M¨¢s de 500.000 casas buscan due?o

Ocho a?os despu¨¦s del estallido de la burbuja, Espa?a sigue de resaca con cientos de miles de viviendas que permanecen vac¨ªas. Ahora son el recuerdo de una ¨¦poca de excesos. "Hay en torno a 700.000 casas nuevas sin vender, pero entre 150.000 y 175.000 son necesarias para un funcionamiento normal del mercado, sin tensiones en los precios", se?ala Julio Gil, presidente de la Fundaci¨®n de Estudios Inmobiliarios (FEI). As¨ª, la sobreoferta se mueve entre las 525.000 y 550.000 viviendas. M¨¢s de la mitad est¨¢ en manos de las entidades financieras y de la Sareb o banco malo. Coindice el economista y profesor Gonzalo Bernardos, para quien el excedente de casas habitables ¡ªmuchas llevan cinco o seis a?os abandonadas¡ª es de 500.000, de las que 350.000 est¨¢n a medio construir.

Resulta complicado calcular la inversi¨®n bloqueada en esos proyectos abandonados. "Podr¨ªa superar los 35.000 millones de euros", calcula Dar¨ªo Fern¨¢ndez, director de Residencial, Urbanismo y Suelo de JLL y lo hace bas¨¢ndose en un coste medio de construcci¨®n de 70.000 euros la unidad. Luis Rodr¨ªguez de Acu?a, director financiero de R.R. de Acu?a & Asociados, cifra esta inversi¨®n estancada en 44.000 millones de euros en casas y 24.000 millones en suelos.

Algunas de esas viviendas se acabar¨¢n vendiendo con el tiempo. De hecho, la absorci¨®n de los inmuebles heredados de la burbuja se aceler¨® con una ca¨ªda del 6,9% en 2012 y del 3,3% en 2013. Y, sobre todo, una vez superada la incapacidad (o la negativa) de los bancos a reconocer su precio real de mercado. Un buen ejemplo es Sese?a (Toledo). "A principios de 2012 Altamira, todav¨ªa 100% del Santander, lanz¨® una oferta sobre viviendas que hab¨ªan ido a parar al balance del banco. Pisos que en 2007 se vend¨ªan en 180.000 euros se pusieron en 65.000. A?adi¨® una financiaci¨®n muy atractiva y pr¨¢cticamente vendieron todos en unas pocas semanas", cuenta Jos¨¦ Luis Bartolom¨¦, analista inmobiliario y autor del libro Vuelve, ladrillo, vuelve, que en un mes ver¨¢ la luz.?

No correr¨¢ la misma suerte otra parte del stock, levantado en ciudades fantasma, que nunca encontrar¨¢ comprador. De ese medio mill¨®n, "cerca del 41% (207.865 viviendas) se concentra en ¨¢reas deslocalizadas de la gran demanda", concreta Rodr¨ªguez de Acu?a. "Muchas est¨¢n en poblaciones de menos de 20.000 habitantes con un exceso de oferta para m¨¢s de 20 a?os", calcula Bernardos. En ese af¨¢n por "construir hasta el infinito y m¨¢s all¨¢, se edificaron promociones en la periferia lejana de las grandes ciudades y a 40 o 50 kil¨®metros de la costa. Lo ¨²ltimo que se levant¨® est¨¢ en el quinto carajo", prosigue.

Algunos expertos son partidarios de que los pisos vac¨ªos de los bancos se destinen al alquiler social

Su futuro va a depender de "su distancia al n¨²cleo urbano m¨¢s importante, de los accesos ya construidos, del motivo de adquisici¨®n de los potenciales compradores y de su grado de consolidaci¨®n, esto es, de las infraestructuras que tienen y la poblaci¨®n que reside", explica Elisa Morillo, directora de Expansi¨®n de Foro Consultores.

?Qu¨¦ hacemos con ese excedente? La mayor¨ªa de los expertos coincide en que la llave la tienen las entidades financieras y la Sareb. Parece ser que se quedan muy cortos los pisos de alquiler social que los bancos aportan al Fondo Social de Viviendas (FSV), que se acaba de prorrogar hasta 2016. De momento, han acogido a 1.465 familias.

"Los bancos est¨¢n regalando los pisos a fondos buitres a precios rid¨ªculos, entre 30.000 y 40.000 euros, cuando lo normal ser¨ªa la cesi¨®n a los municipios para hacer pol¨ªtica social, sobre todo, porque las entidades han sido rescatadas por los ciudadanos y mucha gente est¨¢ en la calle con una mano delante y otra detr¨¢s", opina Bernardos. Su propuesta es que los ayuntamientos gestionen esas casas con un alquiler simb¨®lico (entre 50 y 200 euros mensuales) y destinar el importe al mantenimiento de las fincas para evitar su deterioro.

"No se debe olvidar que el principal problema en Espa?a son los desahucios y que estos desarrollos urban¨ªsticos son una oportunidad para hacer pol¨ªticas sociales que ayuden a paliar el problema, que tambi¨¦n se gener¨® por las disfunciones del boom inmobiliario", se?ala Jaime Cabrero, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Espa?a. El tim¨®n lo manejar¨ªa "una agencia p¨²blica descentralizada que gestionar¨ªa un parque de viviendas de alquiler social, protegidas y privadas", propone El¨ªas Trabada Crende, soci¨®logo y urbanista.

Para otros expertos, el libre mercado es el mejor regulador del excedente de viviendas

Sin embargo, hay quien lo ve poco factible. "Para convertirlo en vivienda social los ayuntamientos deber¨ªan expropiar y abonar a los propietarios un justiprecio; estamos hablando de muchos millones de euros, aunque solo sea de precio de coste", apunta la directora de Expansi¨®n de Foro.

Para otros, lo m¨¢s sensato es dejar hablar al mercado. "El libre mercado deber¨ªa ser el mejor regulador, aunque ser¨ªa deseable m¨¢s flexibilidad en los precios de la Sareb y las entidades, lo que permitir¨ªa dinamizar el mercado", dice el portavoz de JLL, quien se muestra en contra de medidas coactivas -como la expropiaci¨®n o la sanci¨®n por inmuebles vac¨ªos planteadas por algunas comunidades aut¨®nomas-, que generan inseguridad jur¨ªdica, alejan a los inversores internacionales e inquietan a los propietarios. Su receta: "tener una carga impositiva mucho menor de IVA, ITP y AJD".

En la misma direcci¨®n apunta Jos¨¦ Luis Bartolom¨¦. "Hay que adaptar los precios a la realidad del mercado y proveer de financiaci¨®n al comprador final. En lugares con tal exceso que ni con bajos precios pueda desatascarse podr¨ªa plantearse su demolici¨®n o su destino a familias en riesgo de exclusi¨®n". ?Derribarlo? En edificios que ni siquiera han alcanzado el 20% de estructura, al propietario le puede compensar. En caso contrario, el derribo es otro coste m¨¢s. "Ser¨ªa una medida excepcional para inmuebles en los que el coste de mantenimiento fuese superior a las rentas que producen", indica Julio Gil.

Reordenar es la apuesta de Jos¨¦ Manuel G¨®mez de Miguel, secretario de la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV). "Para recolocar en el mercado una parte de ese stock puede que sea preciso reorientar su destino (hacia el alquiler o destinar a primeras residencias las dirigidas inicialmente a segunda o viceversa)".

Sea como fuera, "el crecimiento econ¨®mico de un pa¨ªs no puede fundamentarse en el sector inmobiliario, pues este es la derivada de una necesidad", recalca Rodr¨ªguez de Acu?a.