El Empire State sale a Bolsa en Nueva York para captar 930 millones de d¨®lares

Es el edificio de oficinas m¨¢s conocido del mundo y un s¨ªmbolo de la ciudad de Nueva York que, ahora, ultima su salto al parqu¨¦ tras meses de espera. A punto de cumplir 84 a?os, el gestor del rascacielos tiene ya todo listo para empezar una nueva aventura en Wall Street, al fijar en 13 d¨®lares el precio por acci¨®n con el que se estrenar¨¢ en las pr¨®ximas horas en el New York Stock Exchange. La operaci¨®n permitir¨¢ a la compa?¨ªa recaudar 929,5 millones de d¨®lares, efectivo que necesita para completar su reforma.

La construcci¨®n del Empire State empez¨® en marzo de 1930 y se inaugur¨® en mayo de 1931, en plena Gran Depresi¨®n. Malkin Holding, que es su ¨²ltimo propietario, ahora saca a la venta 71,5 millones del trust que invierte en el rascacielos. El grupo de empresas controla cerca de un mill¨®n de metros cuadrados en una veintena de propiedades comerciales en Nueva York y Connecticut, de los que 270.000 metros cuadrados son del Empire State.

El precio final de la colocaci¨®n queda as¨ª en la parte baja de la banda de referencia, que hacedos semanas se fij¨® en entre 13 y 15 d¨®lares. El Empire State Realty Trust cotiza bajo el s¨ªmbolo ESRT. Con este valor, se convierte en la segunda mayor operaci¨®n del sector, superada solo por la de Douglas Emmett en 2006 que recaud¨® 1.600 millones. Aunque el proceso para la salida a Bolsa del m¨ªtico rascacielos no ha sido f¨¢cil. El anuncio de la oferta se hizo hace 20 meses y se top¨® desde el primer momento con un bloque de opositores.

El Empire State, como dice Anthony Malkin, supervisor de la estructura, es el bisabuelo de los grandes edificios. El rascacielos de 102 plantas, dice, tiene a¨²n 40 a?os de vida por delante. Pero para eso debe adaptarse por dentro. El proceso comenz¨® en 2006, cuando la familia Malkin se plante¨® por primera vez venderlo o reformarlo para reducir costes y contener la fuga de inquilinos. Su proyecto consist¨ªa en volver a lo que fue en el pasado.

El rascacielos, al que van a trabajar 30.000 personas a diario, es hoy un edificio de oficinas secundario. Es decir, no es el destino principal de las grandes empresas que se instalan en Manhattan, que buscan complejos m¨¢s modernos. La ocupaci¨®n est¨¢ pr¨®xima al 80%. Para recuperar su grandeza, los gestores creen que es necesario renovar la marca y volver a colocarla en el mercado inmobiliario. Pero ese plan no solo es arriesgado; tambi¨¦n es caro.

¡°Para atraer a los mejores inquilinos con la mejor calidad de cr¨¦dito, hay que ofrecerles el ambiente de trabajo m¨¢s eficiente y saludable¡±, explicaba recientemente en un encuentro con periodistas internacionales. El Empire State empez¨® a someterse a la nueva dieta en 2009. El proyecto ten¨ªa un coste inicial de 550 millones y busca reducir el consumo de energ¨ªa en un 40%. as¨ª como ahorrar cuatro millones anuales en gastos operativos.

El Empire State genera el 47% de los ingresos del trust inmobiliario. Adem¨¢s del negocio de oficinas, cuenta con un observatorio que lo visitan cuatro millones de personas al a?o, lo que le convierte en una de las principales atracciones del mundo y de la ciudad. Tambi¨¦n es una importante fuente de ingresos, con 92 millones de un total de 511 millones facturados.

Anthony Malkin asegura que en el caso de los edificios m¨¢s antiguos ¡°se puede gastar dinero para hacer dinero¡±. La reforma no es solo una oportunidad para adaptarlo a los nuevos tiempos; es tambi¨¦n una oportunidad para subir el precio del alquiler. En la veintena de plantas donde concluyen los trabajos de renovaci¨®n, la cifra de negocio creci¨® un 110%. Por eso entre los inversores dicen que los primeros resultados de la reforma del edificio animan.

Al mejorar la calidad del inquilino que ocupa sus espacios, reduce tambi¨¦n las p¨¦rdidas por impago. Malkin asegura que la situaci¨®n del Empire State es muy diferente a la de 2006. ¡°El retorno en el negocio de la sostenibilidad es enorme¡±, insiste Malkin mirando a los inversores. La renovaci¨®n del rascacielos, concluye, ser¨¢ constante, no cada 30 a?os, para que as¨ª ser competitivos.