En v¨ªsperas de estrenar el primer Fondo de Activos Bancarios

Sareb contabiliza ya 700 inmuebles vendidos a uno de junio y con un crecimiento exponencial, ya que durante el mes de mayo vendi¨® m¨¢s que en los cuatro meses anteriores, seg¨²n ha explicado Bel¨¦n Romana, su presidenta que, en una jornada organizada por KPMG, ha explicado las ventajas y caracter¨ªsticas de un nuevo veh¨ªculo dise?ado para captar inversores para cumplir con su misi¨®n: liquidar los activos en su poder. Son los Fondos de Activos Bancarios (FAB).

La empresa que preside Romana est¨¢ negociando para cerrar su primera venta de todo un paquete estrenando esta f¨®rmula novedosa, los FAB, que ha sido importada de otros procesos de reestructuraci¨®n bancaria en EE UU. A pesar de que el 80% de los activos de Sareb son financieros, este primer paquete est¨¢ compuesto fundamentalmente por viviendas. Se trata de la cartera Bull, con un valor que ronda los cien millones de euros y que engloba sobre todo segundas viviendas en Andaluc¨ªa y Levante, estar¨ªa a punto de pasar a manos de un FAB cuando se cierre la negociaci¨®n.

La creaci¨®n de un FAB est¨¢ reservada a Sareb -que permanece como socio con lo que reduce el volumen de inversi¨®n necesario- y a inversores institucionales. Estos aportan la gesti¨®n profesional y se espera que introduzcan competencia en el mercado minorista una vez que pongan a la venta el paquete de inmuebles que Sareb transfiera al FAB. Bankia o CatalunyaCaixa se encontrar¨¢n con un competidor en la arena cuando se trate de venta de viviendas.

El descuento entre el precio de traspaso al fondo de las viviendas y el valor fijado en libros servir¨¢ de referencia para el mercado

Sareb se incorpora al fondo para, seg¨²n fuentes de la sociedad, beneficiarse de la revalorizaci¨®n de los activos. Su presencia aporta la ventaja de garantizar un tratamiento fiscal muy favorable. Los FAB tributan al 1% en el impuesto de sociedades y la transmisi¨®n de esos activos desde Sareb al FAB est¨¢ exenta del impuesto de transmisiones patrimoniales y de actos jur¨ªdicos documentados. El inversor estar¨¢, adem¨¢s, exento del pago del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, si no lo es ni tiene establecimiento permanente en Espa?a.

El fondo tiene que estar administrado por una sociedad gestora de fondos de titulizaci¨®n de activos con experiencia y ha de estar registrado en el Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores, lo que introduce liquidez y transparencia, seg¨²n Romana. Los FAB pueden cotizar en los mercados secundarios oficiales. El valor nominal unitario de los valores a emitir por el FAB ser¨¢ de 100.000 euros.

Adolfo Ram¨ªrez-Escudero consejero director general de Capital Markets de CBRE Espa?a, destaca no solo la fiscalidad interesante que incorpora ahorro, sino la flexibilidad que permite los FAB. Que Sareb tenga que permanecer con una participaci¨®n ¨Cque se estima ser¨ªa como m¨ªnimo de un 5%- podr¨ªa suponer una ligera restricci¨®n, frente a la ventaja dado que permite mayor flexibilidad a la hora de fijar los precios, ya que Sareb podr¨ªa recuperar parte a futuro, o bien estructurar algunos elementos de deuda. ¡°Si pudiera darse transparencia a los precios, ser¨ªa una referencia muy interesante que necesita el mercado¡±, concluye.

En los pr¨®ximos meses se podr¨ªan constituir otros FAB, alguno de ellos centrado en carteras de suelo

Nicol¨¢s Llari de Sangenis, director de Activos Bancarios de Savills, coincide en el inter¨¦s que tendr¨ªa para el mercado conocer el porcentaje de descuento con el que se cierre la operaci¨®n, respecto al valor con el que se transmitieron esos activos a Sareb.

LLari de Sangenis considera que har¨¢n falta algunas semanas antes de que el FAB pueda estar plenamente operativo, tras aprobar el plan de negocio aprobado, a¨²n despu¨¦s de cerrar todos los flecos pendientes que en el entorno de Sareb se espera que puedan estar cerrados para septiembre.

Recuerda que la fiscalidad es tan ventajosa como fue la de los Fondos de Inversi¨®n Inmobiliaria que, a finales de 2002 atrajeron a inversores a los que produjo importantes beneficios, gracias a la fiscalidad al 1% en el impuesto de sociedades, aunque solo se recuerden las p¨¦rdidas para quienes se incorporaron entre 2006 y 2007.

El consultor destaca a favor de los FAB que el vendedor, Sareb, "con una estructura muy solida, con buenos equipos gestores y una plantilla fuerte y cualificada se quede como compa?ero de viaje sobre todo cuando estamos hablando de futuras carteras en los pr¨®ximos meses con proyectos de suelo que requieren gesti¨®n urban¨ªstica".

Este ser¨¢ el primer FAB pero para los pr¨®ximos meses, Sareb trabaja en ela creaci¨®n de varios paquetes de activos, en alguno de ellos con presencia de suelos, para comercializarlos con esta u otras f¨®rmulas.

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