"Queremos dar credibilidad a las tasadoras"

Proviene del Banco de Espa?a y ahora se afana en poner en marcha la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV), que cuenta con tasadoras que suman m¨¢s del 60% del volumen tasado en Espa?a y que reivindica el buen nombre de una profesi¨®n t¨¦cnica por definici¨®n que est¨¢ en la diana de las cr¨ªticas. ¡°Pretendemos que el valor de tasaci¨®n goce de mayor credibilidad al basarse en est¨¢ndares profesionales m¨¢s estrictos, completos y transparentes. Desde la AEV queremos dotar a las Sociedades de Tasaci¨®n (ST) de credibilidad".

?Pregunta. ?Es complementaria o alternativa a Atasa?

Respuesta. Ahora mismo es alternativa, pero nuestro objetivo es que las ST tengan un ¨²nico representante e interlocutor profesional ante las instituciones nacionales e internacionales y ante la gente.

P. Pero los tasadores vienen diciendo que su actividad est¨¢ controlada y sus reglas son claras.

"Vamos a proporcionar al INE y a Fomento 25 datos por tasaci¨®n, con referencia catastral"

R. La transparencia que se introdujo en 2003 est¨¢ en los informes individuales de tasaci¨®n, pero no alcanza a las reglas y t¨¦cnicas que aplican, con car¨¢cter general, las ST.

P. ?La ley de protecci¨®n al deudor de mayo replantea las ST?

R. Exige al Banco de Espa?a un informe sobre el sector en tres meses desde la publicaci¨®n. Espero que contribuyan a su mejora porque es importante para el mercado hipotecario, que ocupa el 90% de la actividad tasadora.

Un mercado hipotecario? m¨¢s prudente proteger¨ªa mejor al ciudadano

P. ?Tienen raz¨®n los ciudadanos cuando piensan que han sobretasado a petici¨®n de la banca?

R. Es probable que la sociedad, al ver tasas de morosidad en los pr¨¦stamos al sector promotor del 30%, pueda pensar que las ST deber¨ªan haber previsto mejor lo que iba a pasar, pero no creo que si no acertaron sea por ser rehenes de los bancos; aunque pudieran sufrir alguna presi¨®n o incentivos para valorar al alza.

P. ?Se ha estimulado la sobrevaloraci¨®n?

R. En la fase expansiva del ciclo suele haber una tendencia a ser demasiado optimista y, por tanto, a contribuir a que los valores se inflen, pero el empuje a los precios proviene de la demanda y los analistas coinciden en que uno de los principales factores, si no el esencial, ha sido la disponibilidad de cr¨¦dito; y en eso las tasadoras no intervienen. Es obvio que algunos operadores deber¨ªan haber sido m¨¢s prudentes, pero tambi¨¦n que muchos bancos y cajas s¨ª lo fueron y de ah¨ª que la tasa de morosidad en pr¨¦stamos a particulares sea del 4%, tras cuatro a?os de la crisis m¨¢s dura de las ¨²ltimas d¨¦cadas. De todos modos, todos somos, en alguna forma, corresponsables de lo que ha pasado y nuestra obligaci¨®n es reflexionar sobre ello y corregir.

P. Pero las ST han sido muy dependientes de la banca. Y una de las creadoras de la AEV se identifica con una gran entidad...

R. Le tasan muchas entidades y, adem¨¢s, la independencia profesional es plenamente compatible con ser filial de una entidad. La mayor independencia del cliente se consigue con reglas profesionales m¨¢s fuertes. La fuerza de la que queremos dotar a las ST pasa por reforzar la parte t¨¦cnica de su actividad, con par¨¢metros rigurosos, p¨²blicos y que sean ampliamente respetados; y por diversificar las fuentes de ingresos, que no presten solo su servicio en Espa?a o a los bancos espa?oles, ni solo en el mercado hipotecario. Adem¨¢s, el modelo de ST que hab¨ªa antes de la crisis ha desaparecido.

P. Por definici¨®n, ?es imposible un valor estable a efecto hipotecario como dice la norma?

R. El objetivo de la tasaci¨®n desde siempre fue identificar un valor sostenible del inmueble que se iba a hipotecar, pero es muy dif¨ªcil prever cual va a ser el comportamiento de un ciclo inmobiliario y fijar precios a cinco o diez a?os vista. Ni se puede pedir ni lo pide la normativa, que fija una validez de pocos meses a los valores de tasaci¨®n y solo trata de eliminar elementos especulativos que puedan inflar el precio.

P. El mercado hipotecario...

R. Ha servido para dar vivienda al 82% de la poblaci¨®n, pero tambi¨¦n ha contribuido a crear la crisis econ¨®mica m¨¢s fuerte de las sufridas por Espa?a. Seguramente las ST no cumplieron con todo rigor su papel de identificar la ca¨ªda que iba a venir despu¨¦s, pero muy pocos lo hicieron. Sea como sea, estamos asumiendo la crisis de credibilidad en las tasaciones, pero, con toda humildad, creemos que la responsabilidad de las ST no es tanta como algunos sostienen.

P.<TH>?La normativa no ha funcionado o no es ese el problema?

R.<TH>La normativa es sensata y apropiada, pero no es suficiente ni puede serlo. Hace falta una autorregulaci¨®n del sector que asegure una pr¨¢ctica profesional rigurosa. Podemos aumentar la transparencia y credibilidad de una tasaci¨®n si le a?adimos, por ejemplo, una medida de incertidumbre. Cuando las transacciones casi han desaparecido, por ejemplo en suelos, la incertidumbre aumenta de manera exponencial. Pero hay muchas formas de mejorar esa pr¨¢ctica. Si los par¨¢metros que se usan se hacen p¨²blicos, se contribuye a reducir su grado de dispersi¨®n. Haciendo las tasaciones m¨¢s comparables se acaban normalizando. De hecho, en la Orden Ministerial de 2003 que regula la actividad de las tasadoras ya se preve¨ªa que el Banco de Espa?a recogiera los par¨¢metros t¨¦cnicos que la ST aplicaba y que se hicieran p¨²blicos.

P. ?Somos el ¨²nico pa¨ªs en que pasa eso con las valoraciones?

R. Somos uno de los pocos que tienen ST profesionales. En otros el banco decide atribuir un valor a las garant¨ªas inmobiliarias por el procedimiento que considere oportuno. Por otra parte, en los mercados hipotecarios de otros pa¨ªses predominan los bonos, en lugar de las c¨¦dulas.

P. ?Cu¨¢l es la diferencia?

R. En los bonos se sabe el pr¨¦stamo que est¨¢ detr¨¢s y se puede valorar el pasivo teniendo en cuenta el activo espec¨ªfico que lo respalda y es el banco, responsable de ese pr¨¦stamo, el que debe justificar ante los inversores la calidad de ese activo. Si lo que respalda a los pasivos es el conjunto de una cartera que cambia continuamente es mucho m¨¢s dif¨ªcil controlar la calidad de los pasivos. De hecho la ¨²ltima reforma del mercado hipotecario de 2007 fomenta la creaci¨®n de bonos, que son menos perjudiciales para los intereses de los depositantes.

P. ?El problema del mercado hipotecario trasciende a las ST?

R. Sin duda. Habr¨ªa que pensar en c¨®mo corregir las deficiencias y evitar que se reprodujeran los excesos. Ahora se fija para los pr¨¦stamos un m¨¢ximo del 80% del valor, pero no ofrece iguales garant¨ªas la vivienda habitual que la vacacional; acabada o en construcci¨®n; a tipo de inter¨¦s variable o fijo... A lo mejor hay que hacer un mercado m¨¢s prudente, con menos riesgo y de m¨¢s seguridad para los inversores. Nos va a costar mucho recuperar su confianza.

P. ?M¨¢s prudente?

R. Pr¨¦stamos m¨¢s prudentes con menos cantidad de t¨ªtulos hipotecarios por unidad de pr¨¦stamo. Y con mayor transparencia. Si el que va a comprar los t¨ªtulos puede saber cu¨¢l es el respaldo e identificar correctamente el riesgo que asume, el propio mercado cobrar¨¢ m¨¢s por la financiaci¨®n de pr¨¦stamos m¨¢s arriesgados. Y esta ser¨¢ m¨¢s barata cuando menor riesgo se asuma, lo que contribuye a un mercado de bajo riesgo.

P. ?El bajo riesgo ser¨ªa la mejor protecci¨®n para el deudor?

R. S¨ª. Crea incentivos a la prudencia en todos los interesados. Adem¨¢s, un mercado hipotecario de menos riesgo favorecer¨ªa la estabilidad financiera sin da?ar el acceso a la vivienda. Y la idea de AEV es contribuir a ese mercado.

P. Y eso ser¨ªa preventivo de que se repitiera lo ocurrido...

R. Sin duda. El mercado hipotecario naci¨® de bajo riesgo, pero con el paso del tiempo los aspectos comerciales y de creaci¨®n de pr¨¦stamos m¨¢s f¨¢cilmente movilizables gener¨® un mayor riesgo.

P. ?Y las estad¨ªsticas?

R. Vamos a proporcionar al INE y a Fomento datos mucho m¨¢s amplios y gratuitamente. Daremos hasta 25 campos con variables de cada tasaci¨®n de viviendas y locales comerciales que hagan nuestros socios; los m¨¦todos que se aplican y el referente catastral para que puedan conectar nuestra base de datos con la de notarios y registradores.