Portugal, banco de ensayos

En abril hizo dos a?os de la intervenci¨®n o el rescate, como se prefiera, del pa¨ªs vecino. Tanto las medidas adoptadas ya como las tareas pendientes no dejan de ser una ense?anza o una oportunidad para los inversores espa?oles.

Desde el punto de vista inmobiliario el mercado contin¨²a estancado, pero se abren oportunidades para el inversor que pueda aportar su experiencia en la construcci¨®n tanto por tecnolog¨ªa m¨¢s avanzada como por la similitud normativa, seg¨²n Bel¨¦n D¨¢vila, directora de internacional, y Carlos Guedes, director t¨¦cnico en Portugal, ambos de Tinsa.

La vecindad es un grado, y otra ventaja es la presencia de banca espa?ola como posible socio financiero."Incluso si tomamos como punto de partida el inicio de la crisis en septiembre de 2008, no hemos detectado ni aumentos de precio ni nuevos proyectos. El Gobierno de perfil neoliberal inici¨® una etapa de severa austeridad sin ning¨²n incentivo para la actividad inmobiliaria y en un marco de condiciones crediticias muy restrictivas", explica Guedes.

Estas condiciones se fueron endureciendo como cabe esperar con un sistema financiero en dificultades. "Este proceso que a los espa?oles no nos es ajeno paraliz¨® la promoci¨®n, y los inversores extranjeros se retiraron por una excesiva presi¨®n fiscal y falta de incentivos", puntualiza D¨¢vila; pero en opini¨®n de ambos, la depreciaci¨®n de los activos parece haberse estabilizado, por lo que ser¨ªa el momento para la entrada de inversores.

El descenso del precio de la vivienda nueva y usada fue "en 2008 y 2009 entre un 10% y un 15%, pero el punto de inflexi¨®n lo marc¨® 2010 con descensos del 25% al 30%, que hacen que los precios descendieran en esos tres a?os entre un 45% y un 50%. Tal bajada, relativamente r¨¢pida, convierte la vivienda en oportunidad tambi¨¦n para los inversores particulares".

Los analistas destacan cuatro zonas: las dos mayores ciudades, Lisboa y Oporto, y las costas del Algarve y la norte (Gran Oporto). Eso s¨ª, el dinero hay que llevarlo puesto porque, como sucede en Espa?a, solo hay cr¨¦ditos para las viviendas que comercializa la banca o para alguna comercializadora vinculada a las entidades financieras.

En paralelo, Portugal ha fomentado el alquiler con la entrada en vigor a finales del a?o pasado de una nueva ley. Hasta 2008, el arrendamiento era pr¨¢cticamente inexistente ya que se incentiv¨® fiscalmente la compra y tras la revoluci¨®n de los claveles se produjeron ocupaciones e impagos de renta que retrajeron a los propietarios.

Entre 2008 y finales de 2012 las rentas aumentaron alrededor del 40% al 50%, representando hoy el arrendamiento el 20% de la facturaci¨®n del sector. Las entidades financieras han creado los Fondos de Inversi¨®n para Arrendamiento Habitacional (FIAH), a los que traspasan las viviendas con pr¨¦stamos fallidos. Estos fondos mantienen los valores contables y est¨¢n eximidos de pagar determinados impuestos.

El traspaso de las viviendas a un FIAH -como m¨ªnimo, el 25% de los inmuebles tienen que estar arrendados- se tiene que dotar con un capital m¨ªnimo en efectivo de 25 millones de euros, lo que hace que "el perfil del inversor interesado apunta a compa?¨ªas de seguros, family office e inversores institucionales", anota D¨¢vila. La receta es similar a la espa?ola: rehabilitar, alquilar y actualizar valores contables de los activos en manos de la banca. En Portugal solo se requiere actualizaci¨®n cada tres a?os. "Est¨¢ en estudio por parte del Banco de Portugal devaluar al menos el 30% todos los activos bancarios adjudicados", indica Guedes.

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