Una burbuja inmobiliaria a la brasile?a

Un comerciante de S?o Paulo recibi¨®, el primer semestre de este a?o, una oferta por su tienda en uno de los centros comerciales m¨¢s famosos de la capital paulista. Deshacerse de su punto de venta no estaba en sus planes, pero decidi¨® o¨ªr la propuesta. Cuando supo que el interesado estaba dispuesto a pagar 1,7 millones de reales (741.936 d¨®lares), respir¨® hondo para no revelar su sorpresa. Cerr¨® el trato al instante. ¡°Costaba, como m¨¢ximo, 800.000 reales (cerca de 350.000 d¨®lares)¡±, comenta el empresario, que invirti¨® los recursos en el mercado financiero.

En el barrio de Perdizes, en la zona oeste de la ciudad, un apartamento de 50 metros cuadrados, est¨¢ a la venta por 420.000 reales (183.302 d¨®lares). Hace cinco a?os un apartamento de 120 metros cuadrados, a 30 pasos de all¨ª, se vendi¨® por 330.000 reales (144.023 d¨®lares). Hoy, ese mismo inmueblel vale 900.000 reales (392.790 d¨®lares). Casos como esos se repiten en las grandes ciudades brasile?as, formando una especie de burbuja a la brasile?a. Precios que no tienen un par¨¢metro matem¨¢tico para ser calculados y que dejan entrever que algo puede estar equivocado.

Lo primero que viene a la cabeza son las burbujas inmobiliarias que explotaron en Europa y en los Estados Unidos, en 2008, y que arrastraron al mundo a una crisis financiera sin precedentes. Pero la burbuja en Brasil se caracteriza por ser una burbuja de precios, y no de cr¨¦dito, como fue en el exterior.

Los norteamericanos fueron v¨ªctimas de un torrente de cr¨¦dito, con financiaci¨®n considerada de alto riesgo. Y, en el mercado financiero, se comercializaron los t¨ªtulos hipotecarios que acabaron revel¨¢ndose como basura, ampliando la extensi¨®n del problema. En Brasil, sin embargo, la proporci¨®n del cr¨¦dito inmobiliario sobre el Producto Interior Bruto (PIB) brasile?o llegaba a solo el 7,9% en agosto. En 2012, era del 6,8%. Para efectos de comparaci¨®n, EE UU en 2011 registr¨® una proporci¨®n del 76,1% del PIB, y el Reino Unido m¨¢s del 80% del PIB, el mismo a?o.

La burbuja en Brasil se caracteriza por ser una burbuja de precios, y no de cr¨¦dito, como fue en el exterior

El sistema financiero en Brasil, con un pasado de tragedias griegas hasta los a?os noventa, cuando la inflaci¨®n imperaba, fue m¨¢s cauteloso en la concesi¨®n de recursos, y en el caso de los cr¨¦ditos inmobiliarios, fue a¨²n m¨¢s riguroso. En 1997, entr¨® en vigor la alienaci¨®n fiduciaria para inmuebles, por la que los bancos pueden quedarse con la vivienda que est¨¢ siendo financiada, si el comprador no paga algunas parcelas. Adem¨¢s de eso, solo se conceden pr¨¦stamos a quienes comprueben que la prestaci¨®n no comprometer¨¢ m¨¢s de un 30% de su renta. Hoy, el endeudamiento respecto al cr¨¦dito inmobiliario responde por poco m¨¢s del 20%.

La expansi¨®n acelerada del mercado inmobiliario, sin embargo, ha alimentado un cuadro de desorden en la formaci¨®n de precios. El aumento de la concesi¨®n de cr¨¦dito, con la estabilidad de la moneda, coincidi¨® con los programas de vivienda del gobierno, como el de Minha Casa Minha Vida, volcado en las personas menos favorecidas. De esta forma, los precios de los materiales para la construcci¨®n civil subieron al mismo tiempo que el coste de los terrenos se fue por las nubes.

Seg¨²n el ¨ªndice FipeZAP, que supervisa el precio anunciado de la venta y alquiler de inmuebles, los valores de venta subieron un 230% en Rio de Janeiro desde 2008. Y, en S?o Paulo, un 188% en el mismo periodo, que termina en octubre de este a?o. Un apartamento en esas ciudades puede llegar a costar hasta un 60% m¨¢s caro que en Miami, seg¨²n el informe de septiembre de la inmobiliaria ?lite International Realty. ¡°Los precios sobrepasaron los l¨ªmites¡±, resume el profesor de la Escuela de Econom¨ªa de la Fundaci¨®n Getulio Vargas (FGV) Samy Dana. ¡°Para una que se forme una burbuja, es necesario que no todos crean en ella, si no nadie comprar¨ªa (los inmuebles)¡±, completa. El economista dice que una de las bases de la burbuja es la ¡°teor¨ªa del m¨¢s tonto¡±, que consiste en que alguien paga caro por una casa o apartamento, por miedo a que el valor aumente en el futuro.

El asunto consigui¨® llamar la atenci¨®n hasta de uno de los ganadores del premio Nobel de Econom¨ªa de este a?o. En una visita a Brasil, el mes de agosto, el norteamericano Robert Shiller alert¨® de la posibilidad de la formaci¨®n de una burbuja. ¡°?Qu¨¦ drama sucedi¨® para que los precios hayan subido as¨ª en los ¨²ltimos cinco a?os? ?La inflaci¨®n no fue mucho menor? Los precios cayeron un 25% en Los Angeles y en Nueva York en el mismo periodo. ?Por qu¨¦ los precios en Brasil crecieron ininterrumpidamente?¡±, dijo Shiller, seg¨²n el portal brasile?o Infomoney. ¡°Yo no puedo determinar que exista una burbuja en Brasil porque no conozco a fondo las caracter¨ªsticas del mercado local. Pero comparando los datos brasile?os con los de otros pa¨ªses, puedo decir que el alza sugiere cautela¡±, alert¨®. Shiller, considerado uno de los gur¨²s de la burbuja inmobiliaria de EE UU, record¨® que los precios de los inmuebles en Jap¨®n experimentaron el mismo movimiento en la d¨¦cada de 1980 y despu¨¦s, en el inicio de los 90, comenzaron a caer sin parar y perdieron dos tercios del valor hasta ahora.

El sistema financiero en Brasil fue m¨¢s riguroso en la concesi¨®n de cr¨¦ditos inmobiliarios

Las empresas del sector admiten esas oscilaciones en las ofertas, pero argumentan que no hay riesgo de contaminar la econom¨ªa. ¡°Se confunde muchoo la cuesti¨®n de la borbuja con la del aumento de precio. Nuestro sistema de cr¨¦dito inmobiliario sigue saludable¡±, afirma el director ejecutivo y economista jefe del Sindicato de Vivienda de S?o Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci, que destaca que los bancos brasile?os son conservadores en sus concesiones. Petrucci recuerda, adem¨¢s, que hubo un d¨¦ficit en el sector de construcci¨®n durante dos d¨¦cadas. ¡°Nos hemos preocupado con los precios, la burbuja, pero nos olvidamos de que de 1985 al 2005 nuestra juventud no tuvo la posibilidad de adquirir su inmueble¡±, dice Petrucci. ¡°Hoy, el 74% de las financiaciones son para adquirir el primero inmueble¡±, a?ade. Dana, sin embargo, no relativiza el escenario. ¡°Se percibe m¨¢s n¨ªtidamente la burbuja de precios que la de cr¨¦dito. Que la gente diga que no hay burbuja no quiere decir que no la haya¡±.

Esa percepci¨®n no es exclusiva del economista. El aumento exagerado de los precios ya es tema de debates acalorados en las redes sociales e impulsa la creaci¨®n de blogs y webs, reaccionando contra las ofertas del mercado. El creador del BurbujaInmobiliaria.com, un profesional de tecnolog¨ªa que prefiere no identificarse, cuenta que tuvo la idea de crear la web en 2010, cuando, afirma, vio precios de inmuebles subiendo un 50% en poco m¨¢s de un a?o. ¡°El blog comenz¨® a reunir varias personas con la misma l¨ªnea de pensamiento, que cre¨ªan que hab¨ªa algo muy equivocado en el mercado.¡± Seg¨²n ¨¦l, la audiencia del portal llega a 8.000 lectores diarios, con picos de hasta 10.000.

El blog "Tem Algo de Errado ou Estamos Ricos¡± (?Hay Algo equivocado o Somos Ricos?) hace, por su parte, comparaciones directas entre los valores de apartamentos en Brasil y en el exterior. Tomando como base los anuncios, eval¨²a precios similares en lugares como Rio de Janeiro y Sevilla, Par¨ªs y Curitiba, Nueva York y Belo Horizonte y Las Vegas e Itabirito, en el interior de Minas Gerais (sudeste). ¡°La idea del blog fue solo mostrar para algunos amigos y personas pr¨®ximas los absurdos del mercado inmobiliario brasile?o¡±, afirma el autor de uno los posts.

En uno de los ejemplos citados, el blog presenta un apartamento de de tres habitaciones y 147 metros cuadrados, en Chicago, en los Estados Unidos, por 55.100 d¨®lares. Por el mismo valor, hab¨ªa una oferta de un apartamento de una habiitaci¨®n y 35 metros cuadrados, en el barrio de Tatuap¨¦, en la zona este de S?o Paulo.