Inmobiliario: vende ya o paga m¨¢s

Seguramente usted a¨²n no lo sabe, pero si tiene una casa en venta y la compr¨® antes de 1994, se le avecinan unos meses de v¨¦rtigo. Ser¨¢ protagonista de una aventura contrarreloj, en la que necesita encontrar un comprador para su casa antes del 31 de diciembre. Usted y todos los que, como usted, venden pisos adquiridos con anterioridad a esa fecha van a tener problemas para dormir.

Por si a¨²n no se ha enterado, estamos a las puertas de un nuevo rally inmobiliario: una competici¨®n por vender la casa antes de que llegue una fecha concreta. Provocar¨¢ un aluvi¨®n de operaciones cerradas y una bajada a¨²n mayor de precios. Parece contradictorio pero no lo es

?La raz¨®n? El uno de enero de 2015 se eliminar¨¢n los coeficientes de abatimiento para el c¨¢lculo de la plusval¨ªa de la venta de viviendas adquiridas antes de 1994. Dicho de otro modo, a partir de ese momento Hacienda modificar¨¢ la forma en que se calcula la plusval¨ªa de las viviendas y dejar¨¢ de aplicar descuentos a las viviendas que se compraron antes de aquel a?o

Hasta ahora, para calcular el beneficio econ¨®mico obtenido por la venta de un inmueble, se aplicaba un coeficiente reductor (llamado coeficiente de abatimiento) que correg¨ªa la variaci¨®n de los precios durante todos esos a?os. Ahora esos coeficientes desaparecen y el c¨¢lculo se realizar¨¢ sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta.

A ra¨ªz de este cambio, aquellas personas que a partir del 1 de enero de 2015 vendan un inmueble comprado al menos 20 a?os antes tendr¨¢n que tributar m¨¢s por ello hasta un 55% m¨¢s, a no ser que¡­ a no ser que cierren la operaci¨®n antes del 31 de diciembre de 2014.

Con total probabilidad, cuando el grueso de los vendedores afectados sean conscientes de la situaci¨®n (la medida se anunci¨® en julio, pero ha pasado inadvertida entre los calores veraniegos) comenzar¨¢n las carreras para conseguir cerrar operaciones antes de nochevieja. Antes que pagar m¨¢s a hacienda va a haber codazos entre los vendedores, por lo que es muy posible que el n¨²mero de operaciones cerradas registre unas tasas de crecimiento que nos van a asombrar.

No es el primera vez que una decisi¨®n pol¨ªtica relacionada con la fiscalidad dispara puntualmente el n¨²mero de operaciones. Sucedi¨® cuando en diciembre de 2012 desaparecieron las desgravaciones por compra de vivienda habitual. Durante los ¨²ltimos meses de ese a?o el n¨²mero de compraventas se dispar¨® un 19,9% por la cantidad de compradores que adelantaron su decisi¨®n de compra para beneficiarse de las ventajas fiscales. Los precios, incluso, lograron frenar temporalmente su ca¨ªda y en algunos lugares se registraron peque?as subidas puntuales.

En esta ocasi¨®n la presi¨®n es inversa. Ahora son los vendedores los que tienen que competir brutalmente entre ellos para cerrar la venta antes de una fecha concreta. los precios, lejos de repuntar, tendr¨¢n que ajustarse r¨¢pidamente a las exigencias de la demanda. El factor tiempo corre en contra de los vendedores

No olvidemos, asimismo, que la demanda en Espa?a ha adquirido grandes aptitudes negociadoras en los ¨²ltimos a?os. Saber que el vendedor necesita vender r¨¢pido para ahorrarse una cantidad importante provocar¨¢ que los precios aceleren su ca¨ªda hasta, por lo menos, final de a?o. La ca¨ªda afectar¨¢ a todos los segmentos del mercado (incluidas las viviendas que no est¨¢n afectadas por esta medida).

?Y luego qu¨¦ pasar¨¢? Cuando llegue el uno de enero de 2015 el n¨²mero de compraventas se resentir¨¢, como sucedi¨® en enero de 2013, y a lo largo del a?o ir¨¢ volviendo a sus cifras normales, para en 2016 volver a tener incrementos interanuales. El precio, en cambio no recuperar¨¢ los niveles actuales ni vivir¨¢ un repunte sim¨¦trico al n¨²mero de operaciones. Ser¨¢ la cara m¨¢s positiva de la medida, ya que nos habr¨¢ acercado m¨¢s al verdadero suelo de precios del mercado inmobiliario espa?ol.

Fernando Encinar es jefe de estudios de idealista.com