?Comprar vivienda en subasta o al banco?

El martes otra vivienda sal¨ªa a subasta en el Juzgado de Primera Instancia e Hipotecario n¨²mero 32 de Madrid. El abogado Javier Palmero, de Bufete Hipotecario, acud¨ªa con el ejecutante, en este caso un particular.

El piso, en Usera, sal¨ªa a subasta por 200.000 euros. No hubo ni un solo postor. "El martes se subastaron ocho viviendas a las 9.15 de la ma?ana y en 15 minutos est¨¢bamos fuera. Todas las pujas quedaron desiertas; solo hemos acudido los abogados", se?ala Palmero.

Es una escena que se repite muy a menudo. Las subastas se han quedado sin subasteros. El exceso de pisos subastados y los precios, que suelen superar a los del mercado actual, han disuadido a los licitadores, incluso a los profesionales. "Es muy dif¨ªcil conseguir los descuentos de hasta el 40% de anta?o. Hay alg¨²n que otro chollo, pero suelen ser por viviendas con hipotecas muy antiguas", explica Palmero. Manuel Gonz¨¢lez, presidente de www.subastaFACIL.com, cuenta que solo merecen la pena cinco o diez de cada 100 subastas. Dice haber asistido a adjudicaciones de una oficina valorada en 90.000 euros por 18.000 y de un chal¨¦ de 580.000 por 410.000 euros.

Si se quiere probar suerte no es necesario dedicarle un tiempo excesivo. Cualquiera puede ser subastero por un d¨ªa.

Si es la primera vez es recomendable acudir de la mano de una empresa de intermediaci¨®n, de un abogado o de un subastero de la zona que haga de gu¨ªa. Para enterarse de las viviendas subastadas existen varias opciones. Hay portales que recopilan y exponen de forma gratuita las subastas que van a realizarse en Espa?a. Aunque conviene ir directamente a los juzgados. Desde 2000 la publicaci¨®n de las subastas en los boletines oficiales no es obligatoria. "Nos queda la esperanza de que el Ministerio de Justicia a trav¨¦s de su nuevo portal provea de esos datos en breve", dice Gonz¨¢lez.

Para participar en una puja hay que tener una cuenta bancaria solvente. Para empezar, hay que desembolsar un 20% del dinero -se devuelve ese mismo d¨ªa si no se gana-. Y si consigue adjudicarse la vivienda hay que abonar el resto en menos de 20 d¨ªas. Pero antes de emocionarse ante la posibilidad de comprar hay que visitar la casa. Este paso deber¨ªa ser imprescindible si no se quiere pinchar en hueso, pero la realidad es que muchas veces hay que comprar a ciegas. "El piso solo se puede ver por fuera, nadie te va a dejar entrar en su interior", dice Palmero, que recuerda m¨¢s de una sorpresa. "Hemos visto sanitarios destrozados, ventanas arrancadas, pero el peor episodio fue un piso en el que hab¨ªan echado hormig¨®n por todo el suelo y resultaba imposible abrir la puerta".

Si todo est¨¢ en orden, la pr¨®xima visita ser¨¢ al Registro de la Propiedad a "solicitar una nota simple actualizada y analizar si existen cargas previas a la que se est¨¢ ejecutando, ya que estas (junto con el IBI y las cuotas de la comunidad del a?o en curso m¨¢s el anterior) son las cargas a las que tendremos que hacer frente", cuenta Gonz¨¢lez.

Llega el d¨ªa. Cabeza fr¨ªa y nervios templados. A veces uno se crece y acaba llev¨¢ndose las llaves de una vivienda que est¨¢ por encima del precio m¨¢ximo que pretend¨ªa pagar. No hay que olvidar que esa casa pertenece a alguien que va a ser desahuciado y es m¨¢s que probable que se niegue a abandonarla. Entre unas cosas y otras el lanzamiento se puede demorar de ocho a doce meses. "Aunque suene un poco raro aconsejamos contar con el ejecutado, que sea parte de la soluci¨®n y no del problema, proponi¨¦ndole una salida digna a cambio de dinero, de facilitarle el desalojo, de un alquiler econ¨®mico...", explican en www.subastaFACIL.com.

As¨ª las cosas, hoy d¨ªa los mayores descuentos no se consiguen en las subastas, sino en los adjudicados bancarios, es decir, pisos que se ha quedado la entidad financiera por el 60% del valor de tasaci¨®n original, m¨¢s gastos. "En muchos casos, el valor de tasaci¨®n de gran parte de esas viviendas, que es el de salida en las subastas, resulta ser superior al valor actual de mercado. As¨ª, aunque los bancos se adjudiquen las viviendas por el 60% del tipo de la subasta, las entidades se ven obligadas a ofertarlas por debajo de ese importe para poder venderlas", explica Palmero. Adem¨¢s, la casa se puede visitar previamente y el comprador se ahorra los tr¨¢mites de inscripci¨®n del t¨ªtulo y desalojo del propietario.

Una vez dentro de su cartera, las entidades financieras realizan una nueva tasaci¨®n y ponen el inmueble en el mercado con descuentos m¨¢s o menos agresivos. "En nuestra web encontramos un piso en Meco que cuesta 90.000 euros si lo vende un banco y la misma tipolog¨ªa de piso por 200.000 euros si lo vende otro", dice Fernando Acu?a, responsable de www.pisosembargadosdebancos.com.

Este portal ha pasado de unas 500 visitas al d¨ªa a 3.000 diarias. De hecho, "la semana pasada tuvimos r¨¦cord de clientes interesados en visitar inmuebles llegando a 500 en una semana. Y es porque los bancos han lanzado campa?as muy atractivas con descuentos de entre un 20% y un 50% sobre el precio publicado en sus webs". En www.pisosembargadosdebancos.com tienen un punto de acceso ¨²nico para buscar entre m¨¢s de 35.000 inmuebles y poder comparar. La financiaci¨®n en muchos casos llega al 100% sobre el precio de compraventa.