He comprado la sucursal de la esquina

Los ahorradores particulares con m¨¢s de 500.000 euros han descubierto en la compra de sucursales bancarias una nueva forma de invertir en ladrillo. Han retirado el dinero depositado en el banco, del que obtienen una baja rentabilidad, y lo est¨¢n destinando a la compra de ese tipo de locales. De depositarios pasan a convertirse en los due?os de la sucursal en la que ten¨ªan sus ahorros.

Bancos y cajas de ahorros iniciaron a finales de 2007 la venta de grandes paquetes de sucursales a fondos de inversi¨®n, comprometi¨¦ndose a permanecer en ellas como inquilinos durante 20 o 30 a?os. Banco Santander vendi¨® de una vez 1.152 oficinas a finales de 2007. Le siguieron Banco Sabadell, que vendi¨® 378 sucursales, La Caixa, Bankia y un buen n¨²mero de entidades m¨¢s. El volumen de las operaciones permiti¨® a los fondos de inversi¨®n comprar a muy buen precio, a lo que ayud¨® la necesidad de los bancos de vender r¨¢pido para arreglar sus cuentas de resultados. Ahora los fondos han troceado estas carteras para revender las sucursales, incluso una a una, lo que les permite obtener un precio superior al que pagaron cuando las compraron en grandes paquetes.

El n¨²mero de sucursales en reventa por parte de los fondos rondar¨ªa las 2.500 oficinas. "No es una venta proactiva. Si alguien se acerca y ofrece unas condiciones de compra atractivas, se vende. Es un goteo", explica Alejandro Campoy, director de inversiones de Aguirre Newman. "Sucursales en venta hay, pero no necesariamente todo est¨¢ en venta. Hay oportunidades tanto para oficinas en las que el banco permanece de inquilino y cuya compra permite la inversi¨®n con garant¨ªa como para oficinas vac¨ªas que son m¨¢s bien una compra de oportunidad a la espera de una recuperaci¨®n del mercado", se?ala Miguel Fuster, director nacional de Inversores Privados de CBRE.

El comprador particular obtiene con la compra un inquilino solvente (el banco), un contrato de arrendamiento a largo plazo sin gastos de gesti¨®n y una rentabilidad de entre el 5,5 % y el 7,5 %, superior a la de dep¨®sitos o bonos. Hereda del fondo un buen contrato que individualmente no hubiera podido negociar. Tambi¨¦n hay alg¨²n inconveniente. El banco puede decidir cerrar la oficina y marcharse. Los contratos de arrendamiento negociados en su d¨ªa por los fondos prev¨¦n esta posibilidad y recogen numerosas cl¨¢usulas. En general, el banco sigue obligado a pagar las rentas, pero puede encontrar otro inquilino que le sustituya. "No est¨¢ habiendo bancos que se vayan y dejen de pagar", precisa Campoy.

A estas compraventas individuales se acercan desde un inversor que destina sus ahorros a un local que considera bueno hasta aquellos con un perfil m¨¢s inmobiliario que compran por ubicaci¨®n, e incluso inversores con carteras de inmuebles ya importantes. Puede suceder tambi¨¦n que otro inversor potente se interese por la cartera que el primer comprador ha empezado a vender sucursal por sucursal. Es el caso del grupo inversor mexicano Fibra Uno, que se ha quedado con 253 sucursales de las 378 que el fondo brit¨¢nico Moor Park hab¨ªa adquirido al Banco Sabadell y cuyo proceso de venta en peque?os paquetes hab¨ªa iniciado ya. Fibra Uno planea vender algunas de estas sucursales para reducir la deuda que ten¨ªa este paquete y patrimonializar¨¢ las otras para ir cobrando las rentas.

"Hay dos estrategias por parte de las entidades financieras: la de vender una cartera de sucursales muy grande y de una sola vez, y la de los que han decidido buscar directamente al inversor privado porque el fondo busca un retorno", seg¨²n Vanessa Gelado, directora general de inversiones de Drago Capital. "Con las ventas al inversor privado, los bancos maximizan precio y lo normal es que consigan tambi¨¦n contratos de arrendamiento m¨¢s favorables ante particulares con menos poder de negociaci¨®n que un fondo", precisa.

La b¨²squeda directa por las entidades financieras de compradores particulares a los que colocar sus sucursales se generaliza en el caso de oficinas vac¨ªas, a las que los fondos son reacios. El banco suele permanecer como inquilino en las sucursales mejor ubicadas y cierra m¨¢s f¨¢cilmente las peor situadas. Aparecen entonces desde el inversor privado que seguidamente busca un inquilino hasta el usuario final que monta una cafeter¨ªa, una droguer¨ªa u otro establecimiento similar. "Al banco le urge vender las oficinas que ha cerrado porque le cuesta dinero tenerlas en su inmovilizado", comenta Mar Sanz, del grupo Pavisa.

La compra de sucursales cerradas suele tener como protagonistas al comerciante local que ve en estas oficinas una oportunidad para montar su negocio o al inversor con menos aversi¨®n al riesgo. En zonas secundarias de las ciudades, los inversores pueden encontrar oficinas vac¨ªas de distintas entidades. La posibilidad de elegir entre varias ofertas en la misma ubicaci¨®n y la ausencia de inquilino que garantice la rentabilidad inmediata abaratan la compra. Adem¨¢s, si el mercado de alquiler sube, el comprador no est¨¢ condicionado por rentas fijadas para periodos de 25 o 30 a?os que s¨ª tienen los contratos en los que los bancos permanecen como inquilinos. Su riesgo es encontrar un inquilino estable y solvente. El uso suele adaptarse a la actividad comercial que la zona pueda demandar, y si no hay salida, la sucursal acaba reconvertida en vivienda tras las licencias pertinentes.