La hora de las buenas cooperativas

Las ideas que se tienen sobre conseguir una vivienda en cooperativa, no siempre buenas, bien vale la pena revisarlas. Casos como el de PSV en los noventa y, m¨¢s recientemente, las im¨¢genes de administradores de gestoras en el banquillo y de los cooperativistas en la calle han minado la confianza en el sistema. Sin embargo, el r¨¦gimen cooperativo tiene historias con final feliz y mantiene sus ventajas como f¨®rmula de acceso a una vivienda m¨¢s barata porque se hace a precio de coste ¡ªm¨¢s los gastos de gesti¨®n¡ª y se ahorra en el beneficio del promotor. Tambi¨¦n permite un plan de pagos gradual tras una aportaci¨®n incial.

Tras una ¨¦poca de desatinos, se puede decir que el r¨¦gimen de cooperativas ha purgado muchos de sus errores. Una vez que la promoci¨®n tiene concedida la financiaci¨®n, es dif¨ªcil que acabe en estafa porque las entidades financieras atan muy corto a las cooperativas. La barra libre de cr¨¦dito se cerr¨® hace a?os. Eso s¨ª, si a una persona le interesa sumarse a un proyecto en cooperativa ya no es suficiente con dar una peque?a se?al y pagar unas c¨®modas cuotas hasta que llegue el momento de firmar la hipoteca. Hoy hay que tener entre el 10% y el 30% del coste final del piso y desembolsar el dinero en los primeros meses de la obra.

En cuanto al porcentaje sobre el coste total que cobra la gestora ha pasado del 12% y 16% durante el pasado boom constructor, al 8% y 9%, una cifra considerada razonable por el fundador de Domo Gestora, Feliciano Conde. El presidente de la Confederaci¨®n de Cooperativas de Viviendas (Concovi), Alfonso V¨¢zquez Fraile, ¡ªque encarna la historia cooperativista espa?ola con m¨¢s de 1,5 millones de viviendas¡ª desaconseja que supere el 10% del coste total.

En cuanto al precio, la vivienda nueva en cooperativa puede no ser m¨¢s barata en comparaci¨®n a las usadas que la banca ha sacado al mercado. Sin embargo, en la f¨®rmula cooperativa el futuro propietario, ¡ªcomo autopromotor¡ª va definiendo c¨®mo ser¨¢ su vivienda. Conde explica que "aunque sea la gestora la que organiza todo el proyecto, el esp¨ªritu cooperativista permanece porque los socios hacen la vivienda a su medida. Y sin coste adicional".

Leopoldo Moreno, consejero delegado de la gestora Ibosa, explica que "si se necesita una vivienda inmediatamente, hay oferta de segunda mano. Si es a dos o tres a?os vista, la cooperativa con una buena gestora es lo m¨¢s recomendable por la extraordinaria calidad y porque se puede personalizar la vivienda".

Otra idea a revisar es la de que hacen sobre todo vivienda protegida. "Ha ca¨ªdo la promoci¨®n de vivienda protegida, no hay cr¨¦dito y pr¨¢cticamente ha desaparecido del plan estatal", explica el presidente de Concovi. Lo cierto es que, seg¨²n el Observatorio de la Vivienda, el coste de la vivienda de protecci¨®n oficial (VPO) ya no es la mitad del de la libre, como hace un lustro. Es m¨¢s, en un nuevo barrio madrile?o como el Ensanche de Vallecas (28.000 viviendas) hay pisos de precio libre m¨¢s baratos que la protegida.

La capital espa?ola es el foco m¨¢s din¨¢mico para el mundo cooperativo. Por ejemplo, en barrios nuevos como Valdebebas, suponen el 64% de las 5.800 viviendas en marcha.

Y en las grandes urbes los suelos mejor ubicados se han convertido en un bocado costoso que, parad¨®jicamente, pueden masticar mejor las cooperativas. "Los promotores no tienen liquidez. La cooperativa aglutina una demanda espec¨ªfica que puede reunir el precio del suelo, ahora que ya no se dan cr¨¦ditos para comprar terrenos", explica una experta. Todav¨ªa no interesan a los fondos de inversi¨®n que buscan rentabilidades de dos d¨ªgitos. As¨ª las cosas, la balanza se ha inclinado a favor de la promoci¨®n en cooperativa y no porque aumente la adhesi¨®n a la econom¨ªa social, sino porque las entidades financieras descubrieron que el modelo permite reducir los riesgos.

Ni un euro para el suelo y nada de cr¨¦dito al promotor para edificar hasta que le presentan la promoci¨®n cubierta al cien por cien con futuros propietarios solventes. Y ejerce un control exhaustivo antes de liberar los pagos para construir. As¨ª, en cinco a?os (2009-2013) baj¨® la promoci¨®n un 76% y subi¨® la del r¨¦gimen cooperativo un 3%.

En el debe cooperativo se puede apuntar los tiempos. Puede pagar suelos muy atractivos pero necesita varios meses, a diferencia de una promotora con fondos. Afortunadamente, en los concursos de suelo p¨²blico, la Administraci¨®n fomenta la concurrencia al permitir pagar a plazos los suelos que saca a subasta.

Sin censo sobre las gestoras, Ibosa, con 1.500 viviendas en marcha y 40 personas ¡ªya que incluye arquitectos y aparejadores en plantilla¡ª o Domo Gestora, con m¨¢s de 500 en marcha y en proyecto y 25 personas en n¨®mina, son un ejemplo de las nuevas empresas: tama?o peque?o y equipo profesional que han pescado en el desguace de todas las gestoras que han desaparecido. Las hist¨®ricas como Larcovi o Vitra, de mucho mayor tama?o, se han diversificado hacia alquiler y la rehabilitaci¨®n.

No obstante, sigue siendo f¨¢cil registrar una cooperativa y con el se?uelo de un buen precio, cobrar a muchos demandantes una escueta se?al que no ser¨¢ reclamada en los tribunales.