Propietarios buscan su media naranja

La permuta de viviendas es una opci¨®n de compra y de venta que pasa por los c¨¢lculos de muchas familias espa?olas que no encuentran un comprador o precisan liquidez con urgencia. "Cambio chal¨¦ por piso m¨¢s peque?o", "vivienda en la costa por otra en la ciudad"... Internet est¨¢ lleno de anuncios de intercambios. En junio pasado se transmitieron 125.817 fincas, de las que 534 fueron permutas (54.058 viviendas, de las que 119 han sido trueques), seg¨²n datos del INE. Con matices, ya que en muchas ocasiones, en lugar de contrato de permuta, se realizan dos compraventas y as¨ª lo contabiliza el instituto p¨²blico.

Cambiar una casa por otra ha sido durante estos ¨²ltimos siete a?os la ¨²nica salida de emergencia para los que quedaron atrapados en el estallido de la burbuja inmobiliaria. Sin poder vender ni comprar, cerrado el grifo de la financiaci¨®n, y con un Euribor que encadenaba m¨¢ximos hist¨®ricos ¡ªhasta el 5,526% de octubre de 2008¡ª, el intercambio era casi la ¨²nica forma de deshacerse de una hipoteca que pesaba como una losa.

Ahora que el mercado inmobiliario comienza a salir del largo letargo, el inter¨¦s por las permutas ¡ªuna f¨®rmula de ¨¦xito en EE UU o Reino Unido¡ª parece haberse enfriado. "Sigue siendo una opci¨®n. Aunque se solvente el problema de cr¨¦dito de los bancos, el proceso de compraventa crea mucha incertidumbre en la gente", dice Eneka Tamayo, administrador del portal sepermuta.es, que naci¨® a finales de 2008 y tiene m¨¢s de 17.000 anuncios y 40.000 visitas mensuales.

El intercambio "es r¨¢pido y evita la especulaci¨®n. Existe y con intenci¨®n de quedarse", apunta Francesc Salvador, abogado y creador del portal teapetecemicasa.com, que nace como consecuencia de la situaci¨®n inmobiliaria de mediados de 2007.

Una permuta consiste en encontrar la media naranja inmobiliaria, es decir, vender una casa para comprar otra. Pero no siempre es tan sencillo. Tienen que encajar todas las piezas del puzle: "Encontrar a dos partes interesadas en la casa de la otra, que asuman el valor, establecer la compensaci¨®n por la diferencia; y que cada parte renegocie la financiaci¨®n de la vivienda que compra", explica David Moya, director general de la agencia Look & Find, que ha intermediado en permutas. Es muy dif¨ªcil que las dos casas tengan el mismo valor, as¨ª que el diferencial se da en efectivo.

Detr¨¢s de un trueque hay multitud de motivaciones. La m¨¢s frecuente es la necesidad de reducir la letra de la hipoteca y tener liquidez a cambio de un piso m¨¢s peque?o. Es el caso de Carmen, que permuta una vivienda en Chamart¨ªn (Madrid), de dos dormitorios, por un apartamento o estudio. O el due?o de un piso en Barcelona, de 200 metros y seis habitaciones, tasado en 850.000 euros, que cambia por "un piso m¨¢s peque?o". Tambi¨¦n son clientes las familias que precisan de m¨¢s espacio, los que cambian de lugar de residencia (movilidad laboral), o las personas mayores que requieren menos metros.

Desde hace un mes Carlos Hern¨¢ndez, de 37 a?os, cambia su piso en Colmenarejo (Madrid), m¨¢s una casa de fin de semana en un pueblo de Segovia, por un chal¨¦. "Mi mujer y yo podr¨ªamos comprar un chal¨¦ pero nos encontramos con el problema de la venta del piso. Las dos suman el importe justo que me queda de hipoteca, ya que compramos en 2005, en pleno auge inmobiliario. Si solo vendemos el piso, a¨²n nos quedar¨ªa un valor residual de hipoteca (de 180.000 euros)", dice Carlos, al que ha contactado bastante gente interesada.

"Incluso se est¨¢n dando casos de divorciados que cambian su propiedad por otras dos de valor inferior", a?ade Salvador.

Deshacerse del apartamento de la playa por peque?os pisos en la ciudad es un cl¨¢sico. "La mayor¨ªa de permutas se concentran en Barcelona, Madrid y la costa Mediterr¨¢nea", indica el promotor de teapetecemicasa.com, que cuenta con una base de datos donde los usuarios se buscan y se gustan. Existen casi 7.000 propiedades activas y m¨¢s de 10.000 usuarios interesados. En estos a?os ha facilitado 42.000 intercambios.

Si surge el flechazo y hay trueque, las cautelas a tomar son las mismas que en cualquier compraventa: visitar el inmueble, solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad, posibles derramas en la comunidad de vecinos, realizar dos tasaciones por peritos independientes, etc¨¦tera.

Que exista hipoteca sobre uno o los dos inmuebles dificulta la operaci¨®n, pero no la imposibilita. La mejor opci¨®n suele ser la subrogaci¨®n del pr¨¦stamo. "Si el diferencial es m¨¢s bajo que el de la nueva hipoteca, la mejor alternativa es la subrogaci¨®n", se?ala Francisco Abril, consultor senior de Canales de Financiaci¨®n de Casaktua, portal inmobiliario que comercializa inmuebles de entidades financieras.

Aunque lo m¨¢s probable es que haya que pagar una comisi¨®n por subrogaci¨®n ¡ªsuele estar entre el 0,50% y el 1%¡ª, y que este tr¨¢mite tenga sus propias costas (notar¨ªa, gestor¨ªa y registro), "hay un sensible ahorro en los gastos de constituci¨®n del pr¨¦stamo, de en torno a un 1,5%", calcula Ricardo Gulias, director de RN Tu Soluci¨®n Hipotecaria.

Adem¨¢s, desde el punto de vista fiscal, tiene ventajas. Las subrogaciones disfrutan de una exenci¨®n de AJD (Actos Jur¨ªdicos Documentados). "Solo se devenga la cuota fija, ya que ¨¦sta se devenga siempre que hay documento p¨²blico (escritura). Esta tributaci¨®n es m¨ªnima (0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elecci¨®n del fedatario)", seg¨²n Raquel Cobos, abogada del bufete Datadiar.

Ahora bien, en la pr¨¢ctica "es muy dif¨ªcil que pueda darse la subrogaci¨®n, ya que las entidades deben aceptar el riesgo; hay avales que no quieren volver a firmar; hipotecas de entidades absorbidas o desaparecidas que tienen ¨®rdenes de no subrogar; y los bancos no est¨¢n de acuerdo en respetar las condiciones financieras antiguas beneficiosas para los clientes", seg¨²n Gulias.

Al final, el visto bueno va a depender de la liquidez del banco. "Le interesa m¨¢s una subrogaci¨®n que mantener esa liquidez ociosa sin invertir", puntualiza Abril. Si la entidad se niega, se cancela la hipoteca y se suscribe una nueva.