El ladrillo espa?ol pierde el Este

Martinsa-Fadesa anunciaba en 2007 la construcci¨®n de un nuevo gran barrio sobre 64 hect¨¢reas de suelo en el norte de Bucarest (Rumania), en el que construir¨ªa m¨¢s de 6.700 viviendas de golpe con una inversi¨®n de 850 millones de euros. Siete a?os despu¨¦s, la inmobiliaria que preside Fernando Mart¨ªn no ha puesto ni un ladrillo ni piensa hacerlo. ¡°No hay previsto ning¨²n plan de inversi¨®n¡±, dicen desde la compa?¨ªa. Ante el agotamiento del mercado espa?ol, la empresa acudi¨® a varios pa¨ªses de Europa del Este: Bulgaria, Polonia, Rep¨²blica Checa, Eslovaquia, Hungr¨ªa... All¨ª fueron decenas de promotoras que, a su vez, arrastraron a proveedores e inversores que hoy siguen atrapados en esos mercados.

En esa estrategia de internacionalizaci¨®n al este de Europa, Rumania fue uno de los pa¨ªses preferidos para el desembarco. La Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) edit¨® una gu¨ªa en 2009 sobre ese pa¨ªs en la que destacaba un crecimiento medio del 7,7% de su econom¨ªa y las revalorizaciones anuales del 15% en el precio de la vivienda. Pero justo ese a?o iba a explotar la burbuja inmobiliaria del mercado rumano y de muchos otros de su entorno. ¡°Simplemente pensaban que Rumania era la Espa?a de 1986 y calcularon que quedaban 20 a?os de boom. Su t¨¦cnica era comparar precios del pa¨ªs de destino con los de aqu¨ª. Y si eran m¨¢s baratos, iban¡±, explica Gonzalo Bernardos, economista de la Universidad de Barcelona.

Adem¨¢s de Martinsa-Fadesa, a Bucarest acudieron Astroc, Realia, Trem¨®n, Hercesa, Prasa... Primero se instalaron en Bucarest con edificios de viviendas de lujo y luego empezaron a poner picas en Cluj, Timisoara, Constanta o Brasov. ¡°Acudieron juntos, con el mismo modelo que ten¨ªan en Espa?a: pensaban que el negocio estaba en comprar suelo y conseguir que se recalificara. Ellos mismos provocaron un boom a corto plazo calentando el mercado. Un espa?ol compraba un terreno y se lo vend¨ªa a otro espa?ol e hinchaba los precios¡±, explica el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren. Hoy varios de los proyectos que se levantaron en Bucarest se encuentran en concurso de acreedores, la mayor¨ªa en fase de liquidaci¨®n.

Solo en Ruman¨ªa los promotores han perdido m¨¢s de 3.500 millones

Prasa era una inmobiliaria cordobesa que en 2006 facturaba alrededor de 775 millones de euros y cuya notoriedad hab¨ªa aumentado tras comprar acciones de Metrovacesa y Realia y hacerse con el C¨®rdoba CF. La promotora ve¨ªa c¨®mo los m¨¢rgenes en Espa?a ca¨ªan, por lo que decidi¨® ir a Bucarest de la mano de Gea21 para levantar 18 edificios con 504 viviendas de lujo en un solar de 25 hect¨¢reas de una orilla del lago Tei que popularizaron con el nombre de Laguna Residence.

Las obras empezaron y, de hecho, se vendieron pisos. Pero lleg¨® la crisis, que ha originado que los precios se hayan desplomado a la mitad, y con ella, los problemas con los proveedores y los clientes, que reclamaban sus anticipos, seg¨²n explican antiguos colaboradores de la empresa. Los promotores se hab¨ªan quedado sin fondos y las matrices estaban tocadas por el estallido de la burbuja en Espa?a. Gea21 asumi¨® el proyecto tras lograr un cr¨¦dito de 10,5 millones de euros, pero no bast¨®. La ca¨ªda de precios en Rumania se aceler¨® y el mercado qued¨® seco. A comienzos de 2012, el juez acept¨® la denuncia de unos acreedores y el complejo, al que se hab¨ªan bombeado m¨¢s 40 millones, acab¨® en subasta p¨²blica por 18 millones.

Ning¨²n responsable de Gea21 o Prasa ha querido atender a este diario. Casi ning¨²n promotor lo ha hecho. ¡°No solo han sufrido los espa?oles¡±, dice molesto un empresario. La apuesta por el este de Europa tambi¨¦n sali¨® mal a inmobiliarias israel¨ªes o austriacas, las principales competidoras de las espa?olas. De hecho, la lista de proyectos en Rumania que fracasaron es amplia: Planorama, Asmita Gardens, Citadella Titan, Silver Mountain, Green City, Verdi Park...

El precio de la vivienda cay¨® m¨¢s de la mitad tras estallar la burbuja

Ibiza Sol y Alia Apartments eran dos promociones de lujo desarrolladas por empresas espa?olas. El primer complejo, de 304 viviendas de alto standing, hoy est¨¢ en manos de Premier Estate Management, una compa?¨ªa que se dedica a gestionar carteras con inmuebles o pr¨¦stamos morosos. La directora general de la compa?¨ªa, Andreea Comsa, explica que han ido vendiendo y alquilando un centenar de casas. ¡°El mercado est¨¢ mejorando. Los inversores han empezado a mirar oportunidades y las ventas van muy bien cuando se trata de apartamentos asequibles, de dos habitaciones, por 35.000 euros¡±, cuenta.

Alia Inmobiliaria fue de los primeros grupos que llegaron a Bucarest la d¨¦cada pasada. Primero promovi¨® aparcamientos y en 2005 se hizo con un solar de 20.000 metros cuadrados cerca del Arco del Triunfo de la capital para promover 124 apartamentos de lujo. Se vendieron varios, incluso a alg¨²n nombre ilustre como el gobernador del Banco Central de Rumania, Mugur Isarescu, seg¨²n public¨® la prensa del pa¨ªs. La administraci¨®n concursal ha liquidado cerca del 75% de la promoci¨®n, obteniendo 11,2 millones de euros, apenas una quinta parte de lo invertido.

Con la crisis se esfumaron tambi¨¦n promesas de proyectos fara¨®nicos. El promotor Jes¨²s Menchero quiso llevar a Rumania el modelo Sese?a, la localidad donde el empresario ten¨ªa sus oficinas. Menchero se fij¨® en el peque?o municipio de Sohatu, de 3.500 habitantes, para crear una nueva ciudad con 54.000 viviendas, 4.480 naves industriales y 122 edificios log¨ªsticos con todo tipo de equipamientos, desde escuelas hasta una catedral. El promotor dec¨ªa que iba a invertir 1.600 millones de euros. ¡°Despu¨¦s de que se anunciara el proyecto, el precio de la tierra en Sohatu creci¨®¡±, explica Andrei Udisteanu, un periodista que cubri¨® ese episodio que llen¨® las portadas de la prensa del pa¨ªs.

¡°Los espa?oles calentaron el mercado¡±, explica un experto

Los informativos emitieron im¨¢genes de una fiesta que organiz¨® Menchero en la que los vecinos se abalanzaban sobre grandes platos de jam¨®n. Al evento acudieron personalidades del pa¨ªs. Todo qued¨® en papel mojado. ¡°Fue una ilusi¨®n para esa peque?a comunidad¡±, dice Udisteanu. El promotor, que s¨ª atendi¨® la llamada de este diario, asegur¨® que ¡°est¨¢ todo parado¡±. ¡°Como muchos de los proyectos de los que fuimos all¨ª en esa ¨¦poca. Se ha quedado mucha cosa en el camino¡±. Menchero no descarta regresar. ¡°Ahora es un poco complicado¡±, admite.

Algunas empresas lograron esquivar el desastre. El grupo espa?ol Gran V¨ªa llevaba desde 2008 esperando que escampara el temporal. Al final, recientemente, ha entregado una promoci¨®n de viviendas a precios asequibles. Una portavoz de la compa?¨ªa explica que eso es lo que ahora demandan los ciudadanos. En Constanta, la firma tiene un enorme solar en el que puede desarrollar hasta 2.900 viviendas de lujo. Eso va a tener que esperar.

Pero Gran V¨ªa es una excepci¨®n. Muchas compa?¨ªas que acudieron a Europa del Este todav¨ªa hoy siguen con filiales, edificios y solares en sus balances. En algunos casos traspasaron esos inmuebles a la banca acreedora. El pasado mes de febrero, CatalunyaCaixa Immobili¨¤ria ven¨ªa al fondo Griffin Real Estate un solar de 25.000 metros cuadrados en Varsovia por 32 millones que hab¨ªa heredado de la promotora catalana Torca. Cuando arreci¨® la crisis, las matrices espa?olas estaban muy tocadas por la crisis y no ten¨ªan fondos para cubrir los agujeros de esos pa¨ªses. Todas trataron de desinvertir y repatriar el capital, pero acabaron por inundar el mercado de inmuebles. Se pas¨® de una presi¨®n compradora a una asfixia vendedora. As¨ª que el grueso decidi¨® presentar el concurso y dejar esos pa¨ªses. Algunos se quedaron y sobrevivieron a una aventura que solo en Rumania se trag¨® 3.500 millones de euros.