La reforma de la ley de alquiler

Muchos se extra?ar¨¢n de que alguien pueda realizar una valoraci¨®n cautelosamente positiva de la reforma contenida en la Ley 4/2013, en relaci¨®n con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/94. Hago constar la expresi¨®n ¡°cautelar¡± porque solo el tiempo podr¨¢ decir si el parque de viviendas en alquiler se ampl¨ªa y, como consecuencia, los arrendatarios encuentran m¨¢s posibilidades de elegir a un precio adecuado.

Entiendo (con un contenido optimismo que reflejo en el Libro que sobre la LAU ha editado Sepin) que la libertad de pactos siempre es buena y que un arrendador que encuentra a un inquilino que le paga la renta regularmente y, adem¨¢s, le cuida la casa es un premio que se debe valorar y tratar de conseguir que el ocupante siga en el piso muchos a?os, aunque el precepto legal le permita rescindir llegada la fecha que marca la Ley en sus arts. 9, 10 y 11.

Tenemos una experiencia y fue con el famoso Real Decreto Ley 2/85, donde la libertad de pactos era absoluta y result¨® que de un porcentaje de viviendas en alquiler del 11% se pas¨® en pocos a?os a m¨¢s del 20%, considerando que ahora mismo, a pesar de tener posibilidad de rescisi¨®n el arrendador, aproximadamente la mitad de los contratos siguen con los mismos arrendatarios por las razones antes apuntadas.

Dicho lo anterior, entramos un poco m¨¢s en el fondo, explicando algunos de los preceptos m¨¢s importantes. Lo primero que se achaca a la nueva LAU es que ha bajado el tiempo de vigencia de los contratos (de 5 a 3 a?os), conforme al art. 9, adem¨¢s de que el arrendador puede pedir la vivienda cuando la necesite para s¨ª mismo, familiares en primer grado de consaguinidad o en caso de nulidad o divorcio. No quiero repetir lo dicho anteriormente, pero insisto en que, si no se da la aut¨¦ntica causa de necesidad (que, por cierto, debe ser muy justificada y acreditada, pues no vale solo la comunicaci¨®n gen¨¦rica), el plazo no se tendr¨¢ en cuenta para nada casi nunca, si se dan las circunstancias ya mencionadas de pago de renta y cuidado de la vivienda por el arrendatario. Por otro lado, se concede un privilegio especial al mismo y es renunciar pasados los primeros seis meses del contrato, avisando con treinta d¨ªas de antelaci¨®n, con una indemnizaci¨®n muy reducida.

Otra cuesti¨®n discutida es la libertad de fijaci¨®n de la renta inicial, pero ya estaba en el mismo art. 17 de la anterior LAU 29/94 y se mantiene igual, aunque ahora tambi¨¦n cabe que se abone determinado tiempo a cambio de obras que realice el arrendatario a favor de la propia vivienda. La diferencia es que para los nuevos contratos se podr¨¢ acordar tambi¨¦n el ?ndice de revisi¨®n de rentas (art. 18), aunque no guarde relaci¨®n alguna con el IPC, que s¨ª se aplicar¨¢ en defecto de pacto. Insisto en lo dicho, el mercado tendr¨¢ la ¨²ltima palabra. Si desde luego, como se espera y es una de las razones m¨¢s importantes del nuevo texto legal, se ofertan muchos nuevos pisos para alquilar de particulares, sociedades y entidades financieras, ser¨ªa muy extra?o que en esa l¨ªcita competencia haya abuso en este aspecto.

Lo que s¨ª supone, a mi entender, un gran inconveniente para el arrendatario es que casi se le obliga a anotar el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, ya que en otro caso cualquier derecho que est¨¦ inscrito se impone al arrendamiento y el mismo quedar¨¢ resuelto, algo que no ocurre con los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la nueva Ley). Lo que mayor importancia tiene, porque constituye el caso m¨¢s frecuente en el tema inmobiliario, es la ejecuci¨®n hipotecaria, pues, como ocurre con los otros supuestos del nuevo art. 13, la plasmaci¨®n de los derechos de terceros supone la resoluci¨®n del contrato de arrendamiento.

Esta es la diferencia sustancial entre la LAU 29/94 y la Ley 4/2013, que solo se entiende por un inter¨¦s absolutamente incomprensible del Ministerio de Justicia, que no ha permitido discutir el tema en la Mesa de Trabajo constituida en el Ministerio de Fomento (Direcci¨®n General de la Vivienda) y a la que tuve el honor de pertenecer. Adem¨¢s, no se trata solo de esta casi imposici¨®n administrativa, con intervenci¨®n de Notario y Registrador, pues, aunque el arrendatario tenga las suficientes ganas de pasar por esta extra?a imposici¨®n, si antes est¨¢ anotada, por ejemplo, una hipoteca (o cualquier otro derecho real), la inscripci¨®n del arrendamiento no tiene ning¨²n efecto positivo, toda vez que la preferencia est¨¢ en la anotaci¨®n anterior. En definitiva, este es el gran defecto de la Ley 4/2013 en contra del arrendatario, que, sin duda, necesita ya de rectificaci¨®n.

Otra cuesti¨®n que no se ha tenido en cuenta, que m¨¢s bien va en contra del arrendador, es dar una soluci¨®n uniforme a los contratos realizados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/85 con pr¨®rroga forzosa, pues ahora mismo existe una respuesta muy dispar en la jurisprudencia, incluido el propio Tribunal Supremo, partiendo de la base de que no tiene justificaci¨®n que un arrendamiento pueda durar eternamente, en contra del concepto legal que establece el art. 1543 del C¨®digo Civil.

Se debe igualmente aclarar que no hay desahucio ¡°expr¨¦s¡±, ni antes ni ahora. La Ley 4/2013, que ha reformado en parte las normas concretas de la Ley Enjuiciamiento Civil, ha avanzado en algunas cuestiones como facultar al Secretario en determinadas resoluciones y comunicaciones y en que se fije ya la fecha de lanzamiento, en el caso de que el arrendatario no pague cuando sea requerido. El problema aqu¨ª est¨¢ en que, por lo menos en las grandes capitales, los Juzgados est¨¢n colapsados en general y la tramitaci¨®n del juicio de desahucio no tiene ninguna preferencia, por lo que pueden pasar meses hasta que empiezan a funcionar las previsiones legales para este tipo de proceso.

Por ¨²ltimo, a?adir que los arrendamientos urbanos necesitan contar con un texto refundido, pues es un aut¨¦ntico galimat¨ªas tener que acudir, por la fecha del contrato, a unas disposiciones distintas, pues, para algunas cuestiones importantes (por ejemplo, la duraci¨®n del contrato y las causas de resoluci¨®n), todo depende de cu¨¢ndo se firm¨® el arrendamiento, lo que produce confusi¨®n en los profesionales y, sobre todo, en los propios arrendadores y arrendatarios.

Daniel Loscertales Fuertes es abogado y presidente de SEPIN