?Cu¨¢les son las diez mejores hipotecas del momento?

Algo empieza a moverse. Las condiciones que los bancos ofrecen a los mejores clientes son un bar¨®metro de la temperatura hipotecaria,?y si mejoran es se?al de que hay m¨¢s inter¨¦s en ofrecer financiaci¨®n para comprar casas. En julio, fueron 67.041 las compraventas?inscritas en el Registro de la Propiedad, lo que supone un crecimiento anual acumulado del 7,9%. De esta cifra, 57.428 eran fincas urbanas que fueron vendidas y registradas ¡ªun alza anual del 8%¡ª. Durante el mismo mes de 2007 se hab¨ªan inscrito 117.272 unidades, un 51% menos.

Sin embargo, no todas las compraventas implican solicitar financiaci¨®n hipotecaria; se puede hipotecar una casa por diferentes razones, no solo para comprarla ¡ªpor ejemplo, para reunificar deudas¡ª. Los datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE)?revelan que?en junio de 2015 se inscribieron 30.216 fincas urbanas con hipoteca, un crecimiento anual acumulado del 17,5%. Si se consideran las 151.284 fincas urbanas hipotecadas y registradas en junio de 2007, resultan 121.068 hipotecas menos, un descenso del 80%. El an¨¢lisis indica una tendencia de mejora, pero no hay que olvidar la situaci¨®n de la que viene el pa¨ªs.

?Qu¨¦ factores hay que considerar?

Hay que considerar que la mejor hipoteca no siempre es la de menor tipo de inter¨¦s: para elegir un pr¨¦stamo hipotecario?hay que valorar otros factores importantes.?

Hipoteca a tipo variable.?Hay que considerar el referencial hipotecario.?M¨¢s del 90% de las hipotecas se firman con la media mensual del Eur¨ªbor,?principalmente?a un a?o o seis meses. Sin embargo, hay otros referenciales que se podr¨ªan estipular,?como el IRPH ¡ªtipo medio de los pr¨¦stamos hipotecarios para adquisici¨®n de vivienda libre¡ª o el Interest Rate Swap a 5 a?os (IRS) ?¡ªeste ¨²ltimo se pidi¨® por las cajas y nunca se utiliz¨®¡ª.?

El importe m¨ªnimo que exige el banco. Esta cifra se concreta al limitar un porcentaje del valor de tasaci¨®n o compraventa. El plazo m¨¢ximo tambi¨¦n resulta importante, para adecuar la cuota a los ingresos del comprador. Hay que tener en cuenta que, a mayor plazo de amortizaci¨®n, la cuota mensual se reduce, pero se acaba pagando m¨¢s intereses.

Las comisiones que aplica la entidad.?Hay que destacar la comisi¨®n de apertura y la compensaci¨®n por riesgo de tipo de inter¨¦s en las hipotecas a tipo fijo o mixto.

Los servicios y productos vinculados.?Se trata de aquellos productos adicionales que hay que contratar para acceder al pr¨¦stamo. Los m¨¢s usuales son la domiciliaci¨®n de n¨®mina, tarjetas bancarias, seguros de hogar y vida. Pero hay otras combinaciones a valorar, como los seguros de protecci¨®n de pagos o las permutas y opciones de tipos de inter¨¦s.

Cl¨¢usulas que limitan la variaci¨®n del tipo de inter¨¦s.?El ejemplo m¨¢s sonado en estos ¨²ltimos tiempos son las cl¨¢usulas suelo. Pero hay otras cl¨¢usulas que favorecen al cliente, como la limitaci¨®n de responsabilidad al bien que se hipoteca. Es el caso, Por ejemplo, de algunos pr¨¦stamos de Bankinter.

?Cu¨¢les son las mejores hipotecas?

Entre las mejores hipotecas variables est¨¢ la?Hipoteca Naranja de ING Direct,?con un tipo variable de Eur¨ªbor?+ 0,99% y hasta 40 a?os de plazo, sin comisiones y con una vinculaci¨®n razonable. Adem¨¢s, es posible contratar un tipo mixto, al 2,25% durante los primeros 10 a?os (y el resto a Eur¨ªbor?+ 0,99%).

La Hipoteca de Bankoa Cr¨¦dit Agricole ofrece un?Eur¨ªbor + 1%, con un plazo de 30 a?os. A 20 a?os ofrece una hipoteca a tipo fijo, al 2,50%. La?Hipoteca de Kutxabank, con Eur¨ªbor?+ 1% a 30 a?os, tambi¨¦n ofrece una hipoteca a tipo fijo al 2,50%.

La Hipoteca Hogar de Caja de Ingenieros tiene un Eur¨ªbor + 1 a 30 a?os, con la importante limitaci¨®n de que hay que ir al 60% de tasaci¨®n o compraventa. En el caso del Grupo BBVA, la?Hipoteca Unoe ofrece un?Eur¨ªbor + 1,10% hasta 35 a?os, mientras la?Hipoteca rentas altas, con?Eur¨ªbor + 1,15% a 30 a?os, es para n¨®minas de m¨¢s de 3.000 euros.

La Ecohipoteca de Triodos Bank tiene un?Eur¨ªbor + 1,20% a 30 a?os, para viviendas con certificaci¨®n energ¨¦tica A+; el?Banco Santander ofrece una opci¨®n con?Eur¨ªbor + 1,25% a 30 a?os. Abanca y Liberbank tienen hipotecas con?Eur¨ªbor + 1,25% a 30 a?os.

Hay m¨¢s entidades financieras que ofrecen un diferencial del 1,25%, que parece ser la frontera competitiva que se marca la mayor¨ªa, como Laboral Kutxa (hipoteca 6x0), CatalunyaCaixa, Oficinadirecta.com (Grupo Banco Popular) u Openbank (de Banco Santander).

?Qu¨¦ dicen los expertos?

Ricardo Gulias, de RN Tu Soluci¨®n hipotecaria, comenta que ¡°la de ING es la mejor hipoteca est¨¢ndar que actualmente puede conseguir un cliente¡±. Pero recuerda que, al tener que hacerse todos los tr¨¢mites por Internet o telef¨®nicamente, muchos clientes se quejan de tener poca informaci¨®n sobre su operaci¨®n. ¡°Tambi¨¦n lamentan que cuando les deniegan la hipoteca no les indican el motivo y que son lentos en la tramitaci¨®n¡±, a?ade. ¡°Es decir, es un banco que gusta, pero se echa de menos a alguien f¨ªsico con quien negociar¡±, concluye.

Gulias a?ade que hay otras ¡°buenas ofertas que giran en torno al 1,25%, pero tienen demasiadas vinculaciones, seguros de vida de prima ¨²nica, que suponen un gran desembolso inicial (PUF), planes de ahorro o de pensiones, seguro de hogar obligatorio, y seguro de protecci¨®n de pagos¡±.

Antonio Beltr¨¢n de Plus Majoristes Financers considera que la financiaci¨®n de la Uni¨®n de Cr¨¦ditos Inmobiliarios (UCI), cuyo portal online es Hipotecas.com ¡°es la mejor¡± en precio si se busca una hipoteca a tipo de inter¨¦s fijo a largo plazo (2,95% nominal). ¡°Es de las pocas que tienen un inter¨¦s fijo a 30 a?os. Y no exige demasiadas vinculaciones¡±. Adem¨¢s, recuerda una de las claves a tener en cuanta a la hora de comparar hipotecas: ¡°La mejor hipoteca es aquella que el banco te concede; cada banco busca un perfil de cliente¡±.

?Cual¨¦s son las hipotecas menos ventajosas?

Antonio Beltr¨¢n, de Plus Majoristes Financers, se?ala que "las peores hipotecas son aquellas que, para obtener un tipo de inter¨¦s razonable, exigen contratar m¨¢s de tres seguros". Y avisa que "tampoco es razonable que se exijan primas ¨²nicas de los seguros de vida o de hogar". Para Ricardo Gulias de RN Tu Soluci¨®n hipotecaria, podr¨ªan calificarse de malas tambi¨¦n las hipotecas cuyo diferencial supera el 1,25%, las que ofrecen un porcentaje bajo respecto al precio de compraventa o las que exigen mucha vinculaci¨®n.

Entre las hipotecas menos ventajosas est¨¢n actualmente la de Caixabank, siempre y cuando no seamos cliente y no estemos muy vinculados a la entidad ¡ªcon un diferencial sobre el Eur¨ªbor de entre dos y cuatro puntos porcentuales¡ª, la de Evo Banco ¡ªque si bien reduce el diferencial cuando el Eur¨ªbor sube, de momento ofrece un Eur¨ªbor + 1,90%¡ª y la hipoteca de Banco Pichincha (Eur¨ªbor + 1,85%).

A esta corta lista, se podr¨ªan a?adir las entidades financieras que tienen una informaci¨®n hipotecaria menos transparente al no publicitar sus condiciones. Por otro lado, es muy posible que las mencionadas cambien sus condiciones a mejor en poco tiempo, si deciden competir en precio. Es un buen momento para las familias que quieran adquirir una vivienda y financiar la operaci¨®n con una hipoteca, siempre que su situaci¨®n laboral y ahorros sean los adecuados.