Mercado de la vivienda: ajustes, cambios de regulaci¨®n, desahucios y banco malo

En 2012 destac¨® la mayor intensidad de los descensos de precios en el mercado de la vivienda respecto de los cuatro a?os de ajuste precedentes. En dicho a?o persisti¨® la reducci¨®n de la nueva oferta de viviendas. La construcci¨®n residencial detrajo medio punto porcentual a la variaci¨®n anual del PIB. Destacaron los cambios en la regulaci¨®n, tanto en la fiscalidad de la vivienda como en la normativa bancaria que m¨¢s afecta al subsector inmobiliario. La tensi¨®n social por los desahucios provoc¨® la introducci¨®n de medidas de protecci¨®n a los hogares m¨¢s vulnerables. El a?o se cerr¨® con la creaci¨®n del banco malo, del que destaca tanto su amplia dimensi¨®n como la conveniencia de precisar una estrategia clara de actuaci¨®n en 2013.

De un ajuste total a la baja de los precios de la vivienda de alrededor del 30% en algo menos de cinco a?os, en 2012 tuvo lugar el descenso anual m¨¢s acusado. Destac¨® el retroceso del ¨ªndice de precios de vivienda del INE (-14,4% en el tercer trimestre de 2012). Los mayores descensos de los precios de las viviendas aparecen ligados a los cambios en la regulaci¨®n que supusieron los dos reales decretos Guindos, esto es, el 2/2012 y el 18/2012, introducidos en el primer semestre de 2012. Dichas normas obligaron a aumentar sustancialmente en 2012 las provisiones correspondientes a los activos t¨®xicos asociados con el mercado inmobiliario existentes a 31 de diciembre de 2011 en los balances bancarios.

Los factores determinantes de la demanda de vivienda presentaron una evoluci¨®n negativa en 2012. El fuerte retroceso del empleo ha dado lugar a que a fines de 2012 hubiese en Espa?a 17,5 millones de hogares y 16,3 millones de empleos. En este sentido, el ¨²ltimo Censo de Poblaci¨®n de 2011, referido al 1 de noviembre de 2011, ha subrayado el importante envejecimiento de la poblaci¨®n espa?ola. El intervalo de poblaci¨®n situado entre los 20 y los 35 a?os, que aporta la mayor creaci¨®n neta de hogares, ha descendido en casi 600.000 personas entre 2001 y 2011. Esta circunstancia, unida al saldo migratorio negativo iniciado en 2011, implica que el ritmo potencial de creaci¨®n de nuevos hogares va a descender de forma acusada en Espa?a.

La mejor¨ªa producida en las condiciones de acceso a la vivienda en propiedad en Espa?a en 2012, derivada de los descensos de los precios de las viviendas y de los menores tipos de inter¨¦s, no se ha traducido en mayores vol¨²menes de financiaci¨®n a comprador. Las entidades de cr¨¦dito han financiado las compras de las viviendas situadas en sus balances, y ha sido problem¨¢tico conseguir cr¨¦ditos para el mercado de la vivienda usada.

La evoluci¨®n del cr¨¦dito bancario ser¨¢ decisiva para el sector residencial en 2013

La restricci¨®n crediticia ha estimulado el acceso a la vivienda de alquiler. Dicha forma de acceso supone ahora la ¨²nica posibilidad de acceso a la vivienda, ante la pr¨¢ctica desaparici¨®n del instrumento tradicional, la construcci¨®n de viviendas protegidas para la venta y el alquiler, y la supresi¨®n en 2012 de las nuevas ayudas a los inquilinos.

En 2012 las hipotecas registradas superaron a las compraventas de viviendas. Una parte de las ventas se realiza sin pr¨¦stamo hipotecario, posiblemente por inversores, fondos de inversi¨®n y extranjeros. Las viviendas iniciadas se habr¨¢n situado en torno a las 45.000 y las terminadas se habr¨¢n aproximado a las 135.000. El stock de viviendas de nueva construcci¨®n a la venta se mantuvo en el entorno de las 700.000.

El proyecto de nueva ley de arrendamientos urbanos pone las cosas m¨¢s f¨¢ciles a los arrendadores. El plazo m¨¢ximo de los contratos desciende desde cinco hasta tres a?os, no se establece ning¨²n indicador para la actualizaci¨®n anual de las rentas y el propietario puede recuperar la vivienda sin demasiado esfuerzo por razones familiares, sin que dicha circunstancia figure en el contrato de arrendamiento. El nuevo Plan de Vivienda anunciado carece de empuje econ¨®mico, resultando casi por completo prescindible. Por otra parte, la nueva Ley de Costas revela la distancia entre un discurso oficial supuestamente renovador del modelo productivo y una actuaci¨®n pr¨¢ctica a todas luces continuista del viejo modelo que ha llevado a la econom¨ªa espa?ola a la actual situaci¨®n.

El inicio de 2013 se presenta problem¨¢tico, una vez desaparecidas las ventajas fiscales existentes hasta 2012. Desde el 1 de enero de 2013 el tipo del IVA aplicable a las ventas de viviendas habituales de nueva construcci¨®n ascender¨¢ desde el 4% del precio de la vivienda hasta el 10%. La influencia de la Uni¨®n Europea ha dado lugar a que la desgravaci¨®n en el IRPF por compra de vivienda desaparezca para las nuevas adquisiciones de vivienda habitual (15% anual de 9.040 euros por adquirente) desde la misma fecha.

El ritmo potencial de creaci¨®n de nuevos hogares va a descender de forma acusada

En 2013 ser¨¢ decisiva la evoluci¨®n del cr¨¦dito bancario para el mercado de vivienda. Hasta ahora las mayores provisiones introducidas en 2012, el dif¨ªcil acceso a los mercados mayoristas de dinero por las entidades de cr¨¦dito espa?olas y el amplio volumen de activos reales inmobiliarios en los balances bancarios han explicado la persistente restricci¨®n crediticia. Est¨¢ por ver si este panorama mejorar¨¢ en el nuevo a?o.

En el Memor¨¢ndum de Entendimiento firmado entre el Gobierno espa?ol y la Comisi¨®n Europea en julio de 2012, que instrument¨® la ayuda a Espa?a para sanear el sistema financiero, se previ¨® la creaci¨®n de una sociedad de gesti¨®n de activos que comprar¨ªa los activos t¨®xicos de los bancos y ¡°los administrar¨ªa con el fin de obtener su valor a largo plazo¡±. Dicha sociedad, Sareb, creada con mayor capital privado que p¨²blico, compra los activos a los bancos participantes (grupos 1 y 2) con un descuento medio del 63% en los activos reales y del 45,6% en los pr¨¦stamos a promotor. Los recursos b¨¢sicos de Sareb para efectuar tales compras proceden sobre todo de emisiones de deuda con garant¨ªa estatal.

La transferencia de los activos t¨®xicos de los bancos nacionalizados del Grupo 1 se ha realizado en 2012, con un valor aproximado de 35.000 millones de euros. Los activos procedentes de los bancos del Grupo 2 lo har¨¢n en 2013, con lo que el balance de Sareb ascender¨¢ a 55.000 millones de euros en 2013. El banco malo administrar¨¢ as¨ª unos 89.000 pisos y unos 13 millones de metros cuadrado de suelo. La presencia de Sareb en el mercado de vivienda ser¨¢ un dato a considerar desde 2013. De vez en cuando habr¨¢ que tener en cuenta que dicha entidad est¨¢ ah¨ª para ayudar al sistema financiero a sanearse y que ¡°deber¨¢ de minimizar las posibles distorsiones en los mercados que se deriven de su actuaci¨®n¡± (BCE, Dictamen del 14 de diciembre de 2012 sobre las sociedades de gesti¨®n de activos).

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez es expresidente del Banco Hipotecario de Espa?a y miembro de Economistas contra la Crisis.