?Qui¨¦nes son los due?os de los edificios de la Castellana?

La Castellana tiene cada vez menos due?os. Sus mejores edificios se han ido concentrando en manos de un reducido grupo de propietarios. Esta acumulaci¨®n de cromos inmobiliarios ha sido muy intensa por parte de la Mutua y de Amancio Ortega. Es de destacar tambi¨¦n la entrada en el eje de negocios madrile?o de una empresa casi desconocida que se ha hecho con algunos de los rascacielos ic¨®nicos: Gmp, la inmobiliaria patrimonialista de la familia Montoro.

Algunos de estos operadores se han beneficiado de la crisis para tomar el relevo de los propietarios anteriores. La necesidad de FCC de reducir deuda fue la oportunidad para que PonteGadea (Amancio Ortega) pudiera comprar Torre Picasso en 2011 por 400 millones de euros. Tambi¨¦n la venta de Castellana 2000, promovida por Reyal Urbis en 2014, por 140 millones de euros, se debi¨® a la necesidad de la firma de desinvertir parte de sus activos. La decisi¨®n de algunos bancos de trasladar sus sedes a la periferia fue otra oportunidad para los nuevos: el BBVA vendi¨® Castellana 81 a Gmp en 2007.

La tendencia se mantuvo en lo que va de a?o. La misma inmobiliaria compr¨® el edificio Ederra, tambi¨¦n propiedad del BBVA, y la Corporaci¨®n Financiera Alba (reci¨¦n llegada al distrito), adquir¨ªa Castellana 89, la sede de Ahorro Corporaci¨®n, por 147 millones de euros.

El renovado inter¨¦s por la Castellana tiene mucho que ver con el aumento de la inversi¨®n en oficinas. El a?o pasado, dice Luis Gonzalo Martino, de Deloitte RE, ¡°alcanz¨® unos 2.500 millones de euros, un 363% m¨¢s que en 2013¡±. La prueba de ese inter¨¦s ha sido la propia operaci¨®n de Castellana 89, ¡°en la que se presentaron muchas ofertas¡±, dice ?ngel Estebaranz, de Aguirre Newman, que intermedi¨® en la venta.

Los alquileres, que bajaron casi a la mitad por la crisis, llevan al alza nueve meses?

Lo que no est¨¢ claro es que los aspirantes a comprar en la Castellana ¡ª¡®family offices¡¯, inmobiliarias, fondos o Socimis¡ª puedan cumplir f¨¢cilmente sus objetivos. ¡°Hay mucha avidez por comprar¡±, prosigue Estebaranz, ¡°todos quieren entrar, pero no hay producto, los due?os no quieren vender¡±. Y eso ocurre, b¨¢sicamente, porque, seg¨²n Jos¨¦ Miguel Seti¨¦n, de Jones Lang LaSalle, ¡°los actuales propietarios no son especuladores, sino operadores patrimonialistas a largo plazo, con intenci¨®n de quedarse¡±.

Otro factor que contribuye a que lleguen pocos edificios al mercado es que los precios de los alquileres, que bajaron casi a la mitad, est¨¢n repuntando. ¡°Entre 2008 y 2013, llegaron a caer hasta un 45%¡±, asegura el ejecutivo de Aguirre Newman. Los precios medios en la zona, que alcanzaron los 40 euros por metro cuadrado, bajaron hasta los 22 o 23. Pero ahora est¨¢n ya sobre los 26 o 27 euros (en algunos edificios ya est¨¢ en los 30). Y van a subir m¨¢s. Estebaranz apunta que ¡°los precios de los alquileres en el eje de la Castellana han aumentado un 2% en cada uno de los tres ¨²ltimos semestres y en los cuatro primeros meses de 2015 hasta un 3%¡±.

Adem¨¢s, la desocupaci¨®n en este eje ¡ªentre el 12% o 13%¡ª ha empezado a bajar. Se espera que acabe el a?o en el 9%. Ya empieza a haber dificultades para encontrar oficinas en la Castellana, sobre todo ¡°grandes¡±, asegura Humphrey White, de Knight Frank. ¡°Nos est¨¢ costando ya encontrar espacios de 4.000 o 5.000 metros en la mejor zona¡±, indica Javier Bernardes, de Cushman & Wakefield, ¡°tanto que algunas empresas se arrepienten de no haberse cambiado ah¨ª antes¡±.

No toda la culpa de la actual tasa de desocupaci¨®n es de la crisis. Justo cuando empezaba, entre 2008 y 2009, se a?adieron de golpe al parque de oficinas del llamado Centro Distrito de Negocios ?¡ªb¨¢sicamente el Eje de la Castellana¡ª, un total de 230.000 metros, correspondientes a los cuatro rascacielos construidos en la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid, la llamada Cuatro Torres Business Area. ¡°Esa nueva oferta¡±, aclara Gonzalo Martino, ¡°elev¨® el stock total de la zona desde los 570.000 a los 810.000 metros, un 40% m¨¢s¡±. Sin embargo, y pese a eso, incluso las cuatro torres se est¨¢n llenando. ¡°Ya est¨¢n ocupadas al 90%¡± dice White.

Gmp, la inmobiliaria de la familia Montoro, ha irrumpido con fuerza en la zona

Hay que recordar que la Castellana es donde las multinacionales, consultoras y despachos de abogados quieren estar. Y no hay sitio para todos. ¡°Esos 810.000 metros representan solo el 6,4% de toda la superficie de oficinas de Madrid, que es de 12,8 millones de metros¡±, apunta Gonzalo Martino.

Adem¨¢s, esa oferta no va a crecer, al menos por ahora. Echavarren, de Irea, recuerda que ¡°no hay solares ni posibilidad de ofrecer producto de nueva planta¡±. De momento, habr¨¢ algo de espacio nuevo por la desocupaci¨®n de algunos edificios. Es el caso de unas 15 plantas en Torre Europa, en Castellana 95, de las que saldr¨¢ en diciembre KPMG para irse a la Torre de Cristal. ¡°Tambi¨¦n se incorporar¨¢n¡±, explican en Deloitte, ¡°unos 18.000 metros procedentes de la rehabilitaci¨®n de la Torre Ederra y otros 3.000 de un edificio en Recoletos¡±. Tambi¨¦n se vaciar¨¢n a final de a?o la mayor parte de las plantas del edificio del BBVA, en Castellana 81, una vez que el banco culmine su traslado a su sede de Las Tablas.

Los precios en la zona no solo subir¨¢n por la creciente falta de espacio, sino tambi¨¦n porque los propietarios est¨¢n pensando en rehabilitar sus edificios para lograr mejores rentas. Pese a que PonteGadea, Testa (Sacyr) o la Mutua han renovado ya sus inmuebles, ¡°la mayor¨ªa de la Castellana¡± dice White, de Knight Frank, ¡°est¨¢ obsoleto¡±. Es uno de los parques de oficinas m¨¢s obsoletos de Europa¡±. Es una gran oportunidad para hacerlo. ¡°La diferencia entre un edificio reformado y uno viejo puede ser del doble, de cobrar 17 o 30 euros por metro¡±.

No obstante, los expertos creen que las rehabilitaciones no ser¨¢n suficientes para cubrir la demanda. La gran esperanza es la Operaci¨®n Chamart¨ªn, aunque no a corto plazo. ¡°Habr¨¢ que esperar¡±, asegura White, ¡°a que el mercado se recupere mucho m¨¢s. Ahora ser¨ªa una operaci¨®n arriesgada, y dif¨ªcil de financiar¡±. Adem¨¢s si en Madrid no tenemos nada parecido a La Defense de Par¨ªs o las Docklands de Londres es sencillamente ¡°porque no tenemos la necesidad de espacio de esas dos ciudades, donde hay empresas que alquilan hasta 100.000 metros de oficinas¡±.