativo in¨¦dito en la historia salvo grandes epidemias. Este dato enfriaba, y no poco, la cifra anterior, pero Leal aporta un dato positivo: hay recorrido para atraer a nuestras ciudades ?mediterr¨¢neas, compactas con servicios y calidad de vida? un turismo culto.

Financiaci¨®n. Piden los promotores para la vivienda econ¨®micamente sostenible menos requerimiento de provisiones a la banca. Para que se salve algo en una actividad parada: las hipotecas est¨¢n en m¨ªnimos hist¨®ricos en cuanto al volumen y n¨²mero, con retrocesos del 42%. En cuanto a producci¨®n, los ¨²ltimos datos de Fomento muestran un descenso del 24% en el segundo trimestre de este a?o respecto a 2010 en viviendas iniciadas y las terminadas descienden un 43%. Baja la protegida y las rehabilitaciones provisionales un 37%.

Fiscalidad. Las medidas fiscales tienen que tener un horizonte temporal claro y aplicarse de forma progresiva; de lo contrario, en lugar de animar, enfriar¨ªan el mercado, seg¨²n Jos¨¦ Manuel Galindo, presidente de la APCE. Matos apuesta por restablecer la deducci¨®n por compra de vivienda y prolongar el IVA reducido. "Hasta que el stockdisminuya", coincidi¨® Pere Maci¨¤, de CiU, que sostiene que "no nos gusta la deducci¨®n, pero no hay otra medida que incentive y propondr¨ªamos que volviera". Desde la CNC, Juan Francisco Lazcano pide bonificaci¨®n en la transmisi¨®n de inmuebles, ya que hay doble imposici¨®n de IVA m¨¢s ITP, entre otras.

Alquiler. Siempre ha estado en desventaja respecto a la venta en cuanto a financiaci¨®n, ya que requiere inversi¨®n a largo plazo para ser rentable. Matos habl¨® de mejorar la fiscalidad y de destinar a alquiler parte del stock. Los promotores demandan nuevos veh¨ªculos de inversi¨®n que s¨ª sean interesantes. Detectan demanda de inversores. Esta semana, en el Barcelona Meeting Point, Fernando Conde, de la Universidad Abierta de Catalu?a (UOC), sosten¨ªa que "la bajada de precios combinada con la subida de los alquileres y la estabilidad de la demanda han provocado que los pisos sean un producto atractivo para inversores que pueden obtener rendimientos de entre el 4% y el 5%, cuando a?os atr¨¢s no se llegaba al 2%". Una propuesta local en los pasillos: destinar las fianzas depositadas en el Ivima a financiar los avales.

Urbanismo. ?Servir¨¢ la crisis para que se cambie un modelo ineficiente? Los planes parciales previos detallan usos y densidades y hasta la superficie de los pisos. El promotor reivindica poder hacer lo que demande el mercado para ajustar costes. "La normativa deber¨ªa fijar el n¨²mero de personas que pueden vivir en la zona para evitar un d¨¦ficit de dotaciones, pero no el n¨²mero de viviendas". Lazcano sostuvo que hay que agilizar los tr¨¢mites administrativos y de suelo con declaraciones responsables.

Leyes, muchas y farragosas. Adem¨¢s de la flexibilidad en la normativa urban¨ªstica, tambi¨¦n se pidi¨® unificaci¨®n. "En 2010, las comunidades aut¨®nomas firmaron 800.000 p¨¢ginas del BOE. Hay 10.000 leyes en vigor, m¨¢s decretos y ¨®rdenes ministeriales", denunciaba Jos¨¦ Mar¨ªa Lacasa, de la CEOE, que cerr¨® la conferencia anotando que hemos descendido 10 puntos en competitividad.

Ley de Suelo. No se puede hablar de larga vida para esta norma. Hubo cierto revuelo cuando Matos adelant¨® que si obtienen mayor¨ªa, se cambiar¨ªa la actual, que, como otras, nunca ha llegado a entrar en vigor plenamente ni se ha adaptado por las autonom¨ªas.