Invertir en buenas viviendas a m¨¢s de cinco a?os vista

La vivienda volver¨¢ a ser un activo interesante en el que invertir, una vez el precio se ha ajustado, y ha descendido la rentabilidad de dep¨®sitos bancarios y deuda p¨²blica. Ahora bien, solo para inversores que tengan un patrimonio elevado, a m¨¢s de cinco a?os vista y tras una rigurosa selecci¨®n del inmueble. Esa es la opci¨®n apuntada por Bankinter.

La entidad financiera parte de que el mercado inmobiliario inicia lentamente un cambio de ciclo y se dirige hacia una reactivaci¨®n que ser¨¢ gradual. Prev¨¦ una mejora del entorno econ¨®mico a lo largo de los pr¨®ximos 18 meses y detecta moderaci¨®n en el descenso de los precios.

A su juicio, la tendencia alcista en oficinas y centros comerciales podr¨ªa trasladarse durante los pr¨®ximos trimestres al mercado residencial de calidad. "Las cifras de ventas de viviendas durante los primeros meses del a?o corroboran que nos encontramos en un cambio de tendencia, que no vendr¨¢ definido por un r¨¢pido despegue de la demanda, sino por una recuperaci¨®n m¨¢s lenta que en ciclos anteriores", seg¨²n Bankinter.

Dos son los motivos por los que descarta que la demanda de vivienda alcance las cifras de 2005-2007: el descenso de la poblaci¨®n y falta de cr¨¦dito. Seg¨²n el INE el grupo de quienes tienen entre 25 y 49 a?os se reducir¨¢ en cuatro millones de personas entre 2014 y 2023, a lo que se sumar¨¢ el retorno a sus pa¨ªses de los emigrantes. En cuanto al cr¨¦dito hipotecario, contin¨²a descendiendo y no se reactivar¨¢ dado el grado de endeudamiento de la banca, la morosidad que no se reduce y que las medidas anunciadas por el BCE descartan el cr¨¦dito para la adquisici¨®n de vivienda.

"Sin embargo, estos obst¨¢culos no impedir¨¢n que las ventas repunten de forma progresiva hasta las 330.000 en 2014 y 365.000 en 2015. De esta cifra total, las ventas de viviendas nuevas deber¨ªan situarse en una cifra cercana a 65.000 en 2014 y 90.000/100.000 en 2015", a?ade el informe de Bankinter.

La mejora viene anticipada porque la econom¨ªa espa?ola acumula ya tres trimestres consecutivos en fase de expansi¨®n y el PIB crecer¨¢ un 1,3% este a?o y un 2,1% durante 2015. Adem¨¢s, espera una reducci¨®n de la tasa de paro hasta el 22% a finales de 2015. En el lado de la demanda, las compras de viviendas por parte de extranjeros no residentes suponen ya el 16%, impulsadas en buena parte por el notable crecimiento econ¨®mico de Alemania y Reino Unido y las ventajas de clima y seguridad espa?oles. Los asi¨¢ticos est¨¢n especialmente interesados por entrar en Europa v¨ªa Espa?a aprovechando los visados de residencia para inversiones en inmuebles de m¨¢s de 500.000 euros.

Bankinter en su informe cita el de CBRE seg¨²n el cual las compras de activos no residenciales alcanzaron en el primer semestre los 3.226 millones de euros, lo que representa un aumento de 122% respecto a 2013. Sostiene la entidad financiera que el inter¨¦s por el terciario acabar¨¢ traslad¨¢ndose al residencial a corto plazo.

Para 2015 espera repuntes de precio en algunas de las mejores localizaciones y augura un aumento de hasta un 4% en 2015. Hay que decir que ya hay varios estudios de mercado que han detectado aumentos de precio en algunos barrios de las grandes capitales que han consumido el stock.

Bankinter apuesta por un aumento en el precio medio de la vivienda en un plazo de nueve a doce meses. Este es uno de los datos para que se incline por preferir la inversi¨®n en activos inmobiliarios residenciales en buenas ubicaciones de capitales y costa, a la vista del actual repunte en la rentabilidad del alquiler y el futuro repunte de precios y pensando en quien tenga un buen patrimonio que le respalde.

En cambio, aprecia todav¨ªa incertidumbres respecto a los activos de las Socimi que se est¨¢n creando, con excepci¨®n de Merlin Properties, a pesar del atractivo que pueda suponer que operan en bolsa, han de distribuir como dividendos el 80% que no reinviertan y est¨¢n exentas del impuesto de sociedades.

Crece un 110% la inversi¨®n inmobiliaria

Las Socimi han facilitado un crecimiento de la inversi¨®n no residencial en Espa?a, en un 110% en t¨¦rminos anuales, durante el primer semestre de 2014; unos 2.300 millones de euros, seg¨²n BNP Paribas Real Estate.

Casi el 40% de lo invertido ha ido a los activos comerciales seguidos de hoteles (29%) y oficinas (27%). Un 65% del capital procede de China, Am¨¦rica Latina o el golfo P¨¦rsico. Y del total, 810 millones de euros tienen el sello nacional, lo que en porcentaje supone un aumento del 150% en el volumen depositado por inversores espa?oles. El que pierde peso es el inversor privado respecto al institucional, con solo el 18% de cuota de merado y descendiendo.

En el cap¨ªtulo de vendedores, las entidades financieras de forma directa o a trav¨¦s de sus inmobiliarias son las m¨¢s activas.

Francisco Manch¨®n, director de inversi¨®n de BNP Paribas Real Estate en Espa?a, espera para 2015 un aumento de las ventas y rentabilidades, as¨ª como que los inversores diversificar¨¢n hacia mercados secundarios e inmuebles con valor a?adido.