Presidentes de comunidad de vecinos borrachos de poder

No es exagerado decir que las mayores batallas se libran en las comunidades de propietarios. Trifulcas, desavenencias y rencillas se muestran sin pudor en descansillos, ascensores y escaleras.

En muchas fincas toca cambiar el bast¨®n de mando y elegir nuevo presidente. Un alivio para el resto de propietarios. Algunos creen que la finca es su cortijo. Algunos se emborrachan con el cargo de gobernante y hacen y deshacen a su antojo.

A los administradores de fincas llegan consultas cada d¨ªa de este tipo: "Isabel nos cuenta que vive en una comunidad de ocho vecinos en la que el presidente lleva ocupando su cargo siete a?os, y por m¨¢s que le exigen cambios no hace caso". Estos vecinos desconocen el saldo de cuentas. "Nos enga?a diciendo que pronto har¨¢ una reuni¨®n, que necesita poner los libros al d¨ªa y as¨ª pasan los a?os y no conseguimos solucionar nada".

Otra vecina, Patricia, pregunta c¨®mo pueden obligar al presidente de su finca a convocar reuniones y mostrar los libros de cuentas".

La problem¨¢tica que m¨¢s se repite es "la absoluta pasividad, abuso de poder, extralimitaci¨®n en sus funciones, negativa a querer convocar juntas, no firmar la aprobaci¨®n de presupuestos, ejecutar obras sin que est¨¦n previamente aprobadas, disposici¨®n de fondos sin autorizaci¨®n de la junta (esto solo se puede hacer cuando la obra sea de car¨¢cter urgente, por ejemplo, si se est¨¢ cayendo una cornisa)", se?ala Patricia Briones, abogada del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Ojo porque es importante decir que no es un juego, el presidente es responsable de sus malas gestiones, si as¨ª lo dictamina un juez.

El caso es que aunque el presidente sea un incapaz, "es muy raro que los vecinos fuercen un cambio, tiene que ser un caso muy extremo. Las comunidades suelen dejar pasar el a?o del mandato, aunque ¨¦ste sea malo, y proceder al cambio en la siguiente junta ordinaria", dice Fernando Mosteiro, director de operaciones de Afinco Administraci¨®n de Fincas.

De querer provocar la sustituci¨®n, es la misma comunidad la que tiene que dar cuenta de que el presidente no est¨¢ ejerciendo correctamente su cargo, bien por dejaci¨®n, bien por toma de decisiones err¨®neas o por no consultar nada al resto de copropietarios. Y se le solicita una junta extraordinaria para tratar estos temas (basta con que lo soliciten la cuarta parte de los propietarios o un n¨²mero de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participaci¨®n). Incluso, si el caso fuera muy grave se incluir¨ªa en el orden del d¨ªa un punto para la elecci¨®n de un nuevo presidente.

Hay algunos mandatarios vecinales que hacen de menos, y otros que hacen de m¨¢s. El caso m¨¢s peligroso es el de los jubilados ociosos que se toman el cargo como algo personal.

Son muchos los que se encargan de buscar presupuestos por su cuenta y riesgo y llamar al fontanero o electricista que conocen o con el que han llegado a alg¨²n acuerdo econ¨®mico. Pero es un error. De la b¨²squeda de presupuestos se deber¨ªa encargar el administrador -si es un buen profesional-, como gestor de la finca que es, salvo que exista alguna comisi¨®n especial de obras que haya sido adoptada en la propia junta de vecinos.

Con la ley en la mano, el administrador deber¨ªa acometer ese tipo de gestiones. Es m¨¢s, por su conocimiento y trato con proveedores agiliza las actuaciones y los costes de los profesionales suelen ser m¨¢s econ¨®micos. Y, adem¨¢s, puede realizar un seguimiento continuo del trabajo, una correcta gesti¨®n del presupuesto y, si fuera necesario, reclamar por una mala ejecuci¨®n de las obras. Otra cosa es que el administrador sea un desastre, que tambi¨¦n puede ser.

La funci¨®n del presidente es la representaci¨®n de la comunidad en todos los asuntos que la afecten. Sin pasarse. El problema es que las comunidades de vecinos no tienen claro hasta qu¨¦ punto hay que delegar una tarea en el presidente, qu¨¦ derechos tiene por ostentar el cargo, a qu¨¦ debe hacer frente y a qu¨¦ no, indican en LDC, empresa encargada de la gesti¨®n de fincas.

La cosa se complica si el presidente es un moroso. "Aunque parezca incre¨ªble, la morosidad no es causa que excluya a un propietario para ejercer el cargo de presidente", dice Briones. No existe impedimento legal alguno para que un vecino moroso no pueda ocupar tal cargo.

Y da igual si la mayor¨ªa de los vecinos son deudores. Se sigue manteniendo el sistema de votaci¨®n que tenga la comunidad: por elecci¨®n, turno rotatorio o sorteo.

No obstante, las juntas pueden decidir -por un acuerdo adoptado por mayor¨ªa simple- saltarse al vecino moroso. Y, de hecho, lo hacen. "En las comunidades donde se nombra presidente por estricto turno de rotaci¨®n se saltan a los malos pagadores, ya que su nombramiento ser¨ªa incompatible con su persecuci¨®n judicial", aconseja Mosteiro.

Que el presidente sea un deudor puede repercutir directamente en la comunidad y en las relaciones entre vecinos, pues puede llevar a un conflicto de intereses por una posible dejadez de funciones del presidente a la hora de reclamar el pago de la deuda de la comunidad.

Lo malo es que el turno salta. Y, salvo algunas excepciones, no son muchos los propietarios que quieren y desean ser presidentes de su comunidad durante todo un a?o. ?C¨®mo librarse de este castigo? Es pr¨¢cticamente imposible.

El art¨ªculo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal es muy claro. El nombramiento del presidente es de car¨¢cter unilateral y de obligado cumplimiento, salvo que el propietario nombrado solicite su relevo ante un juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo. Esto es importante, pues no vale con enviar una carta a la administraci¨®n de fincas o al resto de copropietarios indicando que renuncia. El juez decide si las razones alegadas son suficientes.

La edad no exime del puesto, salvo que vaya acompa?ada de una imposibilidad manifiesta. Una raz¨®n para no ejercer puede ser una situaci¨®n grave de salud o una minusval¨ªa severa.

En estos casos debe primar m¨¢s la l¨®gica que la legalidad. "Obviamente, va a tener mucha dificultad para poder ejercer el cargo de presidente, lo que perjudicar¨¢ claramente a la comunidad. Por ello, la junta debe saltarle en el turno y nombrar al siguiente", explica Briones. El acuerdo para indultar al vecino debe adoptarse por mayor¨ªa simple. Si no hay pacto, el propietario afectado deber¨¢ acudir a la v¨ªa judicial y presentar el certificado de discapacidad y las causas que le impiden ejercer el mandato para que el juez resuelva.

Es importante destacar que el cargo no puede ser delegado en terceras personas o en un apoderado, aunque en el caso de personas mayores es muy habitual que se encargue de la presidencia un familiar cercano (casi siempre un hijo). Es el presidente en la sombra. Aun as¨ª, el titular es quien figura en las actas y firma en los bancos.

Otra v¨ªa de escape: cuando es nombrado presidente un propietario que no reside habitualmente en la finca al ser una segunda residencia. "En este caso, recomendamos que para que no haya vac¨ªo en la comunidad ejerza el cargo una persona que viva permanentemente en la finca, siempre propietario", indican en el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

La forma m¨¢s habitual de elegir presidente es por turno rotatorio anual, ascendente o descendente, piso a piso. No es muy com¨²n que un copropietario se presente voluntario. LDC insiste en que a las comunidades no les conviene que desempe?e el cargo una persona que no lo desea, ya que perjudicar¨¢ sus intereses.

La pregunta es: ?qui¨¦n quiere ser presidente de su comunidad de vecinos?