La demanda de vivienda en la sombra sale a la palestra

C¨®mo es el demandante de vivienda es una pregunta recurrente entre promotores, consultores y estad¨ªsticos, aunque, en ¨¦pocas pasadas, buena parte dejaran al margen esta inquietud a la hora de fijar precios o escoger ubicaci¨®n. Eso explica parte del inmenso stock de viviendas nuevas atesorado, unas 536.000 seg¨²n gestora inmobiliaria del Banco de Sabadell, Solvia.

Cada vez despierta mayor inter¨¦s la definici¨®n del comprador. En Tendencias del mercado inmobiliario, informe elaborado por Solvia, se publica una radiograf¨ªa basada en quienes adquirieron una vivienda entre enero y diciembre de 2014 a la gestora inmobiliaria, m¨¢s de 16.000 unidades. La compa?¨ªa suma 26.700 millones de euros en activos adjudicados y es la cuarta, por volumen, de las ligadas a la banca. La preceden Altamira, Haya Real Estate y Servihabitat, que encabeza la lista con 54.000 millones de euros, en n¨²meros redondos.

En la Costa del Sol el 70% son extranjeros y, de estos, el 90% paga al contado

Este comprador es, en el 66%, de los casos un hombre, de unos 44 a?os de edad que paga el 50% al contado, sobre todo en el caso de las viviendas de menor valor. Es una demanda con ingresos estables, como muestra que el 10% son funcionarios y el 8% son jubilados; menor es el porcentaje de directivos, un 7%, y de aut¨®nomos, 4,5%. El 27% de los compradores son extranjeros que compran a trav¨¦s del canal internacional.

Descendiendo a los mercados locales, en el caso del levantino, donde destaca por su actividad en la zona sur de Alicante, se trata de un extranjero no residente que paga a tocateja m¨¢s del 40%. En el de la Costa del Sol, donde los precios han subido especialmente en Marbella, el 70% son extranjeros y, de estos, el 90% paga al contado. En Baleares, que encabeza la recuperaci¨®n nacional, resalta Ibiza donde el perfil es mitad y mitad inversores locales e internacionales. Por ¨²ltimo, en Canarias, recupera la iniciativa compradora el brit¨¢nico y se a?aden italianos y procedentes de los pa¨ªses del Este.

En ocho a?os se duplica el porcentaje de compradores que no necesita endeudarse

Por lo que se refiere al mercado de primera vivienda, en Barcelona se muestra muy activa la demanda de alto nivel para no residentes y los pisos de dos a cuatro dormitorios. En cuanto a Madrid, se inclina tambi¨¦n por el alquiler, donde el perfil se amplia de los estudiantes y niveles medio bajos a los de ejecutivos y personas con alto poder adquisitivo.

Desde otra ¨®ptica, se acaba de presentar una segunda aproximaci¨®n al perfil del demandante de vivienda, no extrapolable, pero orientativo. No se trata de los que compran, sino de los que est¨¢n dispuestos a hacerlo. Es la elaborada por PlannerExhibitions, organizadora del Sal¨®n Inmobiliario de Madrid (SIMA), junto con Sociedad de Tasaci¨®n (ST), a partir de encuestas y registros de los asistentes al encuentro entre 2008 y 2015. Una muestra de unos 3.600 visitantes en siete a?os.

Por primera vez en 8 a?os aumentan los j¨®venes que comprar para formar hogar

El retrato robot ha ido cambiando y el comprador mayor de 36 a?os que busca mejorar su vivienda actual o adquirir una segunda vivienda ha venido restando peso al grueso, los de 25 a 35 a?os que quieren formar hogar. Este ¨²ltimo grupo ha frenado este a?o el paulatino descenso que ven¨ªa experimentando desde 2008.

En 2015 mejora el panorama: baja el porcentaje de los que argumentan, como motivo para no comprar, el precio o la financiaci¨®n que como principal obst¨¢culo se reduce a la mitad respecto a 2013 (del 18% al 9%). El precio como freno pasa de suponer el 50% en 2013 al 65% este a?o, igual¨¢ndose con lo que suced¨ªa en 2008. El informe alude a la conciencia de que los precios de la vivienda ya no van a seguir bajando. Algo que tampoco augura el informe de mercado inmobiliario de Solvia, salvo en el caso de contadas comunidades como Castilla-La Mancha, donde sigue el descenso.

Ganan peso tambi¨¦n los que tienen dinero o acceso a ¨¦l. En 2015 el porcentaje de los que buscan segunda vivienda se ha equiparado con el de antes de la crisis. El buscador de chollos en la playa ya no es el predominante como lo era entre 2011 y 2012. Y entre 2012 y el actual ha aumentado el volumen de inversores que entre 2009 y 2011 carec¨ªan de incentivos para apostar por la vivienda.

Aumentan los inversores y desaparecen los buscadores de chollo en la playa

Y no falta optimismo: m¨¢s del 80% conf¨ªan en conseguir cr¨¦dito y un 87% est¨¢ dispuesto a ¡°comprar antes de un a?o¡± o ¡°en cuanto encuentren¡± la vivienda que buscan, lo que indica ¡°mayor confianza y predisposici¨®n a la compra¡±, seg¨²n Eloy Boh¨²a, director general de PlannerExhibition.

El informe habla de la salida de la demanda embalsada, as¨ª el porcentaje de los que quieren formar un hogar ha pasado del 36% al 44% en ocho a?os. Adem¨¢s los que buscan una casa de m¨¢s de 300.000 euros han pasado de representar el 13% a subir al 23%. Y el grueso, puede comprometer entre 150.000 y 300.000 euros. Tambi¨¦n sube 10 puntos el porcentaje de los que buscan pisos de tres o m¨¢s dormitorios, del 61% hace ocho a?os a superar el 70% este. Y, por otra parte, los unifamiliares han pasado de interesar al 45% de los asistentes a la feria en 2008, al 13,5% a la edici¨®n pasada edici¨®n de mayo.

En la sombra o no, lo que s¨ª es la demanda, es m¨¢s solvente y m¨¢s sana. Pasa de 7%, en 2011, al 16% actual el porcentaje de los que no necesitan ninguna financiaci¨®n. Los que necesitan financiaci¨®n para m¨¢s del 80% del precio de la vivienda han bajado del 55% en 2008 a solo un 16% este a?o.

Por otra parte, los que necesitan un pr¨¦stamo inferior 30% de los ingresos familiares -l¨ªmite aconsejado por la prudencia bancaria, cuando la hab¨ªa- han pasado de ser menos del 10% en 2011 hasta superar el 30% este a?o. A tener en cuenta que, aunque haya disminuido el porcentaje, sigue siendo alto, 57% los que necesitan comprometer entre el 30% y el 50% de los ingresos familiares entre los entrevistados asistentes a SIMA, cuya ¨²ltima edici¨®n fue en mayo de este a?o.