C¨®mo se subasta la vivienda

Cuando se subasta la vivienda por impago de la hipoteca, la subasta puede ser en los juzgados, mediante un proceso judicial o bien ante un notario.

En 2013 se realizaron 1.800 ejecuciones por v¨ªa notarial, el 1% del total. Este procedimiento es minoritario, pero m¨¢s r¨¢pido y, adem¨¢s, evita costes como el de que siga aumentando la deuda por los intereses de demora durante todo el proceso. Pero ?est¨¢ menos protegido el ciudadano con este sistema?

Si el consumidor est¨¢ m¨¢s o menos protegido ante el juzgado o ante el notario es un debate que puede abrirse en torno a una sentencia del Juzgado de lo Mercantil n¨²mero 2 de Palma de Mallorca. El juez declar¨® nula una cl¨¢usula de la hipoteca en la que se impon¨ªa la subasta notarial si habia impago.

El abogado Carlos Fern¨¢ndez Guarch (en colaboraci¨®n con la Asociaci¨®n de Consumidores de las Islas Baleares, ACUIB, junto con la PAH) defend¨ªa a la hipotecada con un menor a su cargo e intent¨® parar la subasta ante el notario sin ¨¦xito, por lo que demand¨® ante el juzgado que se declarara nula tal cl¨¢usula.

El catedr¨¢tico de Derecho Civil de la Universidad Aut¨®noma de Barcelona, Lorenzo Prats, puntualiza que cuando se firm¨® el contrato, en 2005, el notario no pod¨ªa suspender el procedimiento. "Para que esto fuera posible la ley se modific¨® en 2013". Tras esta modificaci¨®n, el notario deber¨¢ suspender el procedimiento de ejecuci¨®n hipotecaria cuando el consumidor le acredite que ha presentado una demanda ante el juez de lo mercantil para que anule determinadas cl¨¢usulas por abusivas y/o que ha solicitado que adopte como medida cautelar la suspensi¨®n del procedimiento de ejecuci¨®n.

Explica Prats que esta sentencia condena al banco porque no demostr¨® que el consumidor hab¨ªa aceptado expresamente tal cl¨¢usula, que incluy¨® como una m¨¢s entre las condiciones generales.

Un aspecto importante de la sentencia ¡ªque puede ser motivo de que la entidad financiera, Banesto, apele ante la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca¡ª es que el juez considera que hay una diferencia de trato para el consumidor entre el proceso de ejecuci¨®n judicial de la hipoteca y el de la venta extrajudicial, en el notario. "Dudas que se han planteado tambi¨¦n por el Consejo General del Poder Judicial en un informe sobre la modificaci¨®n de la venta extrajudicial", anota Fern¨¢ndez Guarch.

Por un lado, cuando la ejecuci¨®n hipotecaria se produce en el juzgado, tras la reforma de 2013, el consumidor puede alegar ante el juez que en el contrato hay una cl¨¢usula que puede ser abusiva y el juez puede suspender el proceso para decidir si lo es o no. En caso afirmativo, la declara nula y suspende el procedimiento.

Pero en el caso de ejecuci¨®n ante notario, el consumidor que sospecha que se le ejecuta por la cl¨¢usula abusiva, tiene que presentar una demanda ante el juez de lo mercantil para que vea si lo es o no y, adem¨¢s, pedirle que adopte como medida cautelar la suspensi¨®n del proceso extrajudicial y llevarlo al notario para que suspenda la ejecuci¨®n.

A favor del procedimiento judicial, Fern¨¢ndez Guarch apunta que el consumidor puede pedir justicia gratuita ante el juzgado, mientras que al notario s¨ª tiene que pagarle.

Y a favor del procedimiento notarial Prats se?ala el ahorro econ¨®mico y de tiempo. Seg¨²n el notario Fernando Gom¨¢, en el blog que coedita Hay derecho: "Cuando se tramita la venta ante notario pasan unos seis meses frente al a?o y medio a dos a?os de media en el juzgado. No solo por el atasco de los juzgados, sino porque el banco puede o solicitar cuando le parezca que el juzgado fije la fecha de subasta".

Gom¨¢ incide, como Prats, en que menor tiempo supone "menos intereses de demora a tipos tan altos que imposibilitan la recuperaci¨®n. Adem¨¢s, no se requiere abogado o procurador. Solo las minutas de estos profesionales pueden superar los 10.000 euros y 1.000. En el ¨¢mbito notarial, el acta de ejecuci¨®n m¨¢s la publicaci¨®n rondar¨ªa los 3.000 euros".

Que el procedimiento notarial sea m¨¢s r¨¢pido no es para Fern¨¢ndez Guarch una ventaja per se ya que "en un procedimiento que termina expulsando al ciudadano de su casa, la rapidez puede no ser beneficiosa en ocasiones". Respecto al ahorro econ¨®mico que supone no acumular intereses moratorios elevados puntualiza que en la Audiencia Provincial de Madrid se aprob¨® el pasado 7 de enero que si los intereses moratorios son abusivos no se podr¨¢n repercutir.

A?ade que "el hecho de que no se cuente con abogado lejos de ser una ventaja es un riesgo. Las costas no se tienen que abonar si se reconoce el beneficio de justicia gratuita". Cita al Tribunal de Justicia de la Uni¨®n Europea que dicta que no puede recaer en el consumidor la carga de prueba de que una cl¨¢usula es abusiva. "El juez tiene la obligaci¨®n de verificar la existencia de tales cl¨¢usulas y ofrece mayor tutela en todo el proceso", concluye.

Y aboga porque la elecci¨®n del tipo de ejecuci¨®n hipotecaria corresponda al deudor y se produzca cuando surja la dificultad para afrontar los pagos.

Gom¨¢, en concreto, pide que se reflexione sobre si no deber¨ªa ser el deudor el que eligiera de manera vinculante entre la subasta judicial y la notarial, y en el momento de requerir el pago, dado que va a ser ¨¦l quien corra con todos los gastos.