Metrovacesa se resiste a desaparecer

Metrovacesa, la hist¨®rica inmobiliaria controlada por los grandes bancos (Santander, Bankia, BBVA, Sabadell y Popular), afronta una nueva etapa ya sin Gecina ¡ªla filial francesa, que le reportaba ingresos recurrentes y dividendos anuales, y cuya participaci¨®n del 26,7% acaba de vender por 1.546 millones de euros a Norges Bank, Cr¨¦dit Agricole Assurances, Blackstone e Ivanhoe Cambridge¡ª. Y lo hace con un 30% menos de deuda; suma casi 3.500 millones, tras destinar la totalidad de lo percibido por Gecina a reducir el alto apalancamiento.

Para afrontar este endeudamiento, Metrovacesa cuenta con las rentas procedentes de sus activos patrimoniales. Una treintena de oficinas, nueve centros comerciales en explotaci¨®n y uno en proyecto, 11 hoteles y 1.700 plazas de aparcamiento repartidas en cinco garajes en Madrid y Barcelona, adem¨¢s de siete promociones residenciales en Madrid, Sevilla, Valencia y Valladolid. A ello se suma una cartera de suelo de unos 2,5 millones de metros cuadrados.

Entre los pocos proyectos residenciales en marcha destacan las 25 viviendas que acomete en Madrid, en una zona de expansi¨®n del barrio de Aravaca. Una promoci¨®n que se ha retomado, tras quedar descartada al comienzo de la crisis. Casas de gama alta, que se vender¨¢n entre 350.000 y 904.000 euros.

Desde hace quince meses, Metrovacesa ya no cotiza en Bolsa. Los cinco bancos que controlan casi el 100% de su capital decidieron excluirla de cotizaci¨®n burs¨¢til, ante el escaso volumen de negociaci¨®n y el m¨ªnimo porcentaje de free float (acciones en circulaci¨®n). Buscaban ahorrarse el alto coste que supone mantener una empresa en el parqu¨¦, evitar la penalizaci¨®n del mercado a las compa?¨ªas del sector inmobiliario y, sobre todo, eludir rendir cuentas a la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Si una empresa fluct¨²a en Bolsa es necesario que todas sus decisiones pasen por la junta de accionistas y comunicar al regulador los cambios que se registren. Al dejar de hacerlo, ya no existe obligaci¨®n de dar puntual informaci¨®n de la gesti¨®n diaria. Ni hechos relevantes, ni informaci¨®n peri¨®dica trimestral, ni nada de nada.

El celo de restringir al m¨¢ximo la informaci¨®n ha dejado su p¨¢gina web algo desactualizada. "Somos una compa?¨ªa l¨ªder en Espa?a, con un valor de activos en torno a 8.000 millones de euros", se puede leer en uno de los p¨¢rrafos de su presentaci¨®n corporativa. La ¨²ltima nota de prensa publicada en su cibersitio data de hace justamente un a?o; es la que serv¨ªa para anunciar el inicio del proceso de venta de su participaci¨®n del 26,76% en Gecina. La inmobiliaria gala acaba de ser vendida y la valoraci¨®n de los activos de Metrovacesa, en permanente retroceso, se sit¨²a en unos 5.250 millones de euros. Tras reconocer la evidente falta de actualizaci¨®n de los datos, el responsable de comunicaci¨®n de la inmobiliaria espa?ola, Eugenio Gisbert, indica que existe el proyecto de hacer un portal nuevo en Internet.

La p¨¢gina web tampoco hace referencia alguna a las cuentas del a?o pasado. Para aproximarse a la situaci¨®n en la que se encuentra la compa?¨ªa presidida por Ignacio Moreno, tras sustituir en 2012 a Vitalino Nafr¨ªa, no queda otra que acudir al Registro Mercantil, en el que Metrovacesa deposit¨® hace cuatro meses las cuentas de 2013.

Un ejercicio en el que las existencias, las inversiones inmobiliarias o el inmovilizado material sumaron un deterioro de casi 527 millones de euros, a los que se a?adieron 234 millones por el mal comportamiento de la cartera en sociedades con activos inmobiliarios. Estos desfases, junto a los 267 millones de provisiones ante la minusval¨ªa que se avecinaba en Gecina, llevaron a Metrovacesa a cerrar 2013 con unas p¨¦rdidas de casi 350 millones de euros, frente a los n¨²meros rojos de 270 millones de un a?o antes.

Adem¨¢s, su patrimonio neto se reduc¨ªa de 1.550 a apenas 403 millones de euros, inferior a la mitad de su capital social. De acuerdo con la Ley de Sociedades de Capital estar¨ªa, por tanto, en causa de disoluci¨®n. Solo la en¨¦sima pr¨®rroga del Gobierno, aprobada el pasado marzo, para evitar contabilizar los deterioros por existencias, inversiones inmobiliarias e inmovilizado material, evit¨® una vez m¨¢s pasar por ese trance.

Para restablecer el equilibrio patrimonial, los cinco bancos accionistas decidieron reducir el capital social de Metrovacesa en 1.077 millones, para dejarlo en tan solo 405 millones de euros. Bankia, que tiene en venta su participaci¨®n del 19%, esperaba obtener inicialmente cerca de 300 millones por ella, pero se tendr¨¢ que conformar con no mucho m¨¢s de 80 millones.

Tampoco la venta de la participaci¨®n de Metrovacesa en Gecina se ha saldado de una forma especialmente exitosa. Hace un a?o, cuando anunci¨® el inicio de la operaci¨®n, Metrovacesa valoraba el 26,76% en la inmobiliaria gala en casi 1.900 millones de euros. Al cierre del ejercicio 2013, viendo que no iba a conseguir esa cantidad, redujo en 267 millones el valor de este activo. Y al final, el pasado 29 de julio, el traspaso de los casi 17 millones de t¨ªtulos de la empresa francesa, se cerr¨® por un precio de 1.546 millones de euros, asumiendo un descuento del 10% sobre el valor neto de los activos.

Quedan por amortizar algo m¨¢s de 300 millones de los 1.860 del pr¨¦stamo sindicado

Toda esa cantidad se ha destinado a amortizar el tramo A del pr¨¦stamo sindicado firmado en 2011, seg¨²n rezaba el acuerdo de refinanciaci¨®n suscrito entonces. La idea inicial de los bancos espa?oles era liquidar de manera anticipada los 1.860 millones de euros de ese tramo con la desinversi¨®n en Gecina, aunque ha quedado pendiente de amortizar un resto que suma algo m¨¢s de 300 millones. Sin Gecina, Metrovacesa ha reducido deuda (por debajo de 3.500 millones), pero tambi¨¦n se queda sin los 81,4 millones de euros de ingresos que la empresa gala aport¨® en 2013 y sin el dividendo de unos 75 millones.

A partir de ahora, Metrovacesa afronta un calendario de amortizaciones de deuda que conf¨ªa en renegociar sin mayores problemas. Son 234 millones los que vencen en 2014; casi 200 millones en 2015; unos 1.264 millones en 2016 tras la reducci¨®n con lo amortizado con la venta de Gecina; 577 millones en 2017; 53 en 2018, y casi 1.100 millones que vencer¨ªan a partir de 2019.

Parte de esta deuda que estaba en manos de Sareb, el banco malo, fue vendida el a?o pasado por la sociedad presidida por Bel¨¦n Romana. A una participaci¨®n en un pr¨¦stamo sindicado, por valor de 35 millones, le sigui¨® la venta de dos pr¨¦stamos bilaterales de Metrovacesa a Bank of America por 80,5 millones de euros.

En 2013, la octogenaria inmobiliaria espa?ola ¡ªinici¨® su andadura en marzo de 1935¡ª vio disminuir sus ventas un 17% por la bajada de ingresos procedentes de las rentas (fueron de 144 millones frente a 165 millones de 2012), as¨ª como por los menores ingresos de promociones residenciales finalizadas, que dejaron poco m¨¢s de 13 millones (en vez de los m¨¢s de 31 logrados un a?o antes). Todo ello redujo el margen bruto de la compa?¨ªa un 14%, hasta 120,4 millones de euros.?