Hipotecas irresponsables

La hipoteca concedida responsablemente supone que el banco d¨¦ el dinero a los clientes que, en base a criterios t¨¦cnicos, conocimientos estad¨ªsticos y cualitativos de su clientela, van a poder devolverlo.?Y el mejor momento para prevenir los malos h¨¢bitos que provocaron el estallido de la burbuja inmobiliaria es antes de que se cree.

El mercado est¨¢ en un momento muy inicial de mejora, con importantes factores que pueden torcer la tendencia, como el embalsamiento de la oferta de bancos y Sareb ¡ªel ¡°banco malo¡±¡ª, que retienen buena parte de los inmuebles en balance a la espera de que la mejora de precios se consolide. Cuando las entidades consideren que ya son interesantes, saldr¨¢n al mercado muchas viviendas que incidir¨¢n a la baja en la evoluci¨®n de los mismos.?

Una hipoteca irresponsable es toda aquella que se concede a un cliente que no acredite que puede pagarla

Los n¨²meros se?alan que los precios reales de la vivienda han ca¨ªdo un 45% desde los m¨¢ximos de 2007, pero que empiezan a subir seg¨²n inmuebles y zonas, de acuerdo con estad¨ªsticas como el ?ndice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), que ha registrado un incremento del 4,2% en el segundo trimestre del a?o.

Pero hay otro factor importante que influye en el mercado inmobiliario, adem¨¢s de la oferta y demanda: el cr¨¦dito hipotecario. El potencial demandante de inmuebles empieza a percibir una mejora de su econom¨ªa, no tanto en sus ingresos familiares como en una mayor estabilidad laboral. Y en cuanto a la conexi¨®n de pr¨¦stamos hipotecarios para la adquisici¨®n de vivienda, el mismo INE constata un crecimiento del 21,8% anual en las hipotecas constituidas sobre vivienda.

En conclusi¨®n, los precios aumentan si la demanda incrementa su capacidad de pago, lo que ocurre cuando suben sus ingresos reales ¡ªsueldos¡ª o se reducen las cuotas hipotecarias mensuales, por ejemplo, ampliando los plazos a 50 a?os, como se hizo en el pasado.

Pero, con el escenario actual, no parece que vayan a producirse incrementos importantes en los ingresos de los potenciales clientes; ?y en la concesi¨®n de hipotecas? Si los bancos conceden financiaci¨®n con requisitos ¡°razonables¡± y con condiciones prudentes, la burbuja inmobiliaria se mantiene estable. Cuando aumentan las hipotecas imprudentes en el mercado, la burbuja se hincha.

?Cu¨¢les son las hipotecas irresponsables?

Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiaci¨®n Familiar de la Agencia Negociadora, comenta que una hipoteca irresponsable es aquella que se concede sin analizar correctamente la solvencia y capacidad de reembolso de los solicitantes no solo en el momento en que se pide, sino tambi¨¦n considerando posibles situaciones venideras que puedan afectar la generaci¨®n de ingresos, la estabilidad laboral o posibles problemas de salud.

Antonio Beltr¨¢n, director de Plus Majoristes Financers, coincide en la importancia de valorar la capacidad de reembolso presente y futura, considerando que una hipoteca irresponsable es toda aquella que se concede a un cliente que no acredite que puede pagarla, en la hip¨®tesis que el tipo de inter¨¦s suba a un 4,5%-5%.

?Los clientes han aprendido del pasado?

La responsabilidad de las entidades financieras a la hora de analizar el riesgo de conceder una hipoteca no es el ¨²nico punto determinante para no repetir los dramas hipotecarios recientes. Es tambi¨¦n muy importante que el cliente tome conciencia de que hay que tener una formaci¨®n hipotecaria adecuada, acudir a asesores independientes y no cometer imprudencias.

En cuanto a los familiares del pretendiente a hipotecado, deben aportar a la operaci¨®n la prudencia necesaria. Hay que tener en cuenta que los bancos obligan al avalista a renunciar a sus beneficios como fiadores, si bien sentencias como la reciente de la Audiencia de Gipuzkoa les deber¨ªan ¡°ayudar¡± a ser lo transparentes que necesita esta figura al solicitarla.

Antonio Beltr¨¢n alerta de que algunos clientes vuelven a los errores del pasado, como el caso de una pareja, uno con un contrato indefinido y el otro temporal, que solicitan un pr¨¦stamo personal para adquirir un coche. En estas circunstancias, no habr¨ªa que plantearse pedir una hipoteca, por la inestabilidad de los ingresos ¡ªun contrato temporal¡ª y el endeudamiento previo. Hipoteca irresponsable que ning¨²n banco deber¨ªa conceder. Es un caso muy similar al del cliente que no tiene ahorros y se plantea pedir un pr¨¦stamo personal, junto a la hipoteca, para pagar los gastos.

Pedro Javaloyes comenta que ellos mismos descartan operaciones que ya no presentan a los bancos, como solicitantes de hipotecas que est¨¢n cobrando el subsidio por desempleo, particulares sin ingresos demostrables u otros que tienen muy sobrepasada su capacidad de endeudamiento. O incluso ¡°clientes que no se han parado a pensar que la cuota de la financiaci¨®n que nos piden en igual o mayor que los ingresos que tienen¡±.

Responsabilidad de bancos, sin duda, pero tambi¨¦n de los clientes que piden las hipotecas y de los avalistas que comprometen su patrimonio presente y futuro. La vacuna al virus del sobreendeudamiento.