El nuevo tablero inmobiliario
Las gestoras de los bancos y las Socimi crean otro tablero empresarial impulsadas por el capital extranjero
Espa?a vuelve a ser hoy el monopoly en el que todos quieren llevarse la pieza grande. En poco menos de un a?o han salido al mercado colosos como el Edificio Espa?a de Madrid y la Torre Agbar de Barcelona. Pero ya no mueven ficha los mismos jugadores. Tras siete a?os de descomposici¨®n, el tablero empresarial empieza a configurarse. Y lo hace sobre dos bases: el capital extranjero, sobre todo norteamericano y oportunista, y las cenizas de los antiguos grandes grupos inmobiliarios, la mayor¨ªa de los cuales siguen en liquidaci¨®n. Las nuevas compa?¨ªas del sector se perfilan dentro de tres grupos: las gestoras o plataformas de servicio de las entidades financieras, que est¨¢n siendo adquiridas por inversores extranjeros; las sociedades patrimonialistas, y un todav¨ªa muy reducido grupo de empresas promotoras.
En pleno boom, el negocio del ladrillo ten¨ªa nombres y apellidos. Se llamaba Ba?uelos, Portillo, Figueras, Mart¨ªn o Santamar¨ªa. Pero muchos de los imperios que construyeron acabaron cayendo: algunos entraron en concurso, y otros, en una suerte de liquidaci¨®n encubierta mediante acuerdos con la banca para entregar activos a cambio de cancelar deuda. M¨¢s de 9.000 empresas vinculadas al sector han tenido que solicitar el concurso de acreedores desde el comienzo de la crisis, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Todos esos activos, junto a los de miles de ciudadanos que han perdido su casa, acabaron en el balance de las entidades financieras. Al cierre del pasado ejercicio, los siete primeros grupos bancarios ten¨ªan 72.040 millones de euros en activos adjudicados, el 10,7% m¨¢s que el a?o anterior, seg¨²n los datos que entregaron a la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores. Si se a?ade el cr¨¦dito al promotor, la exposici¨®n al ladrillo de esos grupos es de 135.289 millones de euros.
Ese es el embri¨®n de las inmobiliarias del futuro. Y la semilla ya est¨¢ puesta. Cuatro grupos bancarios han cerrado ya la venta total o parcial de sus gestoras de inmuebles. El fondo norteamericano Apollo Global Management, que ya se hizo con Evo Banco, adquiri¨® el 85% de Altamira a Banco Santander por 664 millones de euros; Banco Popular se deshizo del 51% de Aliseda, que pas¨® a manos de Kennedy Wilson & Verde Partners por 400 millones; CaixaBank vendi¨® tambi¨¦n el 51% de Servihabitat a TPG por 188,7 millones, mientras que BFA se desprendi¨® de Bankia Habitat, hoy en manos de Cerberus, por 90 millones. Fuentes del sector dan por hecho que la plataforma de servicing de CatalunyaCaixa pasar¨¢ a manos de Magic Real Estate y Blackstone, y que a esa lista se a?adir¨¢n las filiales de BMN, Liberbank y Cajamar. Todos estos fondos han llegado a Espa?a aprovechando que todo est¨¢ en venta y a precios de saldo.
Los siete primeros bancos se han adjudicado activos por 72.000 millones de euros
Mediante esas operaciones, la banca obtiene fondos para mejorar sus ratios de capital y su liquidez, mientras los fondos se quedan con sus gestoras, pero no los activos. Es decir, adquieren su estructura, su plantilla y un contrato de gesti¨®n ¡ªen exclusiva en la mayor¨ªa de los casos¡ª de inmuebles adjudicados de los bancos. Pero ese es solo el primer paso. ¡°Esas sociedades son puras prestadoras de servicios que adquieren por la corriente de activos que van a tener desde el banco y la Sareb y por los derechos preferentes que tendr¨¢n sobre carteras de la banca¡±, explica el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren, quien recuerda que desde ah¨ª tendr¨¢n acceso a las carteras de pr¨¦stamos hipotecarios. El sector espera adem¨¢s que la Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb) vehicule ventas a trav¨¦s de esas plataformas.
Si Magic Real Estate y Blackstone se quedan con la filial de CatalunyaCaixa, por ejemplo, gestionar¨¢n las ventas de los inmuebles adjudicados de la entidad, pero tambi¨¦n el contrato de un a?o para comercializar los activos de la Sareb. Adem¨¢s, contar¨¢n con una sociedad de 175 trabajadores desde la que podr¨ªan gestionar el paquete de 1.860 viviendas que adquirieron al Ayuntamiento de Madrid y los activos que vayan incorporando a su cartera. ¡°En general, tienen una vocaci¨®n multicliente¡±, se?ala el responsable de inmobiliario de PricewaterhouseCoopers, Juan Velayos.
El mercado tambi¨¦n espera que una parte del contenido de esas gestoras proceda de los activos de los propios bancos. Fuentes del sector recuerdan que los grandes fondos, que han levantado ingentes cantidades para invertir en Espa?a, son poco partidarios de participar en subastas o procesos competitivos. Los activos de algunas Administraciones, por ejemplo, se han adjudicado despu¨¦s de que la subasta quedara desierta. Al mando de estas plataformas, en cambio, est¨¢n en la mejor situaci¨®n para pujar por activos que hoy est¨¢n en los balances de las entidades.
El fondo norteamericano Apollo Global Management ha sido uno de los m¨¢s activos en Espa?a. Tras comprar varias carteras de cr¨¦dito al consumo desde 2011, adquiri¨® Evo Banco. ¡°Los activos inmobiliarios en Espa?a resultan interesantes. Primero, los precios son estables. Segundo, m¨¢s del 50% de los bancos venden sin financiaci¨®n, lo que significa que muchos ciudadanos prefieren poner dinero en inmuebles antes que en el banco. Y tercero, hay un gran porcentaje de ventas en Andaluc¨ªa y Levante, que son las zonas con mayor stock¡±, explica Andr¨¦s Rubio, principal ejecutivo del fondo en Espa?a.
El sector espera una concentraci¨®n de las gestoras en los pr¨®ximos a?os
Apollo compr¨® en noviembre el 85% de Altamira, del Santander, con un contrato de gesti¨®n de los activos de 10 a?os. ¡°La idea es diversificar nuestros clientes¡±, sostiene Rubio. Ese aumento de actividad podr¨ªa venir de la mano de futuros contratos con la Sareb o bien de carteras que pueda ir incorporando Apollo, que dispone de 1.000 millones de euros para invertir en Espa?a.
Las empresas de servicing ser¨¢n gestoras inmobiliarias, con la particularidad de que tambi¨¦n incorporar¨¢n la gesti¨®n de carteras de cr¨¦dito moroso. Fuentes del sector consideran que en los pr¨®ximos a?os estas plataformas continuar¨¢n recibiendo activos que se incorporar¨¢n en los balances de los bancos, pero a medida que la econom¨ªa se estabilice, ese negocio tambi¨¦n ir¨¢ encogiendo. ¡°En el futuro veremos procesos de concentraci¨®n entre servicers porque seguramente no habr¨¢ tanto mercado para demasiados operadores. Estas plataformas acabar¨¢n siendo vendidas o bien saldr¨¢n a Bolsa¡±, explica el director general de CatalunyaCaixa Inmobiliaria, Eduard Mendiluce. Ese final, el del mercado de valores, es el que casi con toda seguridad tendr¨¢ Solvia, la filial inmobiliaria de Banco Sabadell. El presidente del banco catal¨¢n explic¨® esta semana que la entidad tambi¨¦n estudi¨® vender la plataforma gestora, pero que finalmente decidi¨® mantenerla bajo su paraguas. Pero hasta entonces, estos fondos van recogiendo retornos que en el caso de los fondos oportunistas, explica Juan Velayos, pueden ser de entre el 15% y el 20%.
De forma paralela, este a?o han empezado a llamar a las puertas de los mercados de valores las sociedades an¨®nimas cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria, conocidas como Socimi. Se trata de compa?¨ªas tenedoras de inmuebles en alquiler equiparables a las que existen desde hace a?os ¡ªincluso d¨¦cadas¡ª en Estados Unidos, Reino Unido, Alemania o Francia. Las empresas, que deben cotizar en Bolsa, gozan de un tipo del 0% en el impuesto de sociedades a cambio de repartir al menos el 80% de sus dividendos, de modo que tributan sus accionistas.
Este a?o han salido dos sociedades cotizadas al Mercado Alternativo Burs¨¢til (MAB), Promorent y Entrecampos Cuatro, y otra al continuo, Lar Espa?a Real Estate. Esta ¨²ltima, con un valor burs¨¢til de m¨¢s de 400 millones, ha atra¨ªdo tambi¨¦n a inversores extranjeros a su capital, entre los que est¨¢n Pimco, Cohen & Steers, Franklon Templeton o UBS. No obstante, el sector da por hecho que hay una veintena m¨¢s de empresas que est¨¢n haciendo los tr¨¢mites para acogerse al r¨¦gimen de Socimi. ¡°Si cotiza en uno u otro mercado depender¨¢, por ejemplo, de las expectativas de captar capital recurrentemente o no. Las Socimi tienen dos a?os para empezar a cotizar, de modo que puede haber sociedades que ya se hayan acogido al r¨¦gimen pero a¨²n no est¨¦n en el MAB. Renemos sociedades prepar¨¢ndose para cotizar. Algunas tienen los tr¨¢mites m¨¢s avanzados que otras¡±, explica el presidente del MAB, Antoni Giralt.
A este r¨¦gimen podr¨ªan acogerse tambi¨¦n los edificios de los fondos de inversi¨®n inmobiliaria de algunos bancos. La directora de consultor¨ªa de Aguirre Newman, Susana Rodr¨ªguez, considera que puede tratarse de una f¨®rmula de ¡°captar capitales para desinvertir¡±. Ante la crisis y los problemas que dieron algunos de estos instrumentos, muchos part¨ªcipes pidieron recuperar su inversi¨®n. Ello llev¨® a los fondos a tener que vender inmuebles, pero se encontraron con que los precios de mercado eran mucho m¨¢s bajos que cuando los compraron. ¡°Los inmuebles son muy interesantes, por lo que las Socimi, al no tributar y al ser f¨¢ciles de colocar al mercado para obtener capital, son una soluci¨®n. Y m¨¢s ahora, cuando hay inter¨¦s en derivar ahorro al sector inmobiliario¡±, explica Rodr¨ªguez.
Los fondos Apollo, Cerberus y TPG son algunos de los m¨¢s activos en Espa?a
Hispania ha sido otra de las protagonistas del arranque de a?o. En su capital est¨¢n, entre otros, George Soros y John Paulson. El primero dej¨® durante la crisis Espa?a, adonde hab¨ªa desembarcado en 1999, justo al principio del anterior ciclo inmobiliario. Hispania, gestionada por Azora, no es una Socimi. ¡°Pero tenemos vocaci¨®n de serlo¡±, matiza Fernando Gumuzio, socio fundador de la compa?¨ªa. Gumuzio considera que una parte de la ¡°reordenaci¨®n del sector inmobiliario¡± espa?ol consiste en la separaci¨®n de la actividad promotora y la patrimonial, que tradicionalmente se han mezclado. ¡°Es fundamental. El negocio promotor es a corto plazo, mientras que el patrimonial es a largo plazo¡±, advierte Gumuzio, quien asegura que la presencia de Soros y Paulson en el capital de la compa?¨ªa refleja la ¡°confianza en la capacidad de recuperaci¨®n de la econom¨ªa espa?ola¡±.
Dentro de ese sector patrimonial estar¨¢n tambi¨¦n la inmobiliaria de Amancio Ortega, Pontegadea, convertida ya en la segunda de Espa?a, con unos activos de 4.000 millones seg¨²n Forbes, y Colonial, que ha logrado zafarse de su filial promotora y est¨¢ en camino de reducir su deuda con una ampliaci¨®n de capital a la que acudir¨¢n Villar Mir, el grupo colombiano Santos y la Banca Mora de Andorra. Goldman Sachs y Fidelity tambi¨¦n se han incorporado al accionariado. M¨¢s dudas suscitan entre los consultados Realia y Metrovacesa, y todav¨ªa m¨¢s Martinsa Fadesa y Reyal Urbis, inmersa en un proceso concursal.
La ¨²ltima parte de ese tablero, el de los promotores, sigue rezagada. Y, de momento, no da signos de recuperaci¨®n, puesto que el drenaje del stock de viviendas sin vender necesita todav¨ªa un tiempo. La reciente ca¨ªda de la catalana Metro-3, una hist¨®rica en la ciudad de Barcelona, demuestra que el tiempo para ese negocio todav¨ªa est¨¢ lejos. No obstante, algunas empresas empiezan a despuntar, como V¨ªa C¨¦lere, la filial promotora de Grupo Lar o bien Monthisa. Pero a¨²n falta. Ahora el foco est¨¢ sobre lo ya construido, en especial los grandes edificios. Y ah¨ª, pese al desembarco masivo de fondos, varios de los consultados por este diario temen que ya se est¨¦ produciendo alg¨²n ¡°calentamiento¡± que infle artificialmente el precio de los activos.
La batalla de la financiaci¨®n
En pleno proceso de desapalancamiento de la econom¨ªa espa?ola, la financiaci¨®n ser¨¢ la principal batalla del sector inmobiliario, en especial de los promotores. Estos usaban el capital de forma muy intensiva, aunque en la ¨¦poca del boom tambi¨¦n lo hac¨ªan de manera casi ilimitada. ¡°En el futuro deber¨¢ haber una separaci¨®n entre el patrimonial y el promotor, pero tambi¨¦n nuevas f¨®rmulas de obtener recursos. Hoy el 90% de la financiaci¨®n es bancaria, cuando en Estados Unidos entre el 70% y el 80% es no bancaria¡±, explica el director general de CatalunyaCaixa Inmobiliaria, Eduard Mendiluce. ?Qui¨¦n proveer¨¢ de cr¨¦dito? ¡°Por una parte, compa?¨ªas especializadas en dar pr¨¦stamos, divisiones de lending, fondos internacionales... Por otra, las empresas deber¨¢n acudir a los mercados de capitales o de deuda¡±, a?ade.
El socio de Hispania, Fernando Gumuzio, coincide con Mendiluce en que habr¨¢ que explorar nuevas v¨ªas. ¡°Ocurrir¨¢ como en algunos pa¨ªses, donde las promociones no empiezan hasta que no hay un nivel determinado de preventas o una financiaci¨®n al 50%¡±, explica.
Algunas empresas espa?olas ya han acudido al extranjero para buscar socios financieros. Es el caso de Lar, que compr¨® a la Sareb un lote de 2.500 inmuebles junto al fondo Fortress; de Monthisa, que adquiri¨® otra cartera aliada con el fondo HIG, o de Lazora, que se uni¨® a Goldman Sachs.
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