¡°Habr¨¢ quien no recupere nunca el precio que pag¨® por su piso¡±

JLL es la nueva marca de Jones Lang LaSalle, una de las principales empresas de servicios inmobiliarios del mundo. Borja Ortega (Madrid, 1974) es el responsable en Espa?a de patrimonios privados. Su cometido es aconsejar a las grandes fortunas a la hora de buscar activos donde invertir.

Pregunta. ?En qu¨¦ momento del ciclo inmobiliario estamos?

Respuesta. El mercado se est¨¢ dando la vuelta. Ahora bien, a diferencia de 2007, cuando se hablaba de un sector en l¨ªneas generales, ahora el an¨¢lisis hay que hacerlo por micromercados. En determinados activos y zonas es bastante posible que hayamos tocado fondo e incluso vemos algunas subidas de precios. La raz¨®n es que hay mucha demanda inversora de todo tipo y no solo de los grandes fondos internacionales, que, aunque demuestran inter¨¦s, tienen dificultad para encontrar en Espa?a lo que est¨¢n buscando.

P. ?Y qu¨¦ buscan?

R. Hay dos tipos de fondos. Los m¨¢s oportunistas buscan rentabilidades cercanas al 20%. Vienen acostumbrados a lo que pasa en Miami en el mercado de oficinas o edificios residenciales, donde compran a 1.500 d¨®lares el metro cuadrado lo que en su d¨ªa lleg¨® a valer 6.000 d¨®lares. Aqu¨ª no van a encontrar ca¨ªdas de precios semejantes porque la vocaci¨®n inversora de los espa?oles es fuerte. Eso significa que cuando un fondo extranjero viene aqu¨ª, para lograr las rentabilidades que busca, tiene que ir a producto no estrat¨¦gico, como suelo en la costa o un paquete de viviendas en ubicaciones de segunda clase o activos terciarios distress. Luego est¨¢ el fondo m¨¢s institucional, que busca algo dif¨ªcil de encontrar, como puede ser un edificio en el paseo de la Castellana por valor de entre 30 y 60 millones de euros. Ahora bien, s¨ª estamos notando que en los ¨²ltimos meses empieza a llegar un inversor m¨¢s inmobiliario que financiero al sector, que est¨¢ dispuesto a sacrificar cierta rentabilidad porque sabe que el precio al que compra es bueno.

P. ?Tambi¨¦n percibe el despertar del inversor local?

R. S¨ª, sin duda.

P. ?Qu¨¦ activos son los m¨¢s demandados?

R. Lo que m¨¢s gusta son los locales comerciales en zonas muy bien ubicadas de Madrid, Barcelona y el norte de Espa?a. Como las rentabilidades en estos mercados empiezan a ser inferiores al 5%, alg¨²n inversor tambi¨¦n est¨¢ mirando en capitales de provincia donde el retorno puede llegar al 6%. Tambi¨¦n gustan mucho las medianas superficies o los espacios para supermercados. Hay un operador estrella, Mercadona, que da mucha seguridad, y tambi¨¦n esta Dia y empresas alemanas.

P. ?Qu¨¦ parte de la cartera se deber¨ªa tener expuesta al ladrillo?

R. Si tiene experiencia en el sector, deber¨ªa destinar un 30%. Si no la tiene, no le recomendar¨ªa invertir m¨¢s de un 10% o 15%. La inversi¨®n en este activo, salvo operaciones puntuales, es a largo plazo.

P. ?Qu¨¦ impacto cree que tendr¨¢ en los precios del sector la inyecci¨®n de liquidez anunciada por el Banco Central Europeo?

R. En mi opini¨®n, beneficiar¨¢ ya que, al seguir penalizando la inversi¨®n en dep¨®sitos, parte de ese dinero seguir¨¢ fluyendo a los activos inmobiliarios. La mayor¨ªa de las veces el inversor privado es equity buyer, es decir, no se decide a hacer una operaci¨®n por la financiaci¨®n, sino que financia la compra una vez hecha. Desde luego, que fluya el cr¨¦dito va a ayudar a dinamizar algunas zonas que todav¨ªa est¨¢n m¨¢s paradas. En este sentido, he de decir que algunas entidades financieras nos empiezan a plantear incluso financiaci¨®n de activos que no son propios. S¨ª les gusta que estos est¨¦n ligados a otra entidad para robarle cuota.

¡°La Sareb deber¨ªa apoyarse m¨¢s en los profesionales del sector¡±

P. ?En qu¨¦ medida est¨¢ condicionando la Sareb el mercado?

R. Est¨¢ claro que su papel es importante. No en vano, es el principal actor del mercado espa?ol y una de las mayores inmobiliarias del mundo. Lo que ocurre es que tiene un mecanismo de recepci¨®n de activos dif¨ªcil de digerir por sus profesionales ya que entran cosas de muchos tipos. Creo que la Sareb deber¨ªa apoyarse m¨¢s en los profesionales del sector a la hora de hacer l¨ªquido lo que tiene en cartera. Tiene un plan de negocio a 15 a?os y es dif¨ªcil hacer previsiones, pero debe dinamizarse m¨¢s para ser el actor que debe ser.

P. ?Teme que si no lo hace bien pueda condicionar los precios?

R. M¨¢s que hundir precios, puede hacer que no se recuperen en algunas zonas con el mismo dinamismo que se est¨¢n recuperando en otras. Los activos que le est¨¢n entrando a la Sareb no son muy buenos. Le est¨¢ llegando mucho suelo, deuda y vivienda, pero no es un gran propietario de edificios de oficinas ni de activos terciarios comerciales. De hecho, es ah¨ª donde deber¨ªa apoyarse un poco m¨¢s en el sector para dar salida a esas propiedades.

P. En los ¨²ltimos meses se han cerrado algunas operaciones importantes como la venta del edificio Espa?a en Madrid. ?Tienen estos tratos alg¨²n efecto arrastre en el sector?

R. Operaciones grandes tampoco ha habido tantas. Adem¨¢s, no creo que influyan en el d¨ªa a d¨ªa del mercado. Este va a su ritmo, con zonas que mejoran los precios, otras que est¨¢n estancadas... El mercado inmobiliario espa?ol, donde tiene a¨²n verdaderos problemas y toca trabajar y remangarse, es fuera de Madrid, Barcelona y el Pa¨ªs Vasco. Hay que ver qu¨¦ se hace con todos esos macroproyectos de suelo que se iban a urbanizar.

P. Donde hay bastante inter¨¦s ¨²ltimamente es en el sector hotelero. ?Por qu¨¦?

R. El inversor privado empieza a mirar hoteles, incluso clientes latinoamericanos buscan edificios en Madrid o Barcelona para rehabilitarlos y convertirlos en hoteles. Barcelona, por ejemplo, se ha convertido en el principal foco tur¨ªstico del Mediterr¨¢neo. En cuanto Madrid, creo que tiene mucho recorrido en el negocio hotelero; no hay tantos establecimientos de lujo y es una ciudad que puede dar mucho m¨¢s en el aspecto tur¨ªstico. Tambi¨¦n vemos mucha demanda de alojamientos en la costa, pero ah¨ª el perfil es m¨¢s de hoteles de tres estrellas.

¡°Es buen momento para comprar un inmueble y la clave es elegir d¨®nde¡±

P. ?Es interesante para sus clientes la inversi¨®n en Socimis [sociedades an¨®nimas cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria]?

R. Para un cliente que ha tenido vocaci¨®n patrimonial, con su propia sociedad, veo dif¨ªcil que la transforme en una Socimi. Al final, siempre es complicado compartir una parte de tu cartera de activos. Para el resto, lo que s¨ª veo es que las grandes sociedades que se han registrado pueden terminar siendo un veh¨ªculo para que los grandes patrimonios inviertan en renta variable con un sustrato inmobiliario.

P. Habr¨¢ peque?os inversores que, al calor de las operaciones que se est¨¢n produciendo, puedan preguntarse si es momento de comprar. ?Qu¨¦ les dir¨ªa?

R. Creo que es un buen momento para comprar. El mercado de alquiler en Espa?a solo puede ir hacia arriba. La clave es d¨®nde se haga esa inversi¨®n. Comprar en el segmento residencia para luego alquilar en Madrid o Barcelona es una muy buena opci¨®n hoy en d¨ªa. Adem¨¢s, est¨¢n surgiendo compa?¨ªas que pueden acompa?ar y dar tranquilidad al particular ya que ofrecen la gesti¨®n del inmueble, el cobro del alquiler, etc¨¦tera.

P. Para aquel que compr¨® su vivienda en 2007, justo en el pico de la burbuja, ?cu¨¢nto tiempo tardar¨¢ en recuperar el piso el valor que pag¨® por ¨¦l?

R. Creo que habr¨¢ sitios donde no recuperar¨¢ nunca el precio que pag¨® por su piso. Bueno, quiz¨¢ dentro de 50 o 60 a?os, pero ya es probable que no estemos aqu¨ª ninguno. Volver a precios del pico en algunas zonas va a costar mucho. Sin embargo, para gente que compr¨® a un nivel medio, la estabilizaci¨®n la veo de aqu¨ª a cuatro o cinco a?os.