La conservaci¨®n del patrimonio inmobiliario y del entorno urbano

Parece que hemos aprendido pocas cosas de la crisis de 2007: los bancos han vuelto a comercializar nuevos productos financieros complejos para consumidores (warrants, pagar¨¦s, fondos estructurados,...) aprovechando el fracaso de las MiFID (ya en revisi¨®n en Europa); ciertos sectores econ¨®micos siguen queriendo volver a hacer lo que hac¨ªan antes de la crisis (la construcci¨®n como principal motor de la econom¨ªa); se sigue reduciendo la inversi¨®n en I+D+I y, en cambio, alentando proyectos fara¨®nicos de dudoso modelo de crecimiento (grandes casinos); y lo que faltaba, se quiere hacer desaparecer como profesi¨®n colegiada en la Ley de Servicios Profesionales a uno de los pocos profesionales especializados en uno de los pocos bienes que todos, especialmente los poderes p¨²blicos, deber¨ªamos cuidar, visto lo visto, cual es la vivienda: los administradores de fincas. ?De verdad que la actividad de los profesionales de la gesti¨®n de viviendas no tiene suficiente "inter¨¦s general", como requiere el art¨ªculo siete para poderse exigir colegiaci¨®n?

El C¨®digo Civil impone importantes obligaciones a los propietarios de inmuebles, entre ellos, tener cuidado de los mismos y soportar los da?os que se deriven de su falta de cuidado. Al tiempo, la vida en com¨²n, cual es la organizada en propiedad horizontal (Ley 49/60), impone una serie de limitaciones al dominio en aras a las relaciones de vecindad y a la convivencia, cuya gesti¨®n no es sencilla. A esta complejidad se a?ade que las comunidades de propietarios no tienen formalmente personalidad jur¨ªdica, pero a efectos pr¨¢cticos es como si la tuvieran: pueden intervenir en juicio, tienen un pseudo-patrimonio (fondo de reserva), etc¨¦tera.

No sin ser criticable que el legislador no se haya ni planteado seriamente darles tal personalidad jur¨ªdica a las comunidades -como existe en numerosos pa¨ªses del norte de Europa-, el hecho es que es absolutamente necesario que un profesional cualificado y controlado proceda a la gesti¨®n de dichas comunidades.

Alguien tiene que organizar lo que es de todos: convocar las reuniones (m¨¢s complejo en Catalu?a con la reforma prevista si se quiere hacer de forma electr¨®nica); informar t¨¦cnicamente a los propietarios de las nuevas disposiciones legales que les incumben colectivamente (ITE, c¨¦dulas de habitabilidad y certificados energ¨¦ticos, subvenciones p¨²blicas a la rehabilitaci¨®n, etc¨¦tera), mediar en las disputas de acuerdo con la Ley 5/2012 y su reglamento de desarrollo; proponer iniciativas y soluciones; custodiar el patrimonio de la comunidad, emplearlo adecuadamente para el sustento de los elementos comunes, asesorar a los ¨®rganos de la comunidad en la toma de decisiones y a los propietarios (especialmente a los m¨¢s vulnerables con derechos especiales, como discapacitados o tercera edad), reaccionar en situaciones de urgencia y emergencia, etc¨¦tera. Con honrosas excepciones (caricaturizadas por el Sr. Cuesta en la famosa serie televisiva "Aqu¨ª no hay quien viva"), dif¨ªcilmente hallamos presidentes vocacionales en las comunidades de vecinos: las responsabilidades que conlleva no quieren ser asumidas por muchos que lo ven como una carga, m¨¢s que como un servicio. ?Qu¨¦ mejor que un profesional externo asuma la responsabilidad de todo ello? Un ejemplo. La reciente Ley 8/2013 incrementa las posibilidades para la rehabilitaci¨®n y regeneraci¨®n de viviendas y del entorno urbano, proporcionando ayudas p¨²blicas, algunas de ellas vinculadas a fondos europeos pensados para restaurar edificios, manzanas y barrios. En este contexto, son las comunidades de propietarios quienes deben asumir mayor protagonismo y deben ser debidamente informadas de las posibilidades, ventajas, costes y consecuencias. De nuevo un profesional especializado que est¨¦ en su bando, m¨¢s all¨¢ de otros intereses p¨²blicos y privados, para llevar a cabo esta funci¨®n.

Y, en cuanto al alquiler, una de las principales cr¨ªticas que se ha hecho a nuestro sistema de arrendamiento -no por casualidad el de menor cuota de mercado de la Europa Occidental- es la falta de su vertebraci¨®n y profesionalizaci¨®n, contabiliz¨¢ndose un 55% de vivienda alquilada en negro; es decir, ni declarada ni controlada. El legislador no puede permitirse la eliminaci¨®n de un gatekeeper que profesionalice y controle el acceso al arrendamiento. O que no exista un profesional especializado que pueda redactar y ejecutar un contrato perfectamente adaptado a la reciente Ley 4/2013 que garanticen el equilibrio de derechos y obligaciones de las partes, fianzas, cobros, reparaciones y mediaci¨®n en conflictos para evitaci¨®n de procesos judiciales.

Sergio Nasarre Aznar es catedr¨¢tico de Derecho Civil y director de la C¨¢tedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili