Los abusos en las ejecuciones hipotecarias se extienden

"A nadie beneficia y a todos perjudica mantener en la marginaci¨®n y en la exclusi¨®n social y financiera a familias enteras que nunca podr¨¢n pagar sus deudas hipotecarias pendientes", ha dicho esta semana la defensora del Pueblo, Mar¨ªa Luisa Llano Cavada.

Lo respalda con un informe a fondo que sale al paso de una plaga que se extiende de forma dram¨¢tica.

La clase media tambi¨¦n llora, pensar¨¢n quienes lean la historia de una familia que ha hipotecado una vivienda en una de las calles m¨¢s emblem¨¢ticas de una gran ciudad espa?ola.

Muestra que el drama no se ci?e a los emigrantes a los que un chiringuito financiero ha llevado por la puerta de atr¨¢s de un banco para obtener un cr¨¦dito con avales cruzados y a un inter¨¦s que duplica el que se aplica al espa?ol solvente, y que firm¨® sin ninguna tutela y sin saber d¨®nde se met¨ªa.

Cuando se convive con un procedimiento tachado de injusto y antisocial cada vez por m¨¢s voces, nadie est¨¢ a salvo.

La hipotecada es una mujer de m¨¢s de 70 a?os que pidi¨® un cr¨¦dito en 2007 para permanecer en la que hab¨ªa sido su casa durante 40 a?os. Tasada en un mill¨®n de euros y en 1,16 millones a efectos de subasta, el cr¨¦dito concedido fue por el total del importe de la venta, 837.000 euros y con exigencia de la firma de sus tres hijos como prestatarios. La crisis lo trastoc¨® todo.

Una enfermedad grave m¨¢s serios problemas econ¨®micos les dificulta afrontar los pagos de una cuota mensual que lleg¨® a alcanzar los 5.000 euros, cifra que se debe en parte a una cl¨¢usula suelo que el abogado de la familia califica de "leonina". Actualmente est¨¢ en los tribunales. Se ha personado en el procedimiento seguido por Adicae para que se declaren nulas.

La familia propuso sucesivas soluciones: periodo de carencia, reducci¨®n de cuota, daci¨®n en pago, que se regularicen los intereses cobrados por la cl¨¢usula suelo... En dos ocasiones contaron con compradores en firme, que no se concretaron, en la primera por las condiciones que impon¨ªa la entidad, y en la segunda porque se vieron forzados a firmar una segunda hipoteca. Era febrero de 2010 y eso cerr¨® la segunda oportunidad y dificult¨® m¨¢s a¨²n la venta del inmueble, seg¨²n sostiene la familia.

La se?ora ten¨ªa una relaci¨®n de afinidad con la entidad y de confianza con la directora de la sucursal de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad del C¨ªrculo Cat¨®lico de Obreros de Burgos, Cajac¨ªrculo, que desmiente la versi¨®n. Considera que ha dado un trato preferente y exquisito a los deudores, y una segunda hipoteca en condiciones muy favorables, adapt¨¢ndose a sus circunstancias y que se ha visto obligada a reclamarla judicialmente ante el impago reiterado.

D¨ªas antes de recibir la notificaci¨®n de que la entidad iniciaba la ejecuci¨®n hipotecaria, el bufete Naveros y Asociados Abogados se ocup¨® del caso. "Planteamos una carencia para posibilitar la venta pese a la ca¨ªda del mercado y Cajac¨ªrculo tampoco accedi¨®", explica Enrique Naveros. "Por eso iniciamos el procedimiento ordinario en daci¨®n de pago", prosigue.

El abogado ha depositado las llaves de la vivienda ante el juez. En diciembre ha sido admitida a tr¨¢mite, en un juzgado de Primera Instancia, la demanda de juicio ordinario de daci¨®n del piso en pago de la deuda. Solicita que se declare el derecho de los deudores de entregar la vivienda de su propiedad en daci¨®n en pago y que se condene a la entidad a aceptar la vivienda en daci¨®n en pago total.

La f¨®rmula es novedosa pero su planteamiento sigue la senda de dos autos de audiencias provinciales de Navarra en 2010 y de Girona en 2011 y, uno del 10 de enero de este a?o en un juzgado de Primera Instancia de Torrej¨®n de Ardoz. Considera Naveros un abuso de derecho que la entidad pueda quedarse con la vivienda por el 60% del valor, y la familia tenga que seguir pagando y que una de las partes imponga sistem¨¢ticamente las condiciones de lo pactado cuando se han producido cambios dram¨¢ticos en la situaci¨®n inicial.

Parte de que es la entidad financiera quien impone la tasaci¨®n, la empresa la que la realiza y adem¨¢s cobra al cliente el gasto. Y esta tiene un valor suficiente como para que la caja recupere el dinero prestado con el valor de la vivienda. Naveros sostiene que al ser el pr¨¦stamo inferior a las tasaciones, el cr¨¦dito queda extinguido con la entrega de la casa.

Aplica una cl¨¢usula que el Supremo ha venido admitiendo y que tiene en cuenta que entre las circunstancias cuando se celebr¨® el contrato y las actuales se ha producido una alteraci¨®n extraordinaria que hace que resulten desproporcionadas las prestaciones convenidas, teniendo en cuenta, entre otros requisitos, que hay buena fe por parte de los hipotecados. "La daci¨®n aparece como la ¨²nica salida y no perjudica a la entidad, ya que cubre con creces el valor del principal pendiente del pr¨¦stamo", alega el abogado.

Este y otros casos ponen sobre la mesa s¨¦g¨²n Enrique Naveros que "el presunto equilibrio que deber¨ªa existir entre las entidades financieras y los usuarios no existe, y es parad¨®jico que las entidades que han venido dando hasta el 120% del valor de tasaci¨®n en una hipoteca puedan quedarse con la vivienda por el 60% del valor, venderla por un valor superior y seguir reclamando y cobrando la deuda a la familia".

"La sociedad ve c¨®mo la banca recibe ayudas millonarias mientras le aplican a la ciudadan¨ªa el principio de que los contratos se tienen que respetar, pero no se aplica este criterio a la banca que us¨® una tasaci¨®n que forma parte del pacto en las dos partes y deber¨¢ ser respetada por la entidad", prosigue el abogado.

"Este problema estalla primero entre los m¨¢s vulnerables, pero el desm¨¢n cometido es tan brutal que va extendi¨¦ndose. Y se debe a una gesti¨®n temeraria del riesgo por parte de las entidades financieras", sostiene Rafael Mayoral. El abogado de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca denuncia que "los m¨¢s perjudicados en los procedimientos de ejecuci¨®n son los m¨¢s vulnerables: sin empleo, sin casa y endeudados, no se les est¨¢ informando de que tienen derecho a justicia gratuita, lo que supone toda una vulneraci¨®n de derechos fundamentales".

"Cuando se presenta demanda de ejecuci¨®n, el secretario del juzgado firma el decreto y le dan traslado al deudor. En ese momento debe pedir abogado de oficio quien no tenga medios. Los abogados comprobamos que re¨²ne requisitos y todo el procedimiento es legal", explica el abogado Francisco Guti¨¦rrez Vallejo, de G&R Abogados, en Alcal¨¢ de Henares.

Solo es posible oponerse en contados casos, pero luego, cuando se celebra la subasta y queda desierta y los bancos se adjudican la vivienda el 50% o el 60% del valor de tasaci¨®n, el secretario hace un decreto contra el que s¨ª se puede presentar recurso de revisi¨®n, en el que ya interviene el juez y tambi¨¦n cabe recurso de apelaci¨®n ante la Audiencia Provincial.

Precisamente actuando de oficio Francisco Guti¨¦rrez Vallejo ha visto c¨®mo el juez del Juzgado de Instrucci¨®n n¨²mero 3 de Torrej¨®n de Ardoz le ha dado la raz¨®n. Interpuso un recurso de revisi¨®n contra el decreto de adjudicaci¨®n a la entidad financiera por el 50% del piso de su cliente, tal como estaba previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, si no hay postor, "pero ese mismo art¨ªculo a?ade que puede adjudicarse o por el 50% o por el total de la deuda", aclara.

Recuerda que ha sido modificado: ahora la adjudicaci¨®n al banco es por el 60% del valor de tasaci¨®n, pero se ha eliminado esa coletilla, "una prueba m¨¢s de que quien manda es la banca", afirma.

Esta semana la Defensora del Pueblo en funciones ha pedido medidas excepcionales para los particulares, "al igual que se les ha dado al sector financiero" y llama la atenci¨®n al Banco de Espa?a "para que cambie de orientaci¨®n y se implique en la protecci¨®n del consumidor".

Volviendo a la sentencia que le da la raz¨®n, destaca Guti¨¦rrez Vallejo que "el juez de Torrej¨®n se ha acogido al art¨ªculo 3 del C¨®digo Civil: las normas habr¨¢ que interpretarlas teniendo en cuenta el momento en que se aplican. La banca no puede salir de rositas porque ha provocado la burbuja inmobiliaria prestando el dinero sin control, obviando que el pr¨¦stamo debe ser por el 80% del valor de tasaci¨®n".

El juez considera que la aplicaci¨®n autom¨¢tica de la regulaci¨®n de la ejecuci¨®n hipotecaria desconociendo la situaci¨®n actual de crisis econ¨®mica excepcional conllevar¨ªa dejar exento de responsabilidad a uno de los part¨ªcipes, la entidad financiera, causante de dicha situaci¨®n al haber valorado el bien objetivo de garant¨ªa especulativamente o de manera irreal. Y que el procedimiento de ejecuci¨®n hipotecaria le permite adquirirlo por un precio irrisorio y seguir exigiendo cantidades que rozan el importe del pr¨¦stamo. "De permitirse esto se estar¨ªa amparando una operaci¨®n... que no difiere mucho de la usura, proscrita por nuestro ordenamiento desde 1908".

El auto es recurrible en 20 d¨ªas. Hace poco, el agobado de Alcal¨¢ de Henares ha perdido otro caso similar, tambi¨¦n contra Bankia, en el que el cliente, tras pagar cuatro a?os, se queda sin piso, y una deuda similar a la hipoteca que le dieron m¨¢s 73.000 euros en gastos: costas, intereses. "No podr¨¢ pagarlo nunca, cuando el objetivo final de las ejecuciones judiciales o hipotecarias es terminar la deuda y no eternizarlas", se lamenta el abogado.

En el Club de Debates Urbanos se abord¨® el problema. Y entre otros datos, se apunt¨® que hay 13 juzgados firmando cuatro desahucios diarios. "Los procedimientos de ejecuci¨®n hipotecaria est¨¢n llegando a su final y est¨¢n reforzando los juzgados para que puedan ejecutarse los lanzamientos", indica Mayoral.