?Nuevo ladrillazo?

La publicaci¨®n de la subida del 4% de los precios de la vivienda ha vuelto a despertar algunos fantasmas del pasado. No es extra?o o¨ªr hablar de un supuesto nuevo ¡°ladrillazo¡±. La realidad actual del sector inmobiliario es muy diferente. Es cierto que muchos indicadores del sector crecen a dos d¨ªgitos pero parece que la industria inmobiliaria simplemente est¨¢ retornando a la normalidad tras unos a?os de baj¨ªsima actividad. La compraventa de viviendas est¨¢ subiendo algo por encima del 10%, pero dichas transacciones representan en el primer semestre de 2015 tan solo el 41% de las realizadas en el primer semestre de 2007. La iniciaci¨®n de viviendas crece al 15% pero son solo el 5% de los visados de 2007. Es verdad que el sector de la construcci¨®n y los servicios inmobiliarios ha creado 125.000 empleos en el ¨²ltimo a?o, aunque hab¨ªa perdido 1,7 millones de puestos de trabajo desde el comienzo de la crisis. El empleo en el sector se ha reducido del 14% del total al 7%. Y a pesar de la subida de precios del ¨²ltimo semestre estos todav¨ªa est¨¢n un 33% por debajo de su m¨¢ximo. Por tanto hablar de un nuevo ¡°ladrillazo¡± no se corresponde con la situaci¨®n del sector inmobiliario dados los indicadores disponibles.

La producci¨®n de nuevas hipotecas est¨¢ creciendo al 22% anual, un ritmo muy r¨¢pido aunque tambi¨¦n condicionado por su escaso n¨²mero de hipotecas concedidas en a?os pasados. Se podr¨ªa argumentar que la disputa por el negocio hipotecario est¨¢ provocando un crecimiento intenso del nuevo cr¨¦dito que podr¨ªa impulsar el precio de la vivienda como sucedi¨® en la etapa de la burbuja. No obstante hay se?ales que permiten descartar, por el momento, esta hip¨®tesis. Si bien es cierto que hay una intensa competencia v¨ªa los diferenciales de los pr¨¦stamos hipotecarios, no se est¨¢ produciendo una reducci¨®n en la capacidad de pago exigida para la concesi¨®n del pr¨¦stamo. Esta reducci¨®n fue, en ¨²ltima instancia, la causa de los problemas del pasado. De hecho la sobretasaci¨®n del pasado se ha convertido en infratasaci¨®n en la actualidad a juzgar por la evoluci¨®n de los precios del Ministerio de Fomento, basados en tasaciones.

Por otra parte es l¨®gico que la mayor parte de las compraventas se concentren en el mercado de viviendas usadas dado que la producci¨®n de nuevas viviendas durante los ¨²ltimos a?os ha sido muy escasa. Sin embargo esto podr¨ªa cambiar pronto. Por ejemplo muchas entidades financieras, igual como la SAREB y algunos fondos, han iniciados promociones en suelo bien localizado que tienen entre sus adjudicados. El aumento futuro de viviendas nuevas a la venta en zonas con demanda alta deber¨ªa contener, al menos parcialmente, las presiones de precios. Adem¨¢s los precios de venta de estas viviendas, al estar construidas sobre un suelo muy provisionado, pueden ser muy competitivos. Y todav¨ªa queda un inventario de unas 540.000 viviendas nuevas por vender por mucho que un 30% de las mismas est¨¦n localizadas en zonas de nula demanda.

?Son los precios actuales ya adecuados a la capacidad econ¨®mica de las familias? La respuesta es todav¨ªa no. La ratio del precio de la vivienda sobre la renta familiar disponible sigue siendo elevada (6,3 a?os completos de renta para comprar una vivienda media) pues aunque los precios han ca¨ªdo bastante, la renta disponible de las familias tambi¨¦n ha ca¨ªdo en los ¨²ltimos a?os impidiendo que el indicador vuelva a la normalidad (entorno a 4 o 4,5 a?os). Pero el ajuste futuro podr¨ªa producirse fundamentalmente por el aumento de la renta de las familias, siempre que no suframos un accidente pol¨ªtico que haga descarrilar la incipiente recuperaci¨®n de la econom¨ªa.

Sin embargo hay un aspecto que provoca cierta preocupaci¨®n. De nuevo, como ya sucediera en la ¨¦poca de la burbuja, tenemos un efecto de amplificaci¨®n del incremento de los precios por la publicaci¨®n de noticias sobre distintos ¨ªndices de precios que se refieren al mismo periodo. Esta semana el INE public¨® que el precio de la vivienda sub¨ªa al 4% en el segundo trimestre haciendo titulares en todos los medios de comunicaci¨®n. La semana pasa el Colegio de Registradores public¨® que el precio crec¨ªa al 5,1% y consigui¨® un elevado impacto medi¨¢tico. Estos dos indicadores se basan exactamente en los mismos precios y se refieren al mismo periodo. La ¨²nica diferencia es la metodolog¨ªa aplicada para su c¨¢lculo. Sin embargo, para un ciudadano no especialista la sensaci¨®n es que los precios est¨¢n disparados pues ha recibido dos impactos medi¨¢ticos en poco tiempo. Este proceso de amplificaci¨®n psicol¨®gica del incremento de precios fue muy evidente en el periodo de la burbuja inmobiliaria. En el contexto actual este efecto se ve multiplicado por la baja rentabilidad del resto de activos. De hecho, el mismo d¨ªa que se anunciaba el incremento de precio de la vivienda se pod¨ªa leer en la prensa econ¨®mica espa?ola que la rentabilidad de todas las clases de fondos de inversi¨®n (monetarios, de renta fija a corto plazo, de acciones, etc.) hab¨ªa sido negativa durante el mes de agosto. La confluencia de ambos procesos podr¨ªa generar unas expectativas excesivamente optimistas sobre la evoluci¨®n futura de los precios de la vivienda y un trasvase de inversi¨®n que podr¨ªa generar una profec¨ªa que se autocumple. En cualquier caso la realidad estad¨ªstica actual indica que el sector inmobiliario se encuentra en un proceso de normalizaci¨®n que tiene poco que ver con la burbuja del pasado. Pero habr¨¢ que estar atentos para evitar tropezar otra vez con el mismo ladrillo.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo es catedr¨¢tico de Econom¨ªa en la Universitat Pompeu Fabra