La construcci¨®n se rearma

Esa frase hecha que viene a decir que las segundas partes nunca fueron buenas no va con el sector inmobiliario espa?ol. Los principales actores dan por supuesto que el ladrillo tiene una segunda oportunidad porque es y ser¨¢ un pilar fundamental en la estrategia de crecimiento de la econom¨ªa espa?ola, clave para el PIB del pa¨ªs. As¨ª de contundentes se han mostrado algunas de las caras m¨¢s relevantes de esta actividad productiva durante un encuentro organizado esta semana por la Universidad Polit¨¦cnica de Madrid. ¡°Podr¨ªa desaparecer el sector naval o el sider¨²rgico pero no el inmobiliario porque es consustancial con la econom¨ªa. Espa?a no puede vivir al margen del inmobiliario¡±, considera Juan Ortueta, director de financiaci¨®n Real Estate en BBVA.

La industria del ladrillo trabaja ahora en enmendar los excesos del pasado. Aunque los diques no son garant¨ªa de que no se geste una nueva burbuja inmobiliaria en Espa?a ¨Clejos a¨²n del momento actual¨C. De hecho, lo l¨®gico es que ¡°m¨¢s tarde o temprano se vuelva a producir porque es un sector c¨ªclico. Lo que hay que evitar es que sea tan destructiva para la econom¨ªa y el ciudadano¡±, recuerda el presidente de la socimi Merlin Properties, Ismael Clemente. Pone como ejemplo a seguir EEUU, donde la rapidez de reacci¨®n permiti¨® un ajuste m¨¢s r¨¢pido. ¡°Estall¨® en verano de 2007 y en a?o y medio se reemple¨® a la gente que hab¨ªa quedado en paro¡±. Y expresa un deseo: ¡°ojal¨¢ que la pr¨®xima burbuja la controlemos bastante mejor¡±.

¡°M¨¢s tarde o temprano se volver¨¢ a producir una burbuja porque es un sector c¨ªclico¡±

As¨ª las cosas, en este nuevo ciclo que se estrena los disparates parece que no tendr¨¢n cabida. Uno de los m¨¢s dantescos ha sido la financiaci¨®n sin medida y el sobreendeudamiento f¨¢cil. Sin pa?os calientes. ¡°La connivencia entre el sector inmobiliario y el financiero es peligrosa¡±, declara Clemente. ¡°La relaci¨®n entre el cr¨¦dito y los promotores tiene que tener l¨ªmites¡±, a?ade Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de la patronal espa?ola de promotores (APCE) y de la asociaci¨®n madrile?a (Asprima). De controlar ese endeudamiento va a depender que el caos no se vuelva a instalar en este negociado.

Ya se est¨¢ haciendo. Las promotoras regresan a la venta sobre plano. ¡°Ahora vendemos las viviendas y luego las construimos y no al rev¨¦s. Hay an¨¢lisis del riesgo y hemos rebajado el endeudamiento¡±, aclara Carlos Garc¨ªa Le¨®n, consejero director general de Metrovacesa.

Los niveles de apalancamiento han ca¨ªdo tan dr¨¢sticamente que no se puede hablar actualmente de una nueva burbuja y solo si la banca incrementase esos niveles se disparar¨ªan los precios, cuenta Clemente.

El planteamiento actual de las entidades financieras es prestar dinero sobre criterios de financiaci¨®n del proyecto y no sobre el riesgo del cliente. ¡°Lo importante ahora es el proyecto y no el promotor que est¨¢ detr¨¢s, porque los grandes nombres han desaparecido y lo que ha quedado es una promoci¨®n en el tercer cintur¨®n industrial de Matar¨®¡±, explica Ortueta. Solo se financian promociones con demanda y que con total seguridad se van a vender. Los promotores alaban la cautela pero echan en falta otros sistemas de financiaci¨®n al margen del canal bancario. ¡°Hay que demandar un espectro mayor de la financiaci¨®n dentro de una econom¨ªa normalizada¡±, reclama G¨®mez-Pintado.

Al comprador de vivienda tambi¨¦n se le ata en corto. ¡°A los particulares se les dar¨¢n hipotecas con porcentajes de financiaci¨®n m¨¢s moderados y en funci¨®n de su capacidad de pago¡±, declara el portavoz de BBVA, que apuntilla: ¡°hemos aprendido la lecci¨®n¡±.

En Madrid se han cerrado operaciones preocupantes en la compra de solares con un incremento del precio nada justificado

El suelo no es menos. No se va a financiar la compra de terrenos para que el due?o se siente y espere a que se recalifique. Solo suelos con proyecto inmediato y una salida clara. Mucho menos apalancamiento de las empresas promotoras y m¨¢s fondos propios ser¨¢ el proceder en el nuevo ciclo inmobiliario que est¨¢ comenzando a tomar forma. Aunque ojo porque en el ¨²ltimo mes se han cerrado operaciones preocupantes en la compra de solares mediante subasta. Empieza a haber un mercado de suelo incipiente y en los ¨²ltimos concursos se ha visto un incremento del precio nada justificado en Madrid. Por ejemplo, en Valdebebas un terreno que el 21 de abril costaba 800 euros el metro en septiembre de este a?o se ha adjudicado por 1.200 euros.

Otro tropiezo m¨¢s fue el intrusismo y la falta de profesionalidad. En el boom cualquiera pod¨ªa hacer una promoci¨®n o vender un suelo y hacerse millonario. Pero, ¡°cualquiera no puede entrar en esto¡±, dice rotundo G¨®mez-Pintado. ¡°Si el sector hubiera tenido profesionalidad y transparencia los problemas no hubieran sido tan graves¡±, cree Ricardo Mart¨ª-Flux¨¢, presidente de la Asociaci¨®n de Consultoras Inmobiliarias (ACI).

Nuevos modos en la financiaci¨®n y diferentes actores. Junto a la banca, fondos de inversi¨®n, entidades financieras, promotores y socimis hay quien reclama la aparici¨®n de agencias de calificaci¨®n de riesgos inmobiliarios. ¡°El desconocimiento dispara el riesgo y tener en cuenta las variables de riesgos del activo aportar¨ªa valor y transparencia al sector¡±, comenta Ricardo Antu?a, director de Eirea Institute. Este experto cree que ser¨ªa interesante un sistema comparable a Basilea (gesti¨®n de riesgos del sector bancario) pero en el ladrillo. No gusta la idea. ¡°No es necesario ni deseable que nadie venga a regular el sector inmobiliario porque nosotros nos autorregulamos¡±, se?ala Clemente.

¡°Siete meses para tener una licencia supone m¨¢s de 700 millones de euros¡±

En lo que s¨ª coinciden es en la lista de exigencias. Y aqu¨ª se?alan a las administraciones ¨Cpor la innecesaria lentitud del urbanismo y la falta de seguridad jur¨ªdica¨C y, en particular, a la Comunidad de Madrid, a la que piden que derogue de forma urgente la Ley del Suelo que proh¨ªbe construir m¨¢s de tres alturas. ¡°No hay ni una operaci¨®n en Madrid que no est¨¦ suspendida por esta ley¡±, dice el presidente de la APCE. Adem¨¢s, denuncia que quien legisla no les tiene en cuenta. Los promotores no participan en la redacci¨®n de la nueva ley. Las consecuencias se miden en euros: siete meses para obtener una licencia supone m¨¢s de 700 millones de euros.

Menos burocracia e hipertrofia legislativa permitir¨ªan tambi¨¦n que la rehabilitaci¨®n de los centros urbanos comience a desatascarse. De momento, no hay incentivos. Uno ser¨ªa que el promotor financie la obra a cambio de que los ayuntamientos aumenten la edificabilidad.