La vivienda social ya es m¨¢s cara que la usada en 11 provincias

El derrumbe del sector inmobiliario ha puesto patas arriba las pol¨ªticas de vivienda. Tanto, que en numerosas zonas de Espa?a los precios de los pisos sociales han quedado ya desfasados. En 11 provincias las viviendas protegidas ya son m¨¢s caras que las libres de segunda mano, con una diferencia de precio que llega al 30% en el caso de Teruel. Si el c¨¢lculo se hace por comunidades, en seis de ellas la brecha entre lo que cuesta comprarse una casa usada y una vivienda p¨²blica se ha ido cerrando hasta ser inferior al 10%, cuando antes de la crisis en esas autonom¨ªas esa diferencia era de cerca del 30%. El desajuste de los precios se debe tanto al desplome del precio de la vivienda libre como a la rigidez del mercado protegido.

La pol¨ªtica de vivienda en Espa?a se ha basado tradicionalmente en la construcci¨®n de pisos asequibles, sobre todo de propiedad, para ciudadanos que quedaban fuera del mercado libre. En esa ¨¦poca, muchos promotores desecharon la construcci¨®n de pisos protegidos porque no les sal¨ªa a cuenta, dada su enorme diferencia de precio con los de mercado: seg¨²n el Ministerio de Fomento, en 2007 los pisos sociales costaban la mitad que los libres. As¨ª que la principal preocupaci¨®n de las Administraciones fue subir los precios m¨¢ximos permitidos de los pisos p¨²blicos para atraer a los promotores privados a ese mercado. Pero esa estrategia dio al traste con el estallido de la burbuja.

Desde que los precios llegaran a m¨¢ximos a finales de 2008 para luego empezar a desinflarse, el valor de la vivienda libre ha bajado un 18,3%, mientras que el de la protegida solo lo ha hecho un 1,7%. Eso ha cerrado la brecha entre la vivienda libre y la protegida. En cinco provincias, el conjunto de las casas de mercado libre ¡ªtanto nuevas como usadas¡ª ya son m¨¢s caras que las sociales, pero la diferencia es todav¨ªa m¨¢s acusada en el caso de las de segunda mano. La comunidad que m¨¢s ha sufrido ese efecto es Castilla-La Mancha, donde la vivienda usada es un 6% m¨¢s barata que la protegida. En 2007, cuando los precios tocaban techo, las viviendas usadas costaban el 29% m¨¢s que las protegidas en la comunidad.

Por provincias, Teruel (la vivienda social es un 30% m¨¢s cara que la usada) y Cuenca (27,8%) se llevan la palma, pero ese efecto se da tambi¨¦n en Ja¨¦n (16,5%), Ciudad Real (15,58%), Le¨®n (12,5%), Toledo (7,9%), Lleida (5%), Ourense (3,33%) y Lugo (1%). En A Coru?a los precios entre un tipo de vivienda y otra son muy similares. En seis comunidades, adem¨¢s, la vivienda protegida no llega a ser ni el 10% m¨¢s barata que la de segunda mano y el 15% que el conjunto de la libre, tambi¨¦n la de obra nueva. Es el caso de Castilla y Le¨®n, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, Murcia y La Rioja. Por encima de la diferencia media de Espa?a, est¨¢n Catalu?a, Madrid y el Pa¨ªs Vasco, donde los pisos sociales cuestan la mitad que los de segunda mano.

Ca¨ªda de la construcci¨®n

El catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra (UPF), Jos¨¦ Garc¨ªa-Montalvo, explica que ese fen¨®meno ya llevaba tiempo ocurriendo. ¡°Los precios de los m¨®dulos hace unos a?os eran demasiado baratos, pero ahora es justo lo contrario¡±, asegura. Sin embargo, Garc¨ªa-Montalvo recuerda que los planes de austeridad y la crisis inmobiliaria han supuesto una ca¨ªda de la construcci¨®n de vivienda protegida.

En efecto, los precios m¨¢ximos fijados para la VPO en muchas ciudades superan con creces los precios medios de la vivienda libre. Eso incluso ocurre en las ¨¢reas metropolitanas de Madrid y Barcelona. En la Comunidad de Madrid eso ocurre solo en tres localidades de las que constan datos en las estad¨ªsticas de Fomento ¡ªAranjuez, Parla y Valdemoro¡ª, mientras que en la provincia de Barcelona eso sucede en nueve ciudades, entre ellas, Sabadell o Terrassa. En tres de ellas, el precio de mercado de los pisos es incluso m¨¢s bajo que los topes fijados para la vivienda social de r¨¦gimen especial, la que debe destinarse a las rentas m¨¢s bajas. Eso sucede en Vic, Manresa o Igualada. Y eso sin tener en cuenta las promociones de vivienda de precio concertado, que hace unos a?os se situaban a medio camino entre el libre y el protegido pero que hoy ya est¨¢n fuera de mercado.

Congelar los m¨®dulos

El Gobierno ha decidido congelar en los cuatro ¨²ltimos a?os el precio de los m¨®dulos de la vivienda protegida, pero no bajarlos. El exsecretario de Vivienda del Ejecutivo catal¨¢n Ricard Fern¨¢ndez explica que esa reducci¨®n de la diferencia entre ambos tipos de vivienda se debe sobre todo al derrumbe de los precios de los pisos usados y el mantenimiento del valor de los sociales.

En su opini¨®n, una soluci¨®n podr¨ªa consistir en cambiar varios municipios de zona ¡ªlos topes var¨ªan seg¨²n el ¨¢rea en el que se halla la localidad¡ª para abaratar la vivienda protegida en las ciudades que est¨¢n acusando m¨¢s el estallido de la burbuja. De momento, todo apunta a que esa tendencia va a seguir d¨¢ndose, tanto por la bajada que se espera de los pisos, cuya p¨¦rdida de valor los bancos est¨¢n provisionando, como por el aceler¨®n que est¨¢ dando la ca¨ªda del precio de la vivienda.