El Empire State quiere alzarse tambi¨¦n en Bolsa

Anthony Malkin dice que al empezar la reforma, el Empire State Building era un viejo rascacielos de 77 a?os. Durante esas casi ocho d¨¦cadas no se toc¨® nada. Cinco a?os despu¨¦s, el gestor del edificio asegura que es ¡°82 a?os m¨¢s joven¡±. ¡°Y le quedan 40 m¨¢s de juventud por delante¡±. No tiene otra opci¨®n para competir en el mercado inmobiliario en Manhattan, donde tras el par¨¦ntesis de la crisis financiera se levantan torres m¨¢s modernas.

La aguja que se alza al sur de Midtown, en la esquina de la calle 34 con la Quinta Avenida, trata de recuperar ahora su grandeza pasada, esa que se ve nada m¨¢s entrar al vest¨ªbulo que lleva a uno de sus 73 ascensores, revestido de m¨¢rmol Hauteville y decorado al estilo Art Deco. Como otros edificios de preguerra, podr¨ªa haberlo echado abajo y darle un aire m¨¢s a tienda de Apple.

No ten¨ªa sentido destruir esa joya, que en su d¨ªa fue un s¨ªmbolo de modernidad, de hasta donde puede llegar la ambici¨®n capitalista y de superaci¨®n en plena Gran Depresi¨®n. El abuelo de Malkin compr¨® el edificio de 102 pisos en 1961, tres d¨¦cadas despu¨¦s de inaugurarse. ¡°Se mantuvo, pero no se mejor¨®¡±. Ahora espera que la remodelaci¨®n sirva de r¨¦plica para otras estructuras antiguas.

El objetivo es volver a posicionar la marca. Pese a su ilustre historia, el rascacielos no lo tuvo f¨¢cil para hacerse con inquilinos, hasta el punto de que tener el sobrenombre de Empty State Building. Ahora se ve como un edificio de oficinas secundario. Su principal fuente de ingresos es el observatorio, que visitan 4,2 millones de turistas al a?o y le gener¨® 92 millones de d¨®lares (67,8 millones de euros).

El rascacielos est¨¢ valorado en unos 2.500 millones de d¨®lares (1.843 millones de euros). Solo el observatorio se estima en 1.450 millones. Es la atracci¨®n tur¨ªstica de pago m¨¢s visitada en Nueva York, superando incluso los 3,5 millones de la Estatua de la Libertad, y doblando las visitas del Chrysler Building.

En un a?o, el Empire State Building tendr¨¢ como rival la Torre Uno en el World Trade Center, que contar¨¢ con un imponente observatorio, que se abrir¨¢ al p¨²blico en 2015. Aunque la vista desde el rascacielos Art Deco ser¨¢ superior, eso podr¨ªa hacerle da?o a sus ingresos. Por eso la compa?¨ªa que controla la familia Malkin necesita potenciar la parte del negocio de oficinas para compensar la posible ca¨ªda del turismo.

El discreto estreno burs¨¢til el pasado mi¨¦rcoles de la sociedad due?a del rascacielos y de otra veintena de propiedades comerciales en Nueva York servir¨¢ para recomponer la estructura accionarial. El dinero recaudado con la colocaci¨®n del 35% del capital, unos 930 millones de d¨®lares (685 millones de euros), servir¨¢ de paso para pagar deudas y disponer de m¨¢s dinero a mano para completar la reforma.

Por fuera, todo sigue igual. Sin embargo, como explica Anthony Malkin, lo que se est¨¢ haciendo por dentro es clave para conseguir ahorrar en costes operativos y as¨ª convertir el Empire State en uno de los edificios m¨¢s eficientes de la ciudad. Empezando por sus 6.500 ventanas, se logr¨® reutilizar el 96% del material para conseguir que amortiguara mejor los cambios de temperatura.

Algo similar se hizo con el sistema de calefacci¨®n y de aire acondicionado. Como en el vest¨ªbulo, no ten¨ªa sentido ponerlo todo nuevo cuando se pod¨ªa mejorar su rendimiento cambiando algunas partes que quedaron desfasadas, explica Malkin. Adem¨¢s, al tener un mejor control de la temperatura interna, las viejas m¨¢quinas pueden funcionar ahora m¨¢s lento.

El siguiente paso es hacer el Empire State un edificio m¨¢s inteligente en el consumo de energ¨ªa, para llevar el fr¨ªo y el calor donde se necesita. La modernizaci¨®n de la torre est¨¢ a mitad de camino. El plan, presupuestado en 550 millones, incluye desde el cambio de enchufes, ventiladores y cables, hasta nuevos sistemas de seguridad y ascensores, pasando por la apertura de un restaurante, un gimnasio y centros de conferencias.

El Empire State es un peque?o barrio en s¨ª mismo, con 30.000 habitantes. Con la nueva configuraci¨®n, esta obra maestra en el mundo de la arquitectura pretende convertirse en uno de esos campus corporativos que se ven en Silicon Valley, pero este en pleno coraz¨®n de la ciudad m¨¢s fren¨¦tica e influyente en el mundo de los negocios. Su proximidad al transporte p¨²blico y a servicios elevan su atractivo.

Hace justo un a?o, la ocupaci¨®n del Empire State era del 67%. Este verano, se acercaba al 80% frente al 90% de media en Manhattan. La reforma va acompa?ada por un cambio de los vecinos. Cientos de peque?os ocupantes est¨¢n siendo sustituidos por grandes corporaciones. De tener m¨¢s de 600 ocupantes en 2006, los ha reducido a poco m¨¢s de 170 compa?¨ªas. Entre los nuevos inquilinos se encuentra LinkedIn.

La red de contactos profesionales lleva algo m¨¢s de dos a?os en el emblem¨¢tico edificio y acaba de ampliar su oficina en la planta 25, incorpor¨¢ndole una parte de la 24. Tambi¨¦n est¨¢n Lufthansa, Skanska y Li & Fung. El alquiler medio pas¨® entre tanto de 26 d¨®lares el pie cuadrado antes de la crisis, unos 235 d¨®lares el metro cuadrado, a 42 d¨®lares, muy cerca de lo que se paga en Midtown.

Coty tambi¨¦n acaba de ampliar el espacio que ocupa en el Empire State hasta doblarlo pr¨¢cticamente, como el grupo textil mexicano Kaltex. El holding no parece estar muy interesado en alquilar a empresas emergentes, que suelen ocupar espacios tipo loft al sur de la isla. Quieren compa?¨ªas maduras y grandes, ricas en efectivo y con un perfil de cr¨¦dito alto.

Las plantas tres hasta la 19 est¨¢n ocupadas ahora por tres inquilinos. ¡°Se vaciaron por completo y se demolieron 193 peque?as oficinas ocupadas por doctores, dentistas, abogados, agencias de viaje y de empleo y salas de exposiciones y ventas¡±, explica Malkin, se?alando ¡°esto indica claramente lo que estamos haciendo por todo el edificio¡±.