Vivienda: dos mercados y una recuperaci¨®n

Gran parte de la sociedad espa?ola sigue mirando al mercado inmobiliario con recelo, pendiente de un cambio de tendencia que sugiera que la correcci¨®n de precios se ha completado. Las razones son m¨²ltiples, desde los que quieren acceder a una vivienda en las mejores condiciones hasta los que aspiran a vender parte de los activos que adquirieron como inversi¨®n. La vivienda es una referencia esencial de la riqueza de los hogares, y, hoy por hoy, gran parte de ellos siguen afrontando con dificultad la devoluci¨®n de una deuda hipotecaria que, en muchos casos, sigue superando el valor del activo adquirido.

Atr¨¢s quedan mitos y leyendas como esos que dicen que ¡°los precios de la vivienda no bajan¡± o que ¡°el ladrillo es la mejor inversi¨®n¡±. Eso s¨ª, los aprendizajes en materia econ¨®mica tienen una duraci¨®n limitada. El tiempo hace el olvido, y la ambici¨®n revive las burbujas. As¨ª ha sucedido hist¨®ricamente. Seguimos tratando de que, al menos en algunos mercados, ya no lo vuelva a ser. Tarea dif¨ªcil.

Sea como fuere, el sector inmobiliario sigue y deber¨¢ seguir siendo muy importante en la estructura productiva espa?ola. Adquiri¨® un protagonismo excesivo y ocup¨® un espacio que probablemente no le correspond¨ªa. Una sobreactuaci¨®n que ahora le ha relegado a un papel secundario. Como en tantas buenas pel¨ªculas, los secundarios pueden dar gran calidad a la obra, pero los protagonistas deben brillar por s¨ª mismos para que el resultado final sea ¨®ptimo y cre¨ªble. Lo mismo sucede con la econom¨ªa espa?ola, creci¨® impulsada por el cemento, pero sus pies quedaron atrapados en el mismo y su credibilidad depende de un cambio progresivo en la estructura productiva.

La demanda inmobiliaria real se situaba, antes de la crisis en unas 250.000 viviendas al a?o

Ahora nos encaminamos hacia el final de un ajuste que ha durado demasiado. La correcci¨®n de precios era absolutamente necesaria, pero, al contrario que en otras econom¨ªas como Irlanda ¡ªdonde los precios cayeron del orden del 50% en apenas tres a?os¡ª, en Espa?a estamos a¨²n en 2014 esperando que se toque fondo. Pero el fondo es profundo, tanto como la magnitud del desfase alcista previo. Eso s¨ª, quien quiera hacer una previsi¨®n sobre hasta cu¨¢ndo caer¨¢n los precios acertar¨¢ en alguna medida, porque seg¨²n qu¨¦ precios y d¨®nde la respuesta puede ser muy distinta. En algunas localizaciones ya no cae ¡ªincluso se encarece¡ª, y en otras, la ca¨ªda sigue siendo pronunciada. Podr¨ªamos distinguir, de forma algo abrupta, dos mercados. Uno en las grandes ciudades y de calidad (o prime), donde realmente resulta dif¨ªcil encontrar ya descuentos importantes y los precios suben. Otro, el que engloba ciudades con menor densidad poblacional, construcciones en el extrarradio de ¨¢reas metropolitanas y ¨¢reas rurales y costeras donde la burbuja se ceb¨® y el exceso de oferta sigue siendo muy importante. La cuesti¨®n es que las grandes ciudades son el mercado m¨¢s visible y el que m¨¢s demanda atrae, pero la realidad de conjunto es m¨¢s la del resto de localizaciones. Esa es la que sigue marcando la tendencia descendente y al ajuste pendiente. Esta restricci¨®n es extraordinariamente relevante porque la mayor parte de la poblaci¨®n espa?ola no busca precisamente resolver sus problemas de acceso a la vivienda o de amortizaci¨®n de su deuda en localizaciones urbanas privilegiadas, y por tanto, aunque haya dos mercados, solo hay una posible recuperaci¨®n, la que suponga un ajuste completo en la mayor parte de los territorios. En algunos casos ¡ªun n¨²mero dif¨ªcil de determinar pero, a todas luces, nada despreciable¡ª, la salida es dram¨¢tica. En particular, para algunas promociones inmobiliarias terminadas o en curso, por su baja ocupaci¨®n y/o su deterioro aparejado, solo cabe demolerlas y buscarle otro uso, asumiendo las p¨¦rdidas oportunas. As¨ª est¨¢, de hecho, sucediendo. Y este no es un problema exclusivo de Espa?a. Este es, por ejemplo, el caso de las llamadas ¡°promociones fantasma¡± en California. Grotescas y tristes realidades.

A la hora de estimar la correcci¨®n pendiente en el mercado, la restricci¨®n fundamental es que las estad¨ªsticas de precios de la vivienda en Espa?a no son buenas. Esto resulta casi esperp¨¦ntico en un pa¨ªs donde la propiedad y la industria inmobiliaria tienen la importancia que tienen. En una situaci¨®n de recesi¨®n como la de los ¨²ltimos a?os, este problema es incluso m¨¢s agudo, porque para formar precios tiene que haber transacciones, y estas han sido escasas. Las estad¨ªsticas oficiales se han basado fundamentalmente en precios de tasaci¨®n para solicitud de hipotecas o, m¨¢s recientemente, en las transacciones recogidas por los registradores de la propiedad. Ninguna de las dos es buena aproximaci¨®n del mercado, en parte porque las tasaciones suelen ser significativamente diferentes a los precios de venta, en parte porque los precios registrados suelen ser menores que los reales (para eludir la carga impositiva) y, en parte, porque todos ellos se publican con un cierto desfase que hace que las estad¨ªsticas reflejen una realidad m¨¢s del pasado actual. Por otro lado, en los ¨²ltimos tiempos proliferan ¨ªndices de diferentes portales privados de compraventa de vivienda en los que se muestran precios medios basados en las ofertas registradas por las propiedades anunciadas. Estas estimaciones resultan ¨²tiles, pero tampoco reflejan los precios finales de la transacci¨®n y, en muchos casos, tienen una limitada cobertura del mercado. En todo caso, la proliferaci¨®n de estos ¨²ltimos ¨ªndices ha ayudado a hacerse una idea algo m¨¢s clara de hacia d¨®nde van los precios de la vivienda en Espa?a.

En la situaci¨®n actual, combinando todas las fuentes, parece confirmarse que hacia 2015 se alcanzar¨¢ ese ajuste promedio a la baja de entre el 45% y el 50% en los precios de la vivienda desde el pico (finales de 2007, principios de 2008, dependiendo del tipo de vivienda). Aunque durante 2012 y 2013 la ca¨ªda de precios se aceler¨®, es posible que ese viaje hacia el fondo se prolongue, como una lenta agon¨ªa. Entre otras cosas, porque se puede ir produciendo un f¨²til cambio en las expectativas que desemboque en una creciente resistencia de los vendedores a cerrar transacciones a precios reducidos. Entre otras cosas, porque esos vendedores interpreten que la afluencia de inversores for¨¢neos interesados en el mercado inmobiliario espa?ol puede elevar los precios. Eso est¨¢ a¨²n lejos de ser as¨ª. Estos inversores compran propiedades prime o en otras localizaciones menos privilegiadas, pero con descuentos no accesibles para el comprador minorista. Adem¨¢s, de forma muy importante, adquieren propiedad inmobiliaria no residencial. Por tanto, la bajada puede retrasarse, pero alcanzar el fondo ser¨¢ inevitable en la mayor parte de los casos. Para la mayor parte de los espa?oles no existen esos dos mercados y la recuperaci¨®n solo puede ser una, la que suponga una ca¨ªda de precios completa, a¨²n no finalizada.

El acceso a la vivienda sigue siendo limitado por el alto desempleo y la escasez de cr¨¦dito

Asimismo, que se produzca la correcci¨®n prevista de precios no implica que se resuelvan al mismo tiempo dos de los problemas m¨¢s acuciantes relacionados con la situaci¨®n de la vivienda en Espa?a: la deuda acumulada por los que compraron en el boom y el acceso a la misma para las familias que a¨²n lo precisan. Estos problemas tambi¨¦n parecen estar encontrando una soluci¨®n, pero, desgraciadamente, parecen precisar m¨¢s tiempo. Por ejemplo, los hogares espa?oles han devuelto ya casi 200.000 millones de euros de deuda en los ¨²ltimos cinco a?os y el plazo de amortizaci¨®n de una hipoteca sigue siendo menos de la mitad del contratado. Tambi¨¦n resulta llamativo comprobar ¡ªen un an¨¢lisis banco por banco¡ª que, para la mayor parte de las entidades financieras, aproximadamente la mitad del cr¨¦dito total concedido (hipotecario y para otros fines) tiene un plazo de amortizaci¨®n inferior a cinco a?os actualmente. En todo caso, el acceso sigue siendo complicado tanto por la situaci¨®n del empleo y las rentas como por la escasez de cr¨¦dito para la compra. En la actualidad, los salarios precisos para comprar una vivienda siguen encontr¨¢ndose en el entorno de los seis, y una verdadera animaci¨®n de la demanda no se puede producir en las condiciones actuales con una ratio mayor que cinco.

Todas estas condiciones y cifras suscitan tres reflexiones finales. La primera, que la industria inmobiliaria espa?ola debe aspirar a un equilibrio de mercado m¨¢s acorde con las necesidades de demanda, estimadas antes de la crisis en 250.000 viviendas construidas anualmente. Esta cifra fue claramente sobrepasada antes de la crisis. Incluso con el ajuste necesario en precios, a¨²n har¨¢n falta algunos a?os m¨¢s para lograr el equilibrio, ya que har¨¢ falta reducir el stock existente. La segunda reflexi¨®n, que la mayor parte de los espa?oles sigue haciendo un esfuerzo considerable por honrar su deuda hipotecaria, mucho m¨¢s all¨¢ de lo que algunos hab¨ªan estimado y alejando el fantasma de quitas hipotecarias que solo hubieran pervertido el sistema de incentivos y arruinado por mucho tiempo la reputaci¨®n financiera del sector privado espa?ol. La ¨²ltima reflexi¨®n, muy importante, que hay un n¨²mero importante de hogares que con deuda o sin ella no tienen acceso a la vivienda y que, manteniendo condiciones de igualdad y esfuerzo, deber¨ªan procurarse pol¨ªticas de alquiler y vivienda social m¨¢s activas para determinados colectivos.

Santiago Carb¨® Valverde es catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Bangor Business School (Reino Unido) y de la Universidad de Granada e investigador de Funcas.