A favor del alquiler de vivienda

Flexibilidad para que propietario e inquilino decidan lo que m¨¢s les interese en cuanto a plazos y actualizaci¨®n de la renta y mayor seguridad jur¨ªdica para el arrendador, gracias a la intervenci¨®n del Registro de la Propiedad. Estas son las dos v¨ªas para fortalecer la presencia del alquiler en Espa?a que propone el anteproyecto presentado el viernes pasado por el Ministerio de Fomento.

Con todas las cautelas, porque el texto no es definitivo, los expertos consultados no acaban de verlo claro. Alguno incluso apunta que el legislador desconoce el d¨ªa a d¨ªa del mercado de alquiler.

Para el arrendador el principal y viejo problema es la inseguridad jur¨ªdica alimentada por la escasez e infrautilizaci¨®n de medios judiciales. La propia Administraci¨®n reconoce que ¡°los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por eso, para agilizar se reduce la intervenci¨®n judicial al m¨ªnimo imprescindible¡±.

Y aqu¨ª le dan entrada al Registro de la Propiedad: si se inscribe el contrato, el impago de rentas podr¨¢ dar lugar a la resoluci¨®n del arrendamiento sin m¨¢s exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial y sin necesidad de obtener sentencia declarativa. ¡°Una vez cancelada la inscripci¨®n del arrendamiento, se podr¨¢ ordenar la ejecuci¨®n, lo que implica la restituci¨®n del inmueble a su propietario¡±, explica Fomento.

El comprador s¨®lo estar¨¢ obligado a mantener el inquilino si el contrato est¨¢ inscrito en el Registro de la Propiedad

A?ade que se crea adem¨¢s un procedimiento judicial acelerado para que en 10 d¨ªas se proceda al pago de la renta debida y se simplifica el procedimiento judicial para los desahucios.

Desde Provivienda, que llevan varias d¨¦cadas gestionando alquileres sociales, la abogada Rosario Ubero anota que tras la ¨²ltima reforma procesal ya se da un plazo de 10 d¨ªas al inquilino para pagar, oponerse o devolver las llaves. En caso contrario el secretario del Juzgado dicta decreto por el que resuelve el contrato.

Pedro Hern¨¢ndez y Eduardo Llarena, abogados colaboradores del portal especializado www.enalquiler.com, coinciden en que la resoluci¨®n del contrato con el mero requerimiento es papel mojado porque ya no hace falta ni juicio ni sentencia y si el inquilino no abandona la vivienda tras ser requerido tiene que intervenir el juzgado para hacer el lanzamiento, que puede prolongarse de cuatro a seis meses.

¡°Una de las cosas previstas por Fomento es que la comisi¨®n judicial compuesta habitualmente por dos funcionarios, pase a integrarse por uno solo, duplicando as¨ª los recursos¡±, seg¨²n Llarena. El abogado considera que ser¨ªa mejor invertir m¨¢s que ahorrar: aumentar el horario, crear m¨¢s puestos de funcionarios y mejorar el sistema para evitar la suspensi¨®n de lanzamientos lo que se propiciar¨ªa ante situaciones delicadas en que se sienta desprotegido.

Sostiene Hern¨¢ndez que hasta que no se tome una medida efectiva para resolver los desahucios, que pueden tardar meses, ¡°no se deber¨ªa hablar de fomento del alquiler en Espa?a¡±. Y ese momento no ha llegado con esta norma.

La inscripci¨®n registral, de prosperar la redacci¨®n actual, garantizar¨¢, si se vende la vivienda, que el comprador estar¨¢ obligado a mantener al inquilino. Operar¨ªa en contra de los contratos en negro, algo que desmiente el abogado ¡°cuando hace la declaraci¨®n de IRPF el inquilino ya consigna la referencia catastral del inmueble, e incluso la renta si tiene derecho a deducci¨®n¡±. La explicaci¨®n es otra para Llarena: va a favor de las entidades financieras, ya que ante el aviso de embargo hay propietarios que alquilan la vivienda para paralizar el lanzamiento en un proceso de ejecuci¨®n hipotecaria. Si la norma prospera, se podr¨¢ echar al inquilino. Lo que s¨ª dan por seguro es que la visita al Registro de la Propiedad supondr¨¢ encarecimiento.

En cuanto a la flexibilidad, el plazo de pr¨®rroga forzosa pasar¨ªa de tres a cinco a?os y el de la autom¨¢tica de tres a uno. Para Llarena la reducci¨®n de plazos va en contra de la estabilidad que busca tanto arrendador como arrendatario.

Y si necesita la vivienda el propietario puede recuperarla -aunque conste as¨ª en el contrato como ahora- avisando con dos meses, y el inquilino, con un mes en cualquier momento, a menos que se pacte lo contrario.

Estos plazos introducen precariedad seg¨²n Hern¨¢ndez cuando de lo que se trata es de construir un mercado estable. Ubero anota que en los contratos sociales que gestiona ya se prev¨¦ el mes de antelaci¨®n para que el inquilino se despida ?-solo el 17% est¨¢ m¨¢s de tres a?os-, pero que al propietario se le pide tres meses para dar tiempo a encontrar nuevo alojamiento.

En la norma desaparece la actualizaci¨®n de la renta de acuerdo con el IPC. Manuel Pregal, administrador de fincas colaborador de enalquiler.com, advierte que puede dar lugar a abusos y se deber¨ªa vincular por defecto a ese u otro ¨ªndice. La experiencia de Ubero es que el IPC aporta certeza y que se est¨¢n negociando los contratos a la baja en este momento para retener al inquilino.

Resumen: comp¨¢s de espera ante el texto definitivo cuyos objetivos comparten. Acuerdo en que la veterana Ley de Arrendamientos Urbanos es buena y v¨¢lida y bastar¨ªa con cumplirla. Y que el cuello de botella est¨¢ en la Justicia: en los setenta se desahuciaba en mes o mes y medio, cuando ahora todo el proceso puede demorarse varios meses. Y hasta hace no tanto, a?os.