Los bancos hacen caja con sus gestoras inmobiliarias

Bankia se suma a la moda imperante de soltar lastre en la gesti¨®n inmobiliaria. Acaba de cerrar la cesi¨®n de su plataforma de gesti¨®n y comercializaci¨®n de los activos inmobiliarios y pr¨¦stamos al promotor por diez a?os a una empresa del fondo buitre Cerberus Capital Management ¡ªla titularidad de los inmuebles y de los cr¨¦ditos permanece en Bankia-¡ªpor entre 40 y los 90 millones de euros, seg¨²n el grado de cumplimiento del plan de negocio de la actividad traspasada.

Poco antes, en pleno verano, CatalunyaCaixa anunciaba que vend¨ªa la suya ¡ªCatalunyaCaixa Inmobiliaria¡ª al t¨¢ndem de fondos internacionales Kennedy Wilson y V?rde Partners. Aunque sin duda, la pionera fue Banesto, que en noviembre del pasado a?o traspas¨® al fondo de inversi¨®n Centerbridge la filial de recobro y gesti¨®n de impagados e inmobiliario, Aktua, por unos cien millones de d¨®lares seg¨²n fuentes del mercado. ¡°El sector bancario se est¨¢ reposicionando en su negocio tradicional y seguro que veremos m¨¢s operaciones de este tipo¡±, se?ala Jordi Toboso, director de Jones Lang Lasalle en Catalu?a.

Una impresi¨®n que confirman desde una gestora de fondos: ¡°Hay una carrera de los fondos internacionales por comprar plataformas existentes. Interesan plataformas de gesti¨®n tanto de activos adjudicados como de pr¨¦stamos al promotor como de participaciones en filiales inmobiliarias. Y quedan muchas¡±. Ahora los ojos est¨¢n puestos en Servihabitat, de La Caixa, que est¨¢ ultimando la entrada de un socio, y en el mercado se oyen rumores en torno a Altamira, la filial inmobiliaria del Santander ¡ªel banco ya vendi¨® a Lindorff su firma de recobros en 2011¡ª.

Por su parte, NGC Banco ha tenido que paralizar la venta de su Unidad de Gesti¨®n de Activos Singulares (UGAS) por ¨®rdenes del FROB para subastarla en el mismo paquete que la entidad, aunque candidatos no le han faltado.

?Por qu¨¦ tanto inter¨¦s? Por un lado, las entidades financieras est¨¢n presionadas por Bruselas para reducir plantilla y ¡°a medida que el negocio temporal de estas plataformas tiende a reducirse, los bancos se acabar¨ªan quedando con unas estructuras sobredimensionadas en algo que no es su core business¡±, explica Jos¨¦ Luis Mar¨ªn, director de Red de Oficinas y Adjudicados de CBRE. As¨ª, mediante la operaci¨®n con Cerberus, el grupo Bankia consigue reducir en 457 su n¨²mero de empleados ¡ªalgunos de BankiaHabitat y otros de la propia entidad¡ª.

Por su parte, CatalunyaCaixa est¨¢ a¨²n ultimando la letra peque?a tanto de las condiciones econ¨®micas de la venta de CXI como de la plantilla que llevar¨¢ aparejada la operaci¨®n ¡ªla plataforma cuenta con un equipo de unas doscientas personas¡ª.

Otros bancos, como el Popular o entidades m¨¢s peque?as, han optado por subcontratar a terceros estas plataformas inmobiliarias, consultoras como CBRE prestan este servicio a terceros.

Para los fondos estas plataformas son sin¨®nimos de conocimiento de mercado y capacidad de gesti¨®n. Suponen un equipo t¨¦cnico y humano muy cualificado que manejan un ingente volumen de informaci¨®n. Conocidas como special servers ordenan, controlan y optimizan las carteras inmobiliarias de las entidades financieras. ¡°Muchas veces la compra de estas plataformas va ligada a la venta de un paquete de activos o, por lo menos, a un contrato de gesti¨®n¡±, se?ala Mar¨ªn.

Adem¨¢s, si los fondos adquieren a posteriori m¨¢s activos, estas plataformas les sirven, primero, como asesores en la oferta de compra y, segundo, para la gesti¨®n sin incrementar los costes.

Desde HIG Bayside Capital lo tienen muy claro. ¡°Hay dos formas de entrar en un mercado: comprando una plataforma local o uni¨¦ndose a una firma privada existente. Nosotros hemos elegido la segunda, porque que las hay muy buenas, pero estamos mirando, junto con nuestra oficina en Madrid ¡ªcomandada por Jaime Bergel¡ª, la posibilidad de adquirir la plataforma de un banco si encontramos una buena oportunidad que nos encaje. Claramente, el mercado inmobiliario se est¨¢ desarrollando muy r¨¢pido en Espa?a con la venta de muchas de las plataformas de los bancos¡±, explica desde Londres Chris Zlatarev, responsable de las inversiones inmobiliarias y de la compra de carteras de pr¨¦stamos del fondo norteamericano.

HIG ha elegido como socio local a la firma Monthisa para gestionar los activos Toro que acaba de comprar. Otros grandes fondos, como Apollo o Lone Star, han optado por abrir sus propias oficinas en Madrid: Lapithus y Hudson Advisors, respectivamente.

¡°El momento es bueno porque se est¨¢ rematando el proceso de reestructuraci¨®n bancaria y todav¨ªa queda mucho volumen ¡ªde activos y cr¨¦ditos¡ª por digerir. Se empieza a tocar suelo con el precio lo que significa que en tres o cinco a?os, los fondos que han entrado lograr¨¢n la rentabilidad¡±, se?alan desde una entidad financiera. Y algunos hablan de primas de rentabilidad muy jugosas, de hasta el 20%.