No lo llames burbuja

Los datos son llamativos y han generado una enorme expectaci¨®n: recientes informes de organismos oficiales muestran que la vivienda en Espa?a no solo se recupera sino que lo hace con fuerza, con tasas de dos d¨ªgitos. Tras ocho a?os dram¨¢ticos de malas noticias hay luz al final del t¨²nel y esta vez parece no es otro tren que viene de frente.

A partir de 2007, la burbuja inmobiliaria negada durante a?os por presidentes de gobierno y de grandes bancos, ministros, economistas, promotores y la mayor¨ªa de actores del sector, explot¨®. En los ¨²ltimos ocho a?os se han desplomado los precios, las transacciones, el cr¨¦dito hipotecario, la construcci¨®n y solo el alquiler ha tenido un recorrido positivo en precios y en aumento de la oferta. Todo lo dem¨¢s ofrec¨ªa un paisaje propio de un tsunami. Pero nunca llovi¨® que no parara y por fin el sector inmobiliario muestra signos de clara mejor¨ªa. ?Significa que estamos ante una nueva burbuja, que promete ser m¨¢s larga y mayor que la anterior? En absoluto. Simplemente asistimos a la normalizaci¨®n del sector inmobiliario, pero que no llegar¨¢ a todos los sitios por igual.

De los datos publicados recientemente por el INE, el incremento m¨¢s llamativo es el registrado por el n¨²mero de compraventas que han crecido un 13,9% en un a?o, pasando de 331.232 a 367.476 unidades vendidas. Un dato positivo pero lejos de las 955.000 casas que se vendieron en 2006, a?o del paroxismo total inmobiliario. Y la tendencia es de repunte significativo que podr¨ªa llevarnos, en 2015, a superar las 400.000 casas vendidas en un a?o, ya que no hay que olvidar que entramos en la ¨¦poca en que tradicionalmente se cierran m¨¢s operaciones: entre septiembre y diciembre se venden mensualmente un 20% m¨¢s casas que entre enero y julio, seg¨²n datos de idealista. Adem¨¢s, al estudiar al detalle los datos ofrecidos por el INE comprobamos que tienen un decalaje de entre dos y tres meses, lo que supone que las ventas de julio se produjeron en realidad durante la primavera, en un momento en el que la mejor¨ªa de la econom¨ªa y de la confianza de los ciudadanos no era tan positiva como lo es ahora.

?Si aumentan las compraventas subir¨¢n los precios?

El INE muestra que la vivienda se ha encarecido un 4% en el ¨²ltimo a?o, un incremento que no se corresponde con las estad¨ªsticas que elaboramos en idealista, que a¨²n muestran ligeras ca¨ªdas interanuales a nivel nacional, aunque s¨®lo es cuesti¨®n de pocos meses que se conviertan en ligeras subidas. A¨²n as¨ª, los datos generales pueden conducir al error de pensar en un mercado uniforme. Si bien durante el boom todos los productos subieron en todos los puntos de Espa?a -desde oficinas en Avil¨¦s a garajes en Guadalajara o viviendas en C¨¢diz- y durante los primeros a?os de crisis todos cayeron tambi¨¦n con fuerza, la alegr¨ªa de la recuperaci¨®n no va a llegar a todas partes con la misma intensidad ni en el mismo momento.

Los grandes mercados como Madrid, Barcelona, las capitales vascas y algunos municipios costeros del levante y de Andaluc¨ªa est¨¢n experimentando subidas de precio desde hace algunos meses (6,2% interanual en Barcelona y un 3,3% en Madrid a cierre del segundo trimestre de 2015) debido a un stock cada vez m¨¢s reducido y una demanda creciente. Por contra en otras zonas, donde el n¨²mero de viviendas en venta sigue siendo muy elevado y la demanda se reduce, los propietarios no tendr¨¢n m¨¢s remedio que seguir ajustando el precio de sus casas a la baja si quieren cerrar la operaci¨®n.

Otro de los elementos que parecen descartar un r¨¢pido incremento de precios lo encontramos en la estad¨ªstica de hipotecas, publicada tambi¨¦n por el INE. Los ¨²ltimos datos hechos p¨²blicos (referentes a junio de 2015) muestran que a pesar de aumentar un 26,3% el n¨²mero de hipotecas concedidas, el importe medio de ellas se mantiene estable en un margen entre el 3% y el 5%, situ¨¢ndose en el entorno de los 100.000 euros por vivienda. Es decir, los bancos por fin abren el grifo crediticio pero no est¨¢n volvi¨¦ndose locos financiando a cualquier precio.

Y junto al comprador de vivienda por reposici¨®n -para vivir en ella- ha aparecido de nuevo a partir de 2013 el inversor inmobiliario. A diferencia del que actu¨® durante la burbuja entrando y saliendo del mercado buscando rentabilidades del 20%-30% ahora es un ahorrador peque?o o mediano m¨¢s pausado, inteligente y tranquilo que busca en el alquiler de las viviendas que compra la rentabilidad que los bancos ya no ofrecen y que migra el patrimonio que hasta ahora ten¨ªa a plazo fijo al ladrillo. Los ¨²ltimos datos de los que disponemos en idealista, referentes al segundo trimestre de 2015, muestran que la rentabilidad bruta de una vivienda al ponerla en el mercado del alquiler llega al 5,5%. Y la llegada de este nuevo inversor orientado al alquiler tiene un importante efecto positivo al mejorar el mercado con m¨¢s viviendas, mejores, y a precios contenidos, favoreciendo el aumento de una opci¨®n, el alquiler, que durante a?os fue el ¡°patito feo¡± del sector.

Los datos m¨¢s recientes del INE, como los que publicamos desde idealista, muestran un sector que camina hacia su normalizaci¨®n, entendiendo como tal un mercado en el que no todo est¨¢ sobrecalentado o todo se ha desplomado. Una normalizaci¨®n que tenga en cuenta la poblaci¨®n espa?ola, la necesidad de los bancos por mantener su cartera de clientes y no perder margen facilitando el endeudamiento, la demanda embalsada que por fin se anima a comprar y el atractivo del ladrillo para el inversor. Y en este escenario, no ser¨ªa descartable que el n¨²mero de compraventas de viviendas suba, pasando de las 366.000 casas vendidas en 2014 a un 25%-30% m¨¢s en los pr¨®ximos 18-24 meses, pero sin aumento significativo de los precios.

Fernando Encinar es cofundador y jefe de estudios de Idealista.