Reunificaci¨®n de deudas: usar con precauci¨®n

Cuando se habla de ¡°reunificar deudas¡±, se suele hacer referencia a pedir un pr¨¦stamo hipotecario nuevo, b¨¢sicamente con la garant¨ªa de una vivienda, y cuyo importe permita cancelar deudas anteriores de diferente naturaleza: personales, hipotecarias o de otro tipo. Este producto puede ser peligroso si se usa de forma inadecuada.

Es fundamental saber que solo un abogado o economista especializado, independiente tanto del prestamista ¡ªsea una entidad de cr¨¦dito o un privado¡ª como de la ¡°empresa de reunificaci¨®n de deudas¡± ¡ªintermediario hipotecario¡ª que tramite la operaci¨®n, puede recomendar y asesorar a la familia en el proceso de reunificaci¨®n de deudas. En otras palabras: no se debe firmar nada sin la supervisi¨®n experta de un profesional independiente a la operaci¨®n.

Jos¨¦ Mar¨ªa L¨®pez Jim¨¦nez, abogado especialista en regulaci¨®n financiera, a?ade otro valedor de la protecci¨®n del consumidor: el notario que da fe de la operaci¨®n. Para L¨®pez Jim¨¦nez,?la intervenci¨®n en los tr¨¢mites preliminares y en la formalizaci¨®n del cr¨¦dito o pr¨¦stamo hipotecario de un funcionario p¨²blico dotado de la capacidad, la sensibilidad y la cercan¨ªa a los consumidores del notario, a pesar de cierto menoscabo en su autoridad, es una garant¨ªa para el deudor incluso m¨¢s eficaz que las l¨ªneas rojas que marca la ley.

Fernando Gom¨¢ Lanz¨®n, notario y editor del blog ?Hay Derecho?, se?ala otro problema: la ley no fija unas cifras concretas a partir de la cuales un pr¨¦stamo o cr¨¦dito es abusivo. ¡°El car¨¢cter usurario o no de un pr¨¦stamo o una reunificaci¨®n no es algo claro¡±, comenta. En la tarea de garantizar que se cumplan todos los requisitos, asegura que ¡°la ambig¨¹edad es un lastre especialmente para la parte d¨¦bil y para el notario, al no contar con reglas claras de actuaci¨®n¡±.

Es aconsejable que el deudor acuda a la notar¨ªa unos d¨ªas antes de firmar,?sin acompa?amiento de la entidad que le va a reunificar, para informarse y consultar tanto sus dudas, como cu¨¢l es exactamente la oferta de la entidad o del prestamista particular. En este tipo de asuntos es muy importante la actitud activa del deudor.

Por otra parte, no ya el notario individual, sino el notariado en su conjunto, dispone de un?big data de las operaciones que se otorgan en las notar¨ªas, que podr¨ªa servir para que las autoridades competentes, conforme a la legislaci¨®n aplicable, investiguen posibles tramas de abusos en la materia. ¡°Y un cambio urgente que habr¨ªa que hacer es que el organismo fiscalizador de este tipo de prestamistas privados no bancarios no sea, como hasta ahora, la consejer¨ªa de consumo de cada Comunidad Aut¨®noma, sino el Banco de Espa?a¡± considera Gom¨¢.

?Cu¨¢ndo conviene?

Lo primero que hay que plantearse es si hace falta utilizar este producto. La pregunta fundamental es la siguiente: una vez reunificadas las deudas ?qu¨¦ garant¨ªas tengo y ofrezco al prestamista de no volver a tener un problema de sobreendeudamiento? Reunificar deudas tiene sentido si es una soluci¨®n, no si es una forma de ganar tiempo. De lo contrario, la deuda se hace m¨¢s grande, aunque se pague una mensualidad menor a la suma de todas las cuotas anteriores.?

?Qu¨¦ beneficios tiene?

La principal ventaja es pagar una sola cuota mensual, en lugar de tener que hacer frente a m¨²ltiples mensualidades cada mes. En otros tiempos, cuando exist¨ªan entidades financieras especializadas, como Celeris, Banco Primus, DB Credit, GE Money Bank o GMAC, era una forma de restaurar el propio historial crediticio; hoy en d¨ªa, esta f¨®rmula no existe y acudir a un prestamista privado, salvo los m¨¢s profesionales, es una opci¨®n que puede acabar con la p¨¦rdida de la vivienda.

Ricardo Gulias, de RN Tu Soluci¨®n Hipotecaria, considera que, a pesar de que el producto podr¨ªa ser interesante para muchas familias, no es f¨¢cil a d¨ªa de hoy conseguir refinanciaciones a perfiles muy endeudados. Los bancos buscan b¨¢sicamente perfiles que est¨¢n pagando tipos de diferencia altos, IRPH, o tipos fijos superiores al 3%, no reunificar deudas.

?Cu¨¢l es su coste?

Es una operaci¨®n muy costosa, ya que hay que sumar los costes de cancelar todas las deudas, los de constituir una nueva hipoteca y los honorarios del intermediario hipotecario, si lo hay. Podr¨ªa tener unos costes iniciales cercanos al 20% de la nueva hipoteca.

?C¨®mo se tramita?

Primero hay que buscar un abogado o economista experto, que gu¨ªe a la persona durante todo el proceso. Despu¨¦s, hay que intentar negociar con alguno de los bancos con los que se han contra¨ªdo deudas. Gulias alerta de que normalmente en banca no se refinancian deudas mal pagadas o, incluso, con solo peque?as demoras. Por tanto, la operaci¨®n se tiene que plantear antes de que el problema sea urgente, a los primeros s¨ªntomas de sobreendeudamiento. F¨¢cil de decir, complicado de hacer.

Hay empresas de intermediaci¨®n hipotecaria que pueden ser de ayuda en el proceso de negociaci¨®n con los bancos; que nuestro abogado o economista gu¨ªa se asegure de que cumplen escrupulosamente con la normativa y que sean profesionales. El jurista Fernando Zunzunegui opina que el intermediario de cr¨¦dito que facilita la operaci¨®n deber¨ªa comunicar con claridad los honorarios y comisiones que cobra. Asimismo, deber¨ªa evitar recomendar y, en todo caso, avisar de los riesgos, de las operaciones en que se reunifican cr¨¦ditos al consumo, como los derivados del uso de tarjetas, con un pr¨¦stamo hipotecario, pues ¡°en estas operaciones se arriesga la casa donde uno vive¡±.

Los profesionales que intermedian en el cr¨¦dito ofreciendo el servicio de reunificaci¨®n de deudas deben actuar en inter¨¦s del cliente, inform¨¢ndole de los riegos de la operaci¨®n y evaluando su solvencia para evitar el sobreendeudamiento. Adem¨¢s, deben desvelar los conflictos de inter¨¦s, como los v¨ªnculos que mantengan con la entidad prestamista, e informar con claridad de sus tarifas. La tramitaci¨®n, por otro lado, es muy similar a solicitar una hipoteca normal al banco.

?Conviene acudir a un prestamista privado?

Gulias explica que en el mercado hay operadores privados que dan liquidez con la garant¨ªa de un inmueble, e incluso sin que se demuestren ingresos estables. Aunque parezca incre¨ªble, su labor no es en la mayor¨ªa de los casos la reunificaci¨®n de deudas, sino la soluci¨®n de problemas de morosidad donde la banca tradicional nunca ha entrado, y en tipos de hasta el 16% anual. Desde hace unos a?os estas operaciones tambi¨¦n han alargado los plazos hasta 15 a?os. ¡°Estas empresas se venden en la agilidad de resolver problemas de liquidez, pero hay que estar muy atento a las condiciones y a las repercusiones futuras¡±, alerta el experto.

Para L¨®pez Jim¨¦nez no ser¨ªa justo afirmar que los prestamistas privados act¨²an ileg¨ªtimamente o que ofrecen peores condiciones que las del sector financiero, pues entre ellos hay profesionales con la suficiente capacidad, conocimiento y experiencia. No obstante, no se puede negar un cierto temor, confirmado en la pr¨¢ctica por algunos casos especialmente dram¨¢ticos. Por todo ello, hay que ser cautos y solo plantearse este tipo de operaciones en casos muy espec¨ªficos. Y no olvidar que es un producto con el que extremar la precauci¨®n y que requiere acudir siempre al asesoramiento experto independiente.

Normativa aplicable a la reunificaci¨®n de deudas

Si el prestamista es una entidad de cr¨¦dito, rige la normativa hipotecaria general. El abogado experto en regulaci¨®n financiera, Jos¨¦ Mar¨ªa L¨®pez Jim¨¦nez, se?ala la Orden EHA/2899/2011 y la directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 ¡ªsobre los contratos de cr¨¦dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial¡ª, que se ha de trasponer en 2016, como normas que tratan de que los bancos vuelvan a aplicar las mejores pr¨¢cticas en materia de concesi¨®n de cr¨¦dito. Por otro lado, explica que ya el?C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas para la reestructuraci¨®n viable de las deudas con garant¨ªa hipotecaria sobre la vivienda habitual, regulado en el Real Decreto ley 6/2012, contempla, precisamente, entre las conocidas como "medidas de reestructuraci¨®n", la reunificaci¨®n del conjunto de las deudas contra¨ªdas por el deudor.

Si el prestamista es una persona f¨ªsica o jur¨ªdica no bancaria, un ¡°prestamista privado¡±, no se le aplica la normativa bancaria sino la de Consumo. La Ley 10/2014 reserva a las entidades de dep¨®sito (bancos, cajas y cooperativas de cr¨¦dito) la posibilidad de captar fondos reembolsables del p¨²blico, pero tal reserva no existe en la concesi¨®n del cr¨¦dito (ni en la prestaci¨®n de servicios de pago). Para este tipo de reunificaci¨®n rige la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contrataci¨®n con los consumidores de pr¨¦stamos o cr¨¦ditos hipotecarios y de servicios de intermediaci¨®n para la celebraci¨®n de contratos de pr¨¦stamo o cr¨¦dito. Es una norma de consumo, no financiera, que pretende que los est¨¢ndares seguidos por los prestamistas privados sean elevados, casi comparables con los del sector financiero. Sin embargo, su aplicaci¨®n en la pr¨¢ctica tiene muchas lagunas.

El Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el registro estatal de empresas de intermediaci¨®n y prestamistas privados, dice que "el registro estatal tendr¨¢ car¨¢cter p¨²blico y naturaleza administrativa y se gestionar¨¢ por el Instituto Nacional del Consumo". Cualquier persona deber¨ªa poder acceder a este registro online para cerciorarse que va a firmar una hipoteca con un prestamista que cumple con la legalidad. Sin embargo, a d¨ªa de hoy, sigue sin estar accesible al p¨²blico.