C¨®mo contratar una hipoteca sin caer en los errores del pasado

Las ejecuciones hipotecarias entre 2007 y 2014, seg¨²n los datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), suman 604.489 p¨¦rdidas de hogares, segundas residencias, locales de negocio y otros inmuebles por impago de una hipoteca. Un drama que solo el a?o pasado se llev¨® por delante 80.749 pr¨¦stamos hipotecarios y los inmuebles de aquellos que no pudieron hacer frente a la deuda. La cara m¨¢s amarga y llamativa de las ejecuciones hipotecarias son los desahucios, llamados lanzamientos en terminolog¨ªa jur¨ªdica: solo en 2014 se produjeron 28.877. Si se tiene en cuenta que entre que se inicia el procedimiento de ejecuci¨®n hipotecaria y se realiza el lanzamiento puede pasar un a?o o m¨¢s, los 80.749 expedientes iniciados en 2014 y anteriores se ir¨¢n reflejando en la perdida de hogares en 2015 y a?os venideros, por muy bien que evolucione la econom¨ªa.

Para saber si podemos pagar la hipoteca, debemos calcular la cuota del pr¨¦stamo no con el tipo actual, sino con un 5-5,5%

Del estallido de la burbuja inmobiliaria, poco se puede hacer m¨¢s all¨¢ de paliar sus efectos, con normativas que verdaderamente liberen de las cargas perpetuas a los aut¨®nomos y familias que han perdido sus casas, adem¨¢s de buscar soluciones habitacionales efectivas a los que no tienen posibilidad de obtener un techo digno. Por otro lado, ya a futuro, se deber¨ªa modernizar toda la normativa hipotecaria para equilibrar los derechos de los bancos y el de los clientes, actualmente escorada hacia el inter¨¦s del sector financiero.

Lo que s¨ª se puede hacer es aprender del pasado, as¨ª de no acabar, en un futuro, engrosando las funestas estad¨ªsticas del CGPJ. Formarnos en materia hipotecaria, informarnos de las ofertas del mercado, ser severos y prudentes en cuanto a nuestra capacidad de pagar la deuda, acudir al asesoramiento de profesionales sin vinculaci¨®n con la entidad financiera; en otras palabras, conocer las claves para contratar una hipoteca de forma responsable.

?Puedes pagar c¨®modamente la cuota??

La clave para que las familias no cometan los errores del pasado es que se pregunten y sepan responder ¡ªrazonablemente¡ª si pueden pagar c¨®modamente la cuota hipotecaria. Dejar la respuesta en manos de los bancos supone un riesgo que nadie deber¨ªa cometer, ya que por falta de tiempo, informaci¨®n o incentivos, los analistas han demostrado no ser lo certeros que ser¨ªa deseable.

Para saber si somos capaces de devolver la hipoteca, debemos calcular la cuota del pr¨¦stamo no con el tipo actual, sino con un 5-5,5% y ver si esta mensualidad no supera el 30% o 40% de nuestros ingresos netos. La calculadora del Banco de Espa?a es muy ¨²til para estos c¨¢lculos.

No te sientas demasiado confiado

Antonio Beltr¨¢n, director de Plus Majoristes Financers y experto independiente de iAhorro.com, asegura que ¡°se ha incrementado nuevamente la flexibilidad en la concesi¨®n de hipotecas y es posible financiar hasta el 100%¡±. En relaci¨®n al an¨¢lisis de riesgo actual, garantiza que algunos ¡°bancos l¨ªderes¡± ya est¨¢n aplicando medidas, como calcular el ratio de endeudamiento sobre el 4,5% o el 5,5%, en lugar de sobre el tipo de inter¨¦s actual: ¡°Si el cliente puede pagar estos tipos, muy probablemente se le conceda la hipoteca¡±. Para evitar el sobreendeudamiento, las entidades comprueban la procedencia del dinero que se va a utilizar. En caso que se informe de que alg¨²n familiar ha dejado el dinero, los bancos solicitan los movimientos de cuenta de los prestatarios para cerciorarse que la cifra que el cliente aporta a la compra ¡°procede de ahorros y no de un pr¨¦stamo personal¡±.?

Por otro lado, Beltr¨¢n percibe que la informaci¨®n financiera media del consumidor ha mejorado, pero no se traduce a¨²n en una mayor responsabilidad: ¡°Encontramos m¨¢s consumidores con mayor informaci¨®n gracias a Internet y portales de comparaci¨®n, pero no hay un aprendizaje de lo ocurrido en t¨¦rminos de prudencia y en comprender que la concesi¨®n de la hipoteca se tiene que ajustar a los ratios de endeudamiento. Pienso que esto es debido a la edad de los que compran y la ilusi¨®n de esta nueva vida¡±. Por otro lado, el experto comenta que los que s¨ª han aprendido m¨¢s son los padres, potenciales avalistas que ya no aceptan firmar y arriesgar todo su patrimonio presente y futuro. ¡°Los compradores actuales ya no tienen la percepci¨®n de que van a especular con la vivienda¡±, concluye.

Cuidado con los productos vinculados

Junto al pr¨¦stamo hipotecario, las entidades ofrecen otro tipo de productos, m¨¢s o menos relacionados con la financiaci¨®n, adem¨¢s de vincularnos con ellos domiciliando n¨®mina y recibos. Si estos productos interesan al cliente y tienen caracter¨ªsticas competitivas, nada malo hay en que se les ofrezca. Los problemas empiezan cuando el seguro es m¨¢s caro que si lo contratamos directamente con una aseguradora, o el plan de pensiones es menos rentable que otros de su misma categor¨ªa, o cuando se pide un gasto de tarjeta m¨ªnimo a una familia que lo que busca es ahorrar, no gastar.

Las entidades bancarias no pueden ya obligar a los consumidores a contratar productos vinculados a la hipoteca Carlos Lluch, experto en seguros

¡°Las entidades bancarias no pueden ya obligar a los consumidores a contratar paquetes cerrados vinculados a la hipoteca tales como otros pr¨¦stamos, fondos o seguros¡± explica el experto en seguros Carlos Lluch. La directiva hipotecaria as¨ª lo establece, por considerar que es pr¨¢ctica abusiva; deber¨¢ ser traspuesta a nuestra legislaci¨®n antes de finales de febrero de 2016 pero, como toda directiva, ya es exigible en su cumplimiento y el Banco de Espa?a se hace eco de la misma. La realidad del mercado ¡ªcon ofertas recientes como la hipoteca del BBVA a Eur¨ªbor+ 1,25%¡ª, es que se sigue vinculando los tipos de inter¨¦s a la contrataci¨®n de otros productos, y ¡°no en todos los casos se ahorra, pues suelen ofrecer seguros m¨¢s caros que en el mercado libre¡±, continua Lluch. ¡°Seg¨²n varias asociaciones de consumidores, estos seguros no tienen la calidad de otros productos, por lo que en caso de siniestro se pueden perder varios miles de euros como resultado de una mala elecci¨®n¡±, zanja.

Si el banco nos intenta obligar a contratar productos vinculados para concedernos la hipoteca, Lluch mantiene que ¡°no solo es una pr¨¢ctica penalmente castigada sino tambi¨¦n prohibida por la Ley de Mediaci¨®n de seguros y por la Ley de Consumidores y Usuarios¡±. Si consideramos que el banco no cumple, deber¨ªamos denunciar ante la Direcci¨®n General de Seguros y Fondos de Pensiones, el Banco de Espa?a y la Autoridad de Consumo, todas ellas v¨ªas gratuitas.

?Los bancos han cambiado su actitud?

Chantal Catal¨¢, doctora en derecho, asegura que ¡°los bancos siguen actuando con prepotencia; sus empleados siguen haciendo afirmaciones falsas que confunden al cliente, con argumentos falaces que justifican en base a una supuesta normativa interna que no deber¨ªa afectar al cliente¡±.

Lo que s¨ª se nota es el mayor esfuerzo de algunas entidades en materia de transparencia, pero a¨²n con muchas carencias: ¡°Se nota intentan ser m¨¢s claros y se agradece que te pongan en previsi¨®n de lo que puede pasar si el Eur¨ªbor se pusiera al nivel medio de los ¨²ltimos a?os y al m¨¢s alto. No obstante, en la hipoteca a tipo fijo no queda nada claro el concepto de compensaci¨®n por p¨¦rdida para el banco en caso de cancelaci¨®n anticipada. Siguen usando nombres t¨¦cnicos que el cliente no entiende. Especialmente curioso es que traten de vender como bajas las comisiones por cancelaci¨®n anticipada, cuando en realidad son las m¨¢s altas que les autoriza la legislaci¨®n ¡ª0,5% los cinco primeros a?os y 0,25% despu¨¦s¡ª¡±.

Debemos de tener claro que los bancos a¨²n no han aprendido del todo la lecci¨®n b¨¢sica: que solo concediendo hipotecas responsables y transparentes a clientes que las entienden y las pueden pagar, dando una flexibilidad pactada en caso de problemas puntuales futuros, en Espa?a tendremos un mercado hipotecario competitivo y sano.