Cr¨®nica de la gran burbuja espa?ola

El imparable ascenso de Astroc encumbr¨® a Enrique Ba?uelos hasta el puesto 95 en el ranking de fortunas del planeta y la tercera de Espa?a, con un patrimonio estimado de 7.700 millones de d¨®lares ¡ª5.770 millones de euros¡ª, solo por detr¨¢s de Amancio Ortega y Rafael del Pino y por encima de nombres como los de Esther y Alicia Koplowitz, Isak Andic, Emilio Bot¨ªn o Florentino P¨¦rez. Ba?uelos ya no era un desconocido, sino el alquimista capaz de transformar un campo de patatas en un negocio redondo. Ahora bien, ?val¨ªa Astroc 9.000 millones de euros? En abril de 2007, en una entrevista en El Pa¨ªs, Ba?uelos daba la raz¨®n a un mercado que le sonre¨ªa: ¡°Algo tendr¨¢ el agua cuando la bendicen¡±.

El folleto de salida a Bolsa de Astroc es una reliquia de los a?os del boom. La promotora presentaba una cuenta de resultados de ensue?o: las ventas, de 162,9 millones, hab¨ªan crecido en un a?o el 632,1%, lo que le permit¨ªa lucir el beneficio ¡°m¨¢s alto de su historia¡±, de 61,7 millones. Desmenuzando esas cuentas, resulta que el 53,7% del negocio proced¨ªa de las compraventas de terrenos, que se incrementaban el 632,9% respecto al a?o anterior. El peso de esa actividad podr¨ªa considerarse desequilibrado, dado que se considera la actividad de mayor riesgo de toda la cadena que compone la promoci¨®n inmobiliaria.

Sin embargo, a los responsables de Astroc les gustaba definir la empresa como una ¡°gestora de suelo¡±. Pero, ?qu¨¦ terrenos gestionaban? La documentaci¨®n para el estreno burs¨¢til fijaba que el valor de los activos de la empresa ascend¨ªa a 609,1 millones de euros. De esa cantidad, el 70% correspond¨ªa a suelo, el 20% a edificios y menos del 10% al alquiler, que la propia firma tacha de ¡°residual¡±. Dado que Astroc destacaba su perfil de administradora de terrenos, su fortaleza deb¨ªa estar en la cartera de 6,65 millones de metros cuadrados de suelo que ten¨ªa en su poder. Pues bien, el 66,4% estaba protegido por la Administraci¨®n y, por lo tanto, en ¨¦l no pod¨ªa levantarse ni un apartamento. Traducido a euros, adem¨¢s, ese 66,4% de suelo protegido no supon¨ªa ni el 12% del valor de la cartera. Un colaborador cercano a Ba?uelos reconoce que el modelo de negocio era ¡°una locura¡±. ¡°Entonces todo nos daba igual. Como norma, el Excel lo aguantaba todo. Siempre¡±, explica.

La empinad¨ªsima diagonal ascendente que dibujaba la cotizaci¨®n Astroc en 2006 solo puede entenderse dentro del contexto de la burbuja inmobiliaria. Las plusval¨ªas que ofrec¨ªa la compraventa de viviendas eran mucho m¨¢s jugosas que las de cualquier otra actividad. Los activos llegaron a revalorizarse un 20% anual en plena euforia. Entre 1997 y 2007, la rentabilidad de la vivienda ¡ªla que da el alquiler y la plusval¨ªa¡ª fue del 16% por a?o, muy por encima de la de cualquier otro sector. El alquiler de casas solo daba en ese periodo el 5%; los fondos de inversi¨®n arrojaban una rentabilidad de apenas el 3,55%; los fondos del mercado monetario, el 2,25%, y la Bolsa ofreci¨® un r¨¦dito del 11,6%.

Astroc ejemplific¨® como nadie la era del dinero f¨¢cil y los excesos del sector

Y aun as¨ª, un 16%, e incluso un 20%, era una rentabilidad muy modesta en un mercado dominado por los excesos. Tanto era as¨ª que muchos clientes que hab¨ªan dado una se?al para reservar un piso sobre plano se encontraban que, cuando ten¨ªan que realizar el siguiente pago, la promotora les ofrec¨ªa el dinero que hab¨ªan entregado y una cantidad extra para que renunciaran al piso. Ello se deb¨ªa a que el mercado hab¨ªa crecido de tal modo que pod¨ªan incrementar el precio y cubrir esa gratificaci¨®n al cliente.

En el sector hay consenso de que la clave para superar esa rentabilidad estuvo en el suelo. Gonzalo Bernardos, uno de los analistas que se atrevi¨® a augurar la llegada de la crisis inmobiliaria en pleno boom, pone un ejemplo muy pl¨¢stico: ¡°A finales de 2002, un promotor adquiri¨® en la ciudad de Tarragona un solar urbano por valor de 950 euros el metro cuadrado de repercusi¨®n. Su expectativa era vender las viviendas a un precio de 2.150 euros el metro cuadrado. Estimaba que los costes totales de la promoci¨®n ser¨ªan aproximadamente de 850 euros el metro cuadrado y, por tanto, que el beneficio alcanzar¨ªa los 350 euros el metro cuadrado. Es decir, sin recurrir a la financiaci¨®n ajena, la rentabilidad obtenida ser¨ªa aproximadamente de un 20%. Sin embargo, mientras planificaba y ejecutaba la promoci¨®n se produjo un gran aumento de la demanda de residencias que comport¨®, en primer lugar, un elevado incremento del precio de la vivienda y, posteriormente, del suelo residencial¡±. Cuando acab¨® la promoci¨®n en 2006, ese promotor pudo vender a un precio mucho m¨¢s elevado, de 3.600 euros por metro cuadrado. En lugar de un margen del 20% logr¨® uno del 100%, del cual el 20% procede de la gesti¨®n de la promoci¨®n ¡ªlo previsto¡ª y el 80% del encarecimiento del suelo.

Ese margen segu¨ªa sin ser suficiente para muchas empresas. La f¨®rmula que mejor permit¨ªa llenar las arcas de las inmobiliarias consist¨ªa en comprar suelos r¨²sticos o todav¨ªa no urbanizables, cuyo precio en principio deb¨ªa ser irrisorio, y esperar su recalificaci¨®n. Era el modelo Astroc. ¡°Ba?uelos no hab¨ªa puesto un ladrillo hasta la salida a Bolsa¡±, ironiza un empresario valenciano del sector. La frase es un tanto exagerada, puesto que hasta entonces el promotor hab¨ªa construido cientos de viviendas en Sagunto, Canet de Berenguer y Oropesa. Pero la promoci¨®n no estaba en el coraz¨®n del negocio de Astroc. Ba?uelos adquir¨ªa suelos en fases previas a la urbanizaci¨®n, ideaba un proyecto, lograba la luz verde para construir en ellos y los revend¨ªa listos para edificar. A eso se refer¨ªa cuando defin¨ªa a Astroc como una ¡°gestora de suelo¡±.

All¨ª donde un ciudadano ve¨ªa solo un campo de naranjos, Ba?uelos imaginaba miles de viviendas con jard¨ªn y garaje, tiendas y complejos deportivos o puertos de lujo.