La inscripci¨®n de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad, un beneficio para todas las partes

La Ley 4/2013, de 4 de junio, es decir, la ¨²ltima reforma en profundidad de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aborda una de las cuestiones fundamentales para conseguir una mejora sustantiva del mercado del alquiler, como es intentar normalizar el r¨¦gimen jur¨ªdico del arrendamiento de viviendas para que la protecci¨®n de los derechos, tanto del propietario como del inquilino, no perjudique la agilidad del tr¨¢fico jur¨ªdico, sin menoscabar su seguridad.

Tras los excesos del pasado, el mercado inmobiliario espa?ol lleva a?os intentando recuperar un doble equilibrio. Por una parte, requiere una mejor proporcionalidad entre la construcci¨®n de nuevas viviendas y la rehabilitaci¨®n del parque ya edificado. Por otra, existe un consenso generalizado sobre la conveniencia de lograr una relaci¨®n m¨¢s arm¨®nica entre la compra, por la que se decanta el 78,9% de las familias, y el alquiler, que, pese a los avances de los ¨²ltimos a?os, es la opci¨®n elegida por un 13,5% de los hogares espa?oles, seg¨²n el ¨²ltimo Censo de Poblaci¨®n y Viviendas.

Ambos equilibrios est¨¢n adem¨¢s interrelacionados, porque la conservaci¨®n y mejora del parque ya edificado requiere ampliar la oferta de viviendas de buena calidad disponible para el mercado arrendaticio, en beneficio tanto de propietarios como de inquilinos. Ello contribuir¨¢ a evitar el deterioro e incluso la degradaci¨®n tanto de elementos privativos ¨Cviviendas- como de bloques enteros, como sucede cuando el r¨¦gimen jur¨ªdico de los arrendamientos urbanos, unido a otras circunstancias, no estimula a los propietarios a realizar mejoras en sus viviendas o locales, ni tampoco la creaci¨®n de empresas destinadas a la promoci¨®n o rehabilitaci¨®n para el alquiler.

Existe un consenso general sobre la necesidad de aumentar la oferta de viviendas en alquiler en nuestro pa¨ªs. Con esta finalidad, en las ¨²ltimas legislaturas se han venido adoptando medidas normativas, administrativas y fiscales que favorecen el alquiler, se han regulado figuras de inversi¨®n colectiva y se ha agilizado el desahucio en caso de impago.

La ¨²ltima reforma dio un paso m¨¢s para que la protecci¨®n de los derechos de las dos partes no se consiga a costa de la seguridad del tr¨¢fico jur¨ªdico. En el pasado, los derechos que la legislaci¨®n reconoc¨ªa a los arrendatarios eran oponibles a terceros de buena fe sin necesidad de que su contrato de arrendamiento constara inscrito en registro alguno, lo que perturbaba la seguridad del tr¨¢fico jur¨ªdico y facilitaba el fraude, no s¨®lo en el caso de adquisici¨®n de viviendas o locales, sino tambi¨¦n en el de ejecuci¨®n hipotecaria. Esa inseguridad entorpec¨ªa el tr¨¢fico jur¨ªdico, encarec¨ªa el cr¨¦dito hipotecario y disminu¨ªa el valor de adjudicaci¨®n de la vivienda en caso de impago, perjudicando tanto al deudor como al acreedor.

Estos inconvenientes recomendaban someter el alquiler al r¨¦gimen general establecido por la ley para garantizar la seguridad del tr¨¢fico jur¨ªdico inmobiliario.

Ello se traduce, por una parte, en que, desde la entrada en vigor de la nueva LAU, los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no pueden surtir efectos ¨Cperjudicar o ser oponibles- frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho, y, por otra, en que el comprador de una vivienda que re¨²na los requisitos exigidos por el art¨ªculo 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, que adquiera la vivienda a t¨ªtulo oneroso de quien es due?o seg¨²n el Registro de la Propiedad, e inscriba esa adquisici¨®n), no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin reducir los derechos ni del propietario ni del inquilino.

Por el contrario, si el arrendamiento no est¨¢ inscrito, el arrendatario no podr¨¢ ejercitar el derecho de adquisici¨®n preferente salvo que demuestre que el comprador actu¨® de mala fe de acuerdo con el art. 7 de la LAU pudiendo el nuevo propietario exigir que el inquilino abandone el inmueble en tres meses con independencia del plazo que se hubiera pactado(art. 14 LAU).

Los alquileres urbanos se adec¨²an as¨ª al r¨¦gimen propio de nuestro sistema de seguridad jur¨ªdica preventiva, (art¨ªculos 32, 38 y 34 de la Ley Hipotecaria) y dejan de constituir una excepci¨®n injustificada al mismo.

No puede alegarse ya que la diversidad de opiniones doctrinales sobre la naturaleza jur¨ªdica del alquiler (arrendamiento como derecho personal, o como derecho real, o como figura mixta) desaconseja someterlo al r¨¦gimen jur¨ªdico general de los derechos reales. En primer lugar, la inscripci¨®n permite proteger al arrendatario frente a los actos dispositivos realizados por el casero, lo que aporta m¨¢s valor a su derecho. Esta protecci¨®n efectiva es lo que, en ¨²ltima instancia, permite caracterizar a un derecho que conlleva un aprovechamiento exclusivo y directo de algunas de posibilidades de explotaci¨®n de un bien, como un derecho real. Y la inscripci¨®n en el Registro de la Propiedad concede esta protecci¨®n efectiva del derecho del inquilino sin perjudicar, adem¨¢s, los derechos de tercero y, por tanto, el tr¨¢fico jur¨ªdico.

En segundo lugar, la inscripci¨®n permite agilizar los procedimientos de desahucio en caso de impago, sin reducir los derechos del arrendatario, algo fundamental para incentivar la oferta de viviendas en alquiler.

En tercer lugar, la inscripci¨®n es imprescindible para fomentar el desarrollo no solo de un mercado de alquiler , sino de las v¨ªas de financiaci¨®n adecuadas de empresas que se dediquen al arrendamiento de inmuebles urbanos, especialmente de viviendas.

Beatriz Corredor Sierra es vocal de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores de Espa?a y ex ministra de Vivienda.?