La vivienda en la era posburbuja

Se est¨¢ produciendo un resurgimiento de la ¡°man¨ªa inmobiliaria¡± forzada por los propagandistas que pretenden empujar de nuevo los precios, porque, seg¨²n su razonamiento, es la ¨²nica forma de volver al ciclo (des)virtuoso del mercado inmobiliario.

Desgraciadamente, y a pesar de su sostenida campa?a para calentar el mercado, los datos siguen sin acompa?arles. Por m¨¢s que los suplementos inmobiliarios de la prensa (que realizaron una notable labor en su momento en apoyo de la burbuja) se empecinen en encontrar signos alentadores los hechos tienen la cabeza dura y la mayor¨ªa de las previsiones (dentro de lo previsibles que son la previsiones y escenarios econ¨®micos) auguran un encefalograma plano para el mercado inmobiliario (ver por ejemplo el ¨²ltimo informe de la Sociedad de Tasaci¨®n o la nota de prensa de la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV) y su panel de expertos).

Es cierto que asistimos a procesos de t¨ªmida reactivaci¨®n, se dan licencias y hasta algunos analistas bien intencionados creen que existen amenazas para la formaci¨®n de una nueva burbuja. Pero, y a pesar de nuestra peculiar man¨ªa de considerar el mercado de vivienda como un todo agregado por la fijaci¨®n de los analistas exclusivamente en el precio de vivienda (y la maldita tasa de acceso), esta ¡°reactivaci¨®n¡± se concentra en pocos lugares y responde m¨¢s bien a un giro del mercado inmobiliario hacia la explotaci¨®n de las rentas de posici¨®n por diversos medios: sustituci¨®n (muchas veces con incrementos de edificabilidad), cambio de uso, mercantilizaci¨®n de activos p¨²blicos de suelo, etc¨¦tera.

Yosuke Hirayama, refiri¨¦ndose a la situaci¨®n del mercado inmobiliario japon¨¦s tras el estallido de la burbuja, se?alaba un escenario del mercado de vivienda dividido entre ¡°Hot Places¡± donde el mercado est¨¢ activo y ¡°Cold Places¡± donde es inactivo. Hirayama se?ala que las familias que compraron viviendas en los suburbios (cold places) en la burbuja ten¨ªan ingresos moderados o bajos, y c¨®mo, debido a la burbuja crediticia, pagan altas hipotecas mientras sus casas se desvalorizan de forma dram¨¢tica. Estas cold places se concentran especialmente en a¨¦reas donde se acumulan viviendas subest¨¢ndar en malas localizaciones, hasta el punto de que, en Jap¨®n, se venden viviendas de este tipo por precios similares a los de un coche nuevo.

Diversas caracter¨ªsticas de la denominada recuperaci¨®n del mercado inmobiliario en Espa?a avalan esta tesis. El mercado existente es un mercado estrecho, sustancialmente de segunda mano (el 88% en el segundo trimestre de 2015, seg¨²n Fomento), que es el que adem¨¢s est¨¢ incrementando los precios medios (en el ¨²ltimo informe del INE, segundo trimestre de 2015, la repercusi¨®n en el incremento de los precios de la vivienda nueva es del 0,2% frente al 4% de la vivienda de segunda mano), y las viviendas se adquieren en gran medida al contado. Aun cuando no hay (como de costumbre) estudios detallados sobre estos mercados renacientes pude suponerse que se trata de mercados (y promociones de renovaci¨®n del parque) de consumidores e inversores de rentas medio-altas y altas, en, siguiendo la terminolog¨ªa de Hirayama, hot places. (Un aspecto no poco relevante desde el punto de vista macroecon¨®mico de esta situaci¨®n es que este mercado de segunda mano no produce valor).

Una burbuja generalizada como la anterior es inveros¨ªmil a corto y medio plazo por diversas razones: porque el mecanismo de la ¡°financiarizaci¨®n¡±, sustituir la capacidad econ¨®mica de las familias por el endeudamiento, est¨¢ quebrado en todo el mundo, porque el mercado de trabajo est¨¢ tambale¨¢ndose no s¨®lo por la ausencia de empleo suficiente, sino por el mantenimiento (para la mayor¨ªa de la poblaci¨®n) de bajos salarios o incluso de salarios ¡°por debajo de su valor¡± (Vladimiro Giacch¨¨), trabajadores empleados en la pobreza, y por ¨²ltimo porque, a pesar de las proclamas del partido en el Gobierno, todo parece indicar que nos espera un largo periodo de ¡°estancamiento secular¡± (Laurence Summers).

Hay que tener en cuenta que llevamos ya ocho a?os de ca¨ªda de precios, algo antes nunca visto y que si la planicie en la que ahora se encuentra el mercado contin¨²a tal como se prev¨¦ en el mejor de los casos (y salvando los riesgos financieros internacionales) otros cuatro o cinco a?os, toda una generaci¨®n se habr¨¢ formado en un nuevo escenario en el que la vivienda no es ya un sistema de ahorro.

As¨ª que las esperanzas de la vuelta a los viejos buenos tiempos parecen infundadas y las pol¨ªticas en torno a la vivienda necesitan de un vuelco total en el marco de una nueva reflexi¨®n sobre necesidades de vivienda, mercado y acci¨®n p¨²blica en la era posburbuja.

Francisco L¨®pez Groh es urbanista y miembro del Club de Debates Urbanos.