Los despojos de la burbuja

Bernardo Santiago recuerda que vio alarmado c¨®mo un gusano entraba por la nariz de su hija, una monada rubia de dos a?os y medio. Viv¨ªa en una barraca y con las lluvias se llenaron de bichos. De eso hace m¨¢s de un a?o. Ese d¨ªa, unas 40 familias de gitanos de Las Herrer¨ªas (Cuevas del Almanzora, Almer¨ªa) decidieron que ya hab¨ªan tenido suficiente de chabolas y cuevas. Desde entonces ocupan las 65 viviendas de la urbanizaci¨®n La Secuoya, que levant¨® el brit¨¢nico Joel Homes con un cr¨¦dito de siete millones que le dio Bancaja y que tiene el mismo destino que muchos horrores de la burbuja: el banco malo.

¡°Ve¨ªamos c¨®mo desvalijaban la urbanizaci¨®n. Se llevaban puertas, ventanas, lavabos y enchufes, mientras nosotros viv¨ªamos en chabolas. As¨ª que decidimos instalarnos aqu¨ª¡±, cuenta Santiago, de 25 a?os. En un d¨ªa de sol, se forma un corrillo r¨¢pidamente en el patio. La piscina, de azulejos azules, sin agua, es un almac¨¦n de chismes. Las puertas de las casas las han improvisado porque las originales volaron. Hay un gallo cuyo corral es un carro de supermercado volcado sobre ¨¦l. Un remolino de ni?os corretea y en la puerta un grupo de hombres juega a la petanca.

Santiago est¨¢ encantado en su hogar aunque ha tenido que enganchar ¨¦l la luz, apa?ar una nueva puerta y reponer los enchufes. Los gitanos cuentan que nadie de la propiedad ha ido all¨ª. ¡°Un d¨ªa se present¨® la Guardia Civil que nos tom¨® los nombres y puso n¨²meros en las puertas¡±, explica uno, que a?ade que estar¨ªan encantados de quedarse a cambio de un m¨ªnimo alquiler. La urbanizaci¨®n ni siquiera est¨¢ pegada al mar o con buenas vistas. Es de los a?os en los que todo se vend¨ªa.

A m¨¢s de 500 kil¨®metros, en un edificio del Paseo de la Castellana, en la zona financiera de Madrid, est¨¢ el reverso de esta historia. A las siete de la tarde de un d¨ªa de mayo salen del edificio j¨®venes br¨®kers que se desanudan la corbata antes de pisar la calle. Alguno lleva ya la boquilla de un cigarrillo de liar en la boca.

El cartel tras la recepci¨®n indica que, de las doce plantas, siete y el semis¨®tano son de Ahorro Corporaci¨®n, dos est¨¢n ocupadas por la consultora Deloitte y una por la marca de gafas Alain Afflelou. Nada advierte de que las otras dos est¨¢n en manos de la Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb), el banco malo, la sociedad avalada por el Estado en la que los bancos nacionalizados (Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco-Banco Gallego, Banco de Valencia, Banco Mare Nostrum, Ceiss, Liberbank y Caja3) han colocado sus activos t¨®xicos, los escombros de la burbuja. La mayor inmobiliaria de Espa?a no tiene ni un cartel en la puerta.

Entre lo traspasado por la banca hay ¡®resorts¡¯ fantasmas, pisos con morosos, urbanizaciones okupadas y obras a medias

En el interior hay un espacio di¨¢fano con pantallas planas en paralelo. El suelo es blanco y por los ventanales entra la luz. Nada pod¨ªa estar m¨¢s lejos de la urbanizaci¨®n ocupada. Sin embargo, los dos son hijos de la burbuja inmobiliaria, el antes y el despu¨¦s, el principio y puede que el fin.

Bankia fue nacionalizada en mayo del a?o pasado, solo d¨ªas despu¨¦s de que los gitanos tomaran La Secuoya. El pr¨¦stamo cumple con todos los requisitos para pasar al banco malo. Fuentes de Bankia se?alan que ese es su destino, aunque ni la Sareb ni Bankia confirman que haya sido transferido. No hay inventario p¨²blico de lo que ha pasado al banco malo. ¡°Los inmuebles propiedad de la Sareb corresponden a esta sociedad¡±, es la respuesta de Bankia.

El banco malo no solo hereda el pr¨¦stamo que el promotor dej¨® impagado, sino que presumiblemente se llevar¨¢ las reclamaciones de los compradores, que pagaron por una vivienda que no han recibido. Guadalupe S¨¢nchez defiende a una brit¨¢nica que en 2006 dio 71.100 euros como anticipo por una vivienda en La Secuoya. Pleitea en Valencia contra Bancaja. ¡°Bancaja [hoy Bankia] se opone a devolver la garant¨ªa. Cuando pase a la Sareb, heredar¨¢ el pleito¡±, cuenta. Del promotor solo saben que volvi¨® a Reino Unido.

El banco malo fue una exigencia de la Comisi¨®n Europea hace un a?o, que lo consider¨® ideal para limpiar a la banca de activos inmobiliarios t¨®xicos. La idea era hacer tabla rasa, como antes hab¨ªa hecho Irlanda. Se constituy¨® en noviembre y el 31 de diciembre recibi¨® el primer gran paquete de activos. Aspira a llegar a 200 empleados pero por ahora solo tiene 100. ¡°Por el volumen que tenemos deber¨ªamos tener 3.000 empleados, pero solo para contratarlos necesitar¨ªamos dos a?os, as¨ª que se va a subcontratar casi todo. Estamos construyendo el avi¨®n mientras despegamos¡±, explican fuentes del organismo. Su web recoge curr¨ªculos, aunque no explica qu¨¦ perfiles buscan.

La Secuoya puede ser un caso extremo, pero no ¨²nico. Activistas de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) han ocupado un edificio del banco malo en Salt (Girona) y otro en Sabadell (Barcelona). Cuando la Sareb pidi¨® el desalojo urgente de este inmueble, la juez le deneg¨® la petici¨®n por ¡°no haber llevado a cabo conducta alguna encaminada a la efectiva ocupaci¨®n del inmueble, incumpliendo los deberes de conservaci¨®n de los edificios¡±.

Los afectados por la hipoteca convocan una protesta contra la Sareb por no destinar pisos

La Sareb se qued¨® con 76.357 viviendas vac¨ªas, 6.293 alquiladas, 14.859 terrenos, 8.642 pr¨¦stamos a suelo, 3.924 pr¨¦stamos a obra en marcha, 61.702 pr¨¦stamos a obra terminada y otros 16.350 pr¨¦stamos. Ah¨ª se incluyen todos los inmuebles propiedad de la banca nacionalizada que superaban los 100.000 euros y los cr¨¦ditos a promotores de m¨¢s de 250.000. Todo est¨¢ valorado en 50.000 millones, lo que pag¨® por ellos tras un descuento del 63% en las viviendas y del 45% en los pr¨¦stamos respecto a lo que reflejaban los balances de la banca socorrida.

El esquema es singular. El Gobierno conmin¨® a empresas privadas para que participaran en el capital del banco malo. Santander, Bankinter, Unicaja, Mapfre, Iberdrola... entraron en la firma. Estas compa?¨ªas tienen el 55% de la empresa. El 45% restante es del Estado a trav¨¦s del FROB, el instrumento de rescate de las cajas. Pero la Sareb, con los 1.200 millones de capital que aportaron, no ten¨ªa los 55.000 millones que necesitaba para comprar y mantener los pisos y los pr¨¦stamos a promotores. Lo que hizo fue emitir deuda avalada por el Estado para conseguir ese dinero. Es decir, el riesgo es p¨²blico, pero esos 55.000 millones no computan como deuda p¨²blica ni el agujero aparece en el balance de los bancos. Es de la Sareb. Y lo ha avalado usted.

La mayor inmobiliaria de Espa?a tiene una web casi de aficionado y no gestiona lo que tiene, sino que paga una comisi¨®n a la banca socorrida para que intente vender los activos t¨®xicos que ella gener¨®. Es Bankia quien sigue intentando vender los mismos pisos, solo que ahora figuran en las cuentas de la Sareb. Los mismo comerciales que ofrec¨ªan pisos caros durante la burbuja ofertan ahora gangas en nombre del banco malo. La Sareb s¨ª negocia la venta de grandes paquetes a fondos de inversi¨®n internacional, muchos de ellos buitres al acecho de oportunidades. En algunos casos, los mismos que ganaron con la burbuja comprar¨¢n ahora a bajo precio.

¡°Ellos [la Sareb] no han visto lo que hay. No conocen lo que han comprado¡±, opina Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, profesor de la Universidad Pompeu Fabra y experto en el sector inmobiliario. Este se?ala que la Sareb es la digesti¨®n de la ¡°locura de la burbuja. Era una ficci¨®n que se disipar¨¢, como todas, con el tiempo, pero antes alguien tiene que pagarlo¡±.

Obviamente, no es todo como la urbanizaci¨®n de Almer¨ªa. Un poco m¨¢s al norte, en Alhama de Murcia, la Sareb ha heredado restos de Polaris World. Lo que naci¨® como un complejo megal¨®mano en un secarral, el Condado de Alhama, est¨¢ a medio gas. La urbanizaci¨®n iba a tener 15.000 viviendas, una ciudad entera para 45.000 personas en medio de la nada, pero se qued¨® en 3.500. Tras un acuerdo con los bancos acreedores estos pasaron a gestionar parte del patrimonio y fundaron Inversiones en Resorts Mediterr¨¢neos, propiedad de Banco Popular, Banco de Valencia, Banco Sabadell-CAM y Bankia. La parte que le corresponde a Bankia y Banco de Valencia est¨¢ en la Sareb. Eso incluye unas 130 viviendas en la isla, una parte de la urbanizaci¨®n que deb¨ªa dar a un campo de golf nunca construido.

La sociedad prev¨¦ liquidar el ¡®stock¡¯ en 15 a?os y dar beneficios a los accionistas. El 45% del capital es p¨²blico

Daniel Ormel es un holand¨¦s que hace tres a?os lleg¨® a Murcia a trabajar como agente de la propiedad. Es ¨¦l quien vende, incluso en festivos, los apartamentos a quien se acerca a comprar en el Condado de Alhama. Hace unos d¨ªas le llegaron las llaves para que ense?ara los de la isla, 67 metros cuadrados, dos habitaciones y un ba?o. ¡°El Banco de Valencia vend¨ªa los pisos por 57.750 euros y ahora est¨¢n entre 57.750 y 80.000. Han subido¡±, explica en ingl¨¦s. En la zona se puede pasar sin hablar castellano. El 50% de la propiedad es de extranjeros.

El sector tiene la impresi¨®n de que la Sareb est¨¢ subiendo los precios, aunque la empresa afirma que busca un valor de mercado caso a caso. Justifica que el argumento es absurdo, que pretende vender 45.000 viviendas en los cinco primeros a?os y que con ese m¨ªnimo volumen es imposible que ellos fijen el precio del mercado porque en Espa?a se venden 300.000 viviendas al a?o.

En el resort hay otros dos bloques ¡ªlos jardines 7 y 8¡ª propiedad de la Sareb, seg¨²n Ormel, pero a¨²n no est¨¢n a la venta. Una portavoz del banco malo explica que no se trata de inundar el mercado de golpe. Por las calles del Condado de Alhama hay poca gente, aunque los jardines est¨¢n cuidados, las calles limpias, el campo de golf funciona y hay seguridad a la entrada. No hay signos de vandalismo.

Jos¨¦ Luis Gonz¨¢lez es un vallisoletano de 67 a?os, exdirectivo de Renault, que pasa temporadas en su apartamento del Condado. ¡°Todo el a?o viven aqu¨ª unas 400 familias de forma permanente. Un 15% de las casas deben de ser de bancos¡±, cuenta en un alto en su paseo en bicicleta. ?l compr¨® en 2008 y calcula que, desde entonces, los apartamentos han ca¨ªdo un 30%. Aun as¨ª est¨¢ satisfecho de la compra. Afirma que los propietarios est¨¢n al corriente de pago y que la comunidad funciona.

Cu¨¢nto paga la Sareb en gastos de comunidad es otra cifra que la entidad no ha publicado, pero que debe de ser enorme. Luz, comunidad, agua, seguridad, IBI... corren a cuenta de la Sareb en toda Espa?a. Estos d¨ªas, tasadores recorren sus propiedades para realizar auditor¨ªas energ¨¦ticas de las casas, un requisito imprescindible para vender viviendas a partir de junio.

En Macenas (Almer¨ªa) hay un complejo de lujo. Tras el concurso de acreedores del promotor, buena parte pas¨® a la banca. ¡°Si quiere informaci¨®n no venga aqu¨ª, vaya al banco¡±, advierte el guarda de la puerta. Hay seguridad privada y el campo de golf se mantiene. Parte de la urbanizaci¨®n est¨¢ a medio construir.

Una portavoz de la Sareb explica que en su plan de negocio se incluye ¡°una partida poco significativa¡± para demoliciones. Son 100 millones de euros. La Sareb ha recibido 3.200 viviendas a medio hacer, pero no todas requerir¨¢n la piqueta. La entidad insiste en que las promociones a medias no son necesariamente un problema. Hay fondos de inversi¨®n chinos que se han interesado por obras en construcci¨®n. La sociedad negocia su primera gran venta de pisos sin terminar y viviendas acabadas en Andaluc¨ªa y Valencia por unos 200 millones, seg¨²n Bloomberg. Hay un goteo de ventas a particulares dif¨ªcil de contabilizar.

Las viviendas se podr¨¢n vender, si se baja el precio o pasan los a?os, pero m¨¢s t¨®xico es lo que no se ve: el suelo. Garc¨ªa Montalvo se?ala que el verdadero problema de la Sareb es el terreno: ¡°No hay forma de que en 15 a?os se vaya a desarrollar mucho del suelo que tiene¡±. Un tasador resume la p¨¦rdida del valor del suelo: ¡°El otro d¨ªa tas¨¦ en 200.000 euros un terreno que en la burbuja yo mismo valor¨¦ en cinco millones¡±. Como su cartera es enorme, la Sareb tambi¨¦n ha heredado parte del suelo en el que se iba a levantar una urbanizaci¨®n en El Palmar (C¨¢diz), de la mejor costa virgen de la Pen¨ªnsula, seg¨²n Lola Yllescas, de Ecologistas en Acci¨®n, que estudia realizar una oferta sobre el terreno. La misi¨®n de la Sareb es venderlo al mejor postor, que presumiblemente ser¨¢ el que m¨¢s quiera construir. El Estado contra su costa.

El plazo de 15 a?os es el que se ha marcado la Sareb para liquidar la sociedad y devolver a sus accionistas los 1.200 millones que pusieron y con una rentabilidad del 14% anual. Los tres lustros son ¡°un plazo de tiempo suficiente para dar salida a los activos en el momento m¨¢s adecuado para ofrecer mayor rentabilidad a sus accionistas¡±. En un Power Point, la Sareb cuenta con vender hasta 2027 activos por 75.810 millones. Seg¨²n esto, el Estado har¨¢ un negocio fabuloso con los restos del naufragio.

Carlos S¨¢nchez Mato, economista, profesor de la Complutense y miembro de Plataforma por una banca p¨²blica, no se cree nada: ¡°Que me llamen perroflauta si quieren, pero ese plan es el cuento de la lechera. Han hecho un ejercicio de trileros para quitar los 55.000 millones de los balances de los bancos y que no aparezca como deuda p¨²blica. Pero eso no implica que no exista. La vamos a pagar entre todos¡±. S¨¢nchez Mato viste traje y chaqueta y sus pron¨®sticos alejado del discurso oficial se parecen a los que tanto acertaron antes del estallido de la burbuja. Habla r¨¢pido pero did¨¢ctico. ¡°No solo avalamos la deuda de la Sareb sino que ponen de accionistas a la banca, a la que no le interesa que la Sareb venda pisos porque compite con ellos¡±. Y critica que tenga miles de viviendas que no destina a fines sociales.

Esa es la principal reclamaci¨®n de la PAH, que ha convocado el mi¨¦rcoles una concentraci¨®n ante la an¨®nima sede de la Sareb coincidiendo con la primera junta de accionistas de la sociedad. No solo critican que el Estado sea el mayor accionista de la mayor inmobiliaria de un pa¨ªs con un grave problema de desahucios, sino que cargan contra el sueldo de sus directivos. Su presidenta, Bel¨¦n Romana, cobrar¨¢ este a?o un m¨¢ximo de 498.000 euros. La Sareb se?ala que est¨¢ por debajo del m¨¢ximo autorizado para las cajas nacionalizadas.

Aunque oficialmente el banco malo no desahucia a nadie porque no ha dado hipotecas, la realidad es m¨¢s compleja. Hay pisos con inquilino entre los traspasados. Es el caso del pisito que Roc¨ªo Edilma S¨¢nchez compr¨® en Tetu¨¢n, un barrio popular de Madrid. Esta ecuatoriana de 40 a?os que trabaja atendiendo a dependientes pag¨® 270.000 euros por ¨¦l en 2007. Un precio hoy incre¨ªble para un piso desvencijado de 78 metros cuadrados. ¡°Nos dijeron que pagar¨ªamos 700 euros al mes, pero luego vimos que era m¨¢s. Cuando comenz¨® a subir y lleg¨® a 1.900 euros al mes ya no pude seguir. Mi pareja llor¨® mucho cuando no pudimos pagar¡±, explica en la casa.

En noviembre pasado le lleg¨® el aviso de desahucio, que logr¨® parar la PAH. En enero, la sucursal de Bankia le dijo que la vivienda hab¨ªa pasado a la Sareb, pero el desahucio sigui¨® su curso. En mayo volvi¨® a recibir el aviso de que deb¨ªa dejar el piso. Se ha llevado sus cosas a casa de una amiga porque la carta le avisaba de que ¡°todos los muebles y enseres as¨ª como efectos personales¡± que encontrase la comisi¨®n judicial se considerar¨ªan ¡°abandonados a todos los efectos¡±. La nueva ley ha suspendido el desahucio. ?Qu¨¦ har¨¢ la Sareb? Aunque formalmente su misi¨®n es vender el piso con el m¨¢ximo beneficio posible para los accionistas (y el principal accionista son los espa?oles), fuentes de la entidad se?alan que buscar¨¢n acuerdos con los inquilinos.

Pero mientras se pone en marcha la maquinaria hay casos chocantes. Martina (nombre ficticio) lleg¨® de Colombia en 2001. Con sus 40 a?os, dej¨® de pagar la hipoteca de 191.600 euros que firm¨® con Bankia en 2007 por un apartamento en una zona popular de Madrid. ¡°Lleg¨® un momento que tuve que elegir entre comer y pagar la hipoteca¡±, explica. Tras paralizar el desahucio negoci¨® con el banco un alquiler social de 220 euros al mes. A punto de firmar, le informaron de que su piso hab¨ªa pasado a la Sareb. Desde entonces, nadie se ha puesto en contacto con ella. La vivienda est¨¢ pendiente de que se fije un precio para sacarla a la venta, pero all¨ª vive Martina con sus dos gemelos, de siete a?os. Como nadie la ha llamado, desde enero no paga ni el alquiler social. ¡°Me estoy beneficiando, pero no quiero esto. Cada ma?ana miro al buz¨®n con miedo a ver qu¨¦ habr¨¢¡±, cuenta en una cafeter¨ªa en Madrid.

La Sareb pide distinguir entre desalojos por ocupaciones ilegales y desahucios por impagos: ¡°Por responsabilidad estamos obligados a comunicar si hay una okupaci¨®n¡± y a?ade que hay edificios ¡°con tr¨¢mites pendientes de habitabilidad¡±. Sobre si, como reclama la PAH, har¨¢ la vivienda accesible a otros, una portavoz responde que ¡°la responsabilidad p¨²blica de la Sareb es desinvertir los activos de la forma m¨¢s rentable posible para los accionistas¡± y que ¡°el Gobierno ha creado un fondo social de viviendas¡±.

Conforme pasan los d¨ªas y la gente descubre que sus viviendas han pasado a la Sareb, a la sociedad le crecen los problemas. Es el caso de las 163 familias de una cooperativa de Arroyomolinos (Madrid) que siguen esperando su vivienda al negarse a pagar un sobreprecio. ¡°Nos dan buenas palabras y esperamos que lo solucionen¡±, cuenta Mariano, de 30 a?os. Compr¨® la vivienda hace ocho junto a su novia. Est¨¢ terminada pero no pueden entrar a vivir porque se niegan a pagar 60.000 euros de m¨¢s que les piden. S¨ª agradecen la atenci¨®n que han recibido de Sareb. En Sevilla hay un caso similar.

El problema es que la sociedad no tiene el mandato de finalizar promociones ni de invertir el dinero en terminar viviendas. Sino en liquidar propiedades, vender y lavarse las manos. En enterrar la d¨¦cada de la burbuja inmobiliaria. Casi nada.

Una financiera en la ¨®rbita del ministro Luis de Guindos

??IGO DE BARR?N

La Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb) es un ente muy extra?o. Lo admiten incluso sus gestores. Lo primero que le hace at¨ªpico es que aunque es una sociedad de mayor¨ªa privada, el 55% de las acciones, la presidenta fue escogida por el FROB, es decir, el Estado. Bel¨¦n Romana (Madrid, 1965), fue seleccionada te¨®ricamente por el cazatalentos Spencer & Stuart, aunque en el mercado se comenta que era una candidata ¡°con padrino¡±: Luis de Guindos, ministro de Econom¨ªa. Romana trabaj¨® con el ministro cuando ella ocup¨® la direcci¨®n general de Pol¨ªtica Econ¨®mica y posteriormente cuando se responsabiliz¨® del Tesoro, tambi¨¦n en la ¨®rbita del Ministerio de Econom¨ªa bajo el Gobierno del PP. Desde entonces ha estado en su ¨®rbita m¨¢s cercana. De hecho, antes de que ocupara su cargo actual, Guindos intent¨® que ocupara la presidencia de la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y la direcci¨®n del Fondo de Rescate Europeo (MEDE).

Otra de las rarezas de la Sareb es que todo el mundo le conoce como el banco malo, aunque no es un banco. Sin embargo, Bel¨¦n Romana s¨ª tiene un sueldo equiparable a los banqueros nacionalizados: 500.000 euros brutos anuales (o 33.000 euros al mes), lo que ha provocado protestas de la oposici¨®n en el Congreso de los Diputados. El director general, Walter de Luna, cobra una cantidad ligeramente inferior.

Licenciada en Ciencias Econ¨®micas por la Aut¨®noma de Madrid, Romana desarroll¨® estudios de posgrado en la Tuft University (Saratoga Springs, Nueva York). Pertenece al Cuerpo de T¨¦cnicos Comerciales del Estado y ha estado en los consejos de Banesto y Acerinox, as¨ª como el Consejo Asesor de Unidad Editorial. Fue Directora de Estrategia de ONO, secretaria general del C¨ªrculo de Empresarios, consejera del Banco de Espa?a y de la CNMV. Estuvo en la tesorer¨ªa de la sociedad burs¨¢til Bestinver y en la consultor¨ªa Fraser en Alemania. Directivos que le conocen destacan su gran capacidad t¨¦cnica y preparaci¨®n, aunque admiten que tiene un perfil ¡°m¨¢s financiero que inmobiliario. Ahora la Sareb est¨¢ pendiente de emisiones y cr¨¦ditos, pero pasado un par de a?os, ser¨¢ sobre todo una inmobiliaria¡±, comentan. Ha arrancado con p¨¦rdidas de 5,49 millones en 2012, tras dos meses de trabajo y la asunci¨®n de los gastos de constituci¨®n. Los hombres de negro de la troika (Comisi¨®n Europea, FMI y BCE), han mostrado su inquietud por el futuro de la Sareb, el gran reto de Romana.