Las inmobiliarias buscan el final de la crisis

La mayor¨ªa de las grandes promotoras que protagonizaron el boom inmobiliario siguen hoy, seis a?os despu¨¦s del estallido de la burbuja, ancladas en una indefinici¨®n que les impide abanderar la t¨ªmida recuperaci¨®n del mercado que se atisba. Ya no adeudan los cerca de 35.000 millones de euros que lastraban sus balances en 2008, pero los 20.000 millones que todav¨ªa deben pesan como una losa e impiden participar de la incipiente actividad que se avecina.

Tras un primer lustro de crisis, marcado por acuerdos de refinanciaci¨®n que se demostraron ineficaces por la imposibilidad de las empresas para afrontar los nuevos vencimientos ante la reducci¨®n de ingresos y el aumento de los gastos financieros, a partir de 2013 se entr¨® en una din¨¢mica diferente.

Presionados por los bancos acreedores y ante la necesidad de provisionar los cr¨¦ditos refinanciados, las inmobiliarias tuvieron que afrontar, de manera definitiva, su cruda realidad: que deb¨ªan quedar reducidas a la m¨ªnima expresi¨®n tras vender sus mejores activos en daciones en pago para reducir deuda o, de no poder hacerlo, acabar liquidadas.

De momento, ninguna de las grandes promotoras ha desaparecido del mapa. Solo la catalana Fergo Aisa, presidida por el madrile?o Carlos Fern¨¢ndez, se ha visto abocada a su desaparici¨®n y subasta de sus activos tras un r¨¢pido concurso de acreedores. La juez mercantil, a la vista de su situaci¨®n ¡ªsin ingresos ni actividad desde 2010 y con m¨¢s de 300 millones de euros de pasivo¡ª, no dio pie ni a que se negociase una propuesta de convenio de acreedores.

En el otro plato de la balanza, Colonial es la que ha salido mejor parada. Su reestructuraci¨®n ha resultado mod¨¦lica. En mayo pasado culminaba su ampliaci¨®n de capital por 1.263 millones de euros, que convert¨ªa como accionistas de referencia a Juan Miguel Villar Mir, presidente de OHL, y al fondo soberano de Qatar.

Una ampliaci¨®n que vino precedida por la desconsolidaci¨®n del balance de Colonial de los activos incluidos en Asentia, los de suelo y promoci¨®n. Una salida de activos problem¨¢ticos que se deja notar en los 559 millones de beneficios obtenidos hasta junio, lejos de los 308 millones perdidos hace un a?o.

Para soltar este lastre y facilitar la entrada de nuevos socios, Colonial promovi¨® sendas ampliaciones de capital en Asentia, suscritas ¨ªntegramente, mediante la compensaci¨®n de cr¨¦ditos por cuatro entidades acreedoras de su pr¨¦stamo sindicado, dejando su participaci¨®n en la filial reducida al 17,34%.

La reestructuraci¨®n de Colonial ha resultado mod¨¦lica. Y ahora va a por Realia

Ya bajo control de Villar Mir y los catar¨ªes, Colonial tambi¨¦n ha entrado de lleno en la puja por hacerse con Realia. Esta es otra de las inmobiliarias inmersas en la recta final de su redefinici¨®n tras la puesta en venta del 62% de su capital, ahora en manos de la constructora FCC y de Bankia.

Aunque todo parec¨ªa encaminado a que fueran los fondos Fortress y King Street y el banco de inversi¨®n estadounidense Goldman Sachs los que capitalizaran los 600 millones de deuda adquirida para hacerse con el control de la inmobiliaria madrile?a, la oferta de 650 millones de Colonial, solo por la filial de patrimonio de la empresa presidida por Ignacio Bay¨®n, ha cogido a todos de sorpresa.

A la vuelta del verano se sabr¨¢ qui¨¦n se queda con Realia. Si los accionistas y los principales acreedores aceptan la oferta de Colonial, antes de llevarse a t¨¦rmino se deber¨¢n cumplir varias condiciones. Entre ellas, la venta de los nueve centros comerciales que posee Realia para, a partir de ah¨ª, poner sobre la mesa una cantidad para quedarse con lo que realmente le interesa: los 20 edificios de oficinas de Madrid, la torre Fira de Barcelona y el centro de negocios Kansas City de Sevilla.

Descontados los 1.513 millones de la reciente venta de su filial SIIC de Par¨ªs, el valor contable de los activos patrimoniales de Realia ronda los 830 millones de euros, mientras que los de promoci¨®n y suelo superan ligeramente los 520 millones.

Sacyr tambi¨¦n intent¨® durante a?os aguantar en su balance a la inmobiliaria Vallehermoso, pero finalmente desisti¨® ante la imposibilidad de amortizar sus cerca de 1.200 millones de deuda financiera.

Hace un a?o, con la excusa de la puesta en venta, el grupo presidido por Manuel Manrique pas¨® a considerar los activos y pasivos de la promotora como mantenidos para la venta, recogiendo su contribuci¨®n a las cuentas como una actividad interrumpida m¨¢s. A junio de 2014, el pasivo de Vallehermoso era de 900 millones de euros, y Sacyr se apuntaba, por esa actividad interrumpida, unas p¨¦rdidas de m¨¢s de 15 millones.

En el proceso de venta de Vallehermoso, Sacyr se ha encontrado con el exceso de suelo que la promotora acumul¨® durante los a?os de bonanza. Un problema com¨²n a otras inmobiliarias, como Reyal Urbis, Martinsa-Fadesa o Metrovacesa.

Cuando sobrevino la crisis, las entidades financieras se encontraron con que hab¨ªan concedido cerca de 150.000 millones de euros a los promotores para financiar la compra de 200 millones de metros cuadrados. Y, peor: que su devoluci¨®n se iba a convertir en algo casi imposible y que su depreciaci¨®n iba a ser constante.

Seis a?os despu¨¦s, la mitad de esos activos ¡ªm¨¢s de 100 millones de metros cuadrados¡ª se ha enquistado en los balances de los bancos, de la Sareb o se han vendido a fondos de inversi¨®n como colaterales de paquetes de deuda, con un valor de poco m¨¢s de 30.000 millones, un 60% por debajo de su valor nominal. Otros 95 millones de metros m¨¢s siguen en manos de las inmobiliarias, siendo vendidos con cada vez mayores p¨¦rdidas en operaciones de daci¨®n en pago para reducir deuda.

La salida de las promotoras en concurso de acreedores est¨¢ harto complicada

Al margen de la liquidaci¨®n de Fergo Aisa, otras tres de las inmobiliarias cotizadas (Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis y Renta Corporaci¨®n) se vieron abocadas a entrar en concurso de acreedores ante la imposibilidad de que los acreedores refinanciaran sus deudas. Y su salida est¨¢ resultando harto complicada.

Martinsa-Fadesa fue la primera en acogerse a la ley concursal. Lo hizo en julio de 2008. Judicialmente, super¨® el concurso en marzo de 2011 tras la aprobaci¨®n de la propuesta de acreedores. Pero, en la pr¨¢ctica, su insolvencia sigue estando sobre la mesa al no poder hacer frente a los pagos a los que se hab¨ªa comprometido.

La sonrisa de los directivos de Renta Corporaci¨®n, que lograba hace un mes superar el concurso y obtener unas ganancias de casi siete millones en el primer semestre, se ha torcido esta semana tras conocerse que la Agencia Tributaria ha impugnado la clasificaci¨®n de los cr¨¦ditos de 10 millones de euros que adeuda la inmobiliaria catalana. Al encuadrarse como ordinarios pueden ser objeto de quitas superiores a las de los cr¨¦ditos privilegiados.

Reyal Urbis, por su parte, que entr¨® en concurso en marzo de 2013 ¡ªcasi de forma simult¨¢nea a Renta Corporaci¨®n¡ª, sigue pendiente de conocer el alcance de su definitivo agujero patrimonial. Se sabr¨¢ entonces si resulta viable alcanzar una propuesta de convenio que logre el respaldo de los acreedores.

El informe provisional, sobre el que se han presentado cientos de incidencias que debe resolver el juez, dejaba un d¨¦ficit patrimonial de 1.700 millones, con unos activos de 2.420 millones de euros y un pasivo de casi 4.120 millones.