?Qu¨¦ hacer si tengo problemas para pagar la hipoteca?
Desde el inicio de la crisis se han producido 642.104 ejecuciones hipotecarias en Espa?a
De acuerdo con las estad¨ªsticas que reflejan el peor de los escenarios posibles, las ejecuciones hipotecarias, los procedimientos iniciados en el segundo trimestre de 2015 fueron?28.925, seg¨²n los datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Esta cifra se corresponde a una reducci¨®n del 6,5% respecto a los primeros tres meses del a?o.
Si se pone el foco en las personas f¨ªsicas, se iniciaron 8.675 procesos de ejecuci¨®n hipotecaria de vivienda habitual y 2.450 de otras viviendas ¡ªcomo puede ser una segunda residencia¡ª. Considerando que en Espa?a hay 18.367.200 viviendas familiares, en el segundo trimestre de 2015 se iniciaron procesos de ejecuci¨®n hipotecaria sobre el 0,0606% del total. En todo caso, el problema es grave, tanto por la situaci¨®n desesperada de las familias que quedan en una situaci¨®n vulnerable, como en la magnitud real, que supone sumar todas las ejecuciones hipotecarias producidas durante la crisis y los procesos que acaban en la p¨¦rdida de la casa sin necesidad de ejecuci¨®n, por acuerdos voluntarios o negociaciones que acaban en daciones en pago amistosas, entre otros.
Normativa ante el impago del pr¨¦stamo hipotecario
Paralizaci¨®n de lanzamientos judiciales (desahucios). Hasta mayo de 2017 ¡ªinicialmente, hasta mayo de 2015¡ª, no proceder¨¢ el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecuci¨®n hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a una persona que act¨²e por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en determinadas las circunstancias econ¨®micas. Estas se detallan en el art¨ªculo 1 de la Ley 1/2013: familias numerosas, monoparentales con dos hijos, unidades familiares con un menor de tres a?os o discapacitados, v¨ªctimas de violencia de g¨¦nero, etc¨¦tera, con ingresos que, en conjunto, no superen el l¨ªmite de tres veces el Indicador P¨²blico de Renta de Efectos M¨²ltiples anual de catorce pagas, cuando se haya producido una alteraci¨®n significativa de las circunstancias econ¨®micas, en t¨¦rminos de esfuerzo de acceso a la vivienda y la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.
Real Decreto-ley 6/2012, el C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas para la reestructuraci¨®n viable de las deudas con garant¨ªa hipotecaria sobre la vivienda habitual. Los deudores que hayan hipotecado su vivienda habitual, incardinados en el umbral de exclusi¨®n, que se define en el art¨ªculo 3 de este Real Decreto-ley, se podr¨¢n acoger al C¨®digo. Tambi¨¦n se podr¨¢n beneficiar de estas medidas los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones establecidas para el deudor hipotecario. "Es requisito necesario que la entidad acreedora se haya adherido al C¨®digo, en cualquiera de sus tres versiones, dado que el texto originario se ha modificado en dos ocasiones, aunque la pr¨¢ctica totalidad de las entidades bancarias espa?olas se han adherido al mismo", advierte el abogado Jos¨¦ Mar¨ªa L¨®pez Jim¨¦nez. Igualmente, se deber¨¢ tener en cuenta el valor de adquisici¨®n de la vivienda hipotecada, dentro de los par¨¢metros establecidos por el Real Decreto-ley 6/2012, para poder beneficiarse de las medidas del C¨®digo.
Fondo Social de Viviendas.?En 2013 se cre¨® el Fondo Social de Viviendas, que permite a quienes hayan sido lanzados de su vivienda habitual como consecuencia de una ejecuci¨®n hipotecaria, o hayan entregado su vivienda en daci¨®n en pago, acceder a un arrendamiento con una renta reducida y, en todo caso, proporcionada a los ingresos existentes. El deudor ha de cumplir, asimismo, ciertos requisitos de tipo econ¨®mico y encontrarse en situaci¨®n de "especial vulnerabilidad".
Segunda oportunidad.?La Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, cuyo objetivo es "que una persona f¨ªsica, a pesar de un fracaso econ¨®mico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podr¨¢ satisfacer". Matilde Cuena Casas, catedr¨¢tica de Derecho, critica que, "en caso de concurso de acreedores del deudor, el prestamista irresponsable no paga ning¨²n "peaje": ni se le subordina el cr¨¦dito ni se ve afectado por el r¨¦gimen de segunda oportunidad, el cual no impide la ejecuci¨®n de la hipoteca". Solo si tras la ejecuci¨®n de la hipoteca queda deuda pendiente, podr¨¢ verse afectada por la Segunda Oportunidad, exoner¨¢ndose el pasivo pendiente.
¡°En otros pa¨ªses, en caso de pr¨¦stamo irresponsable, el acreedor puede perder el derecho a los intereses e incluso el capital. Aqu¨ª no. En Espa?a, el banco es sancionado con una multa, siempre que el supervisor se entere de la irregularidad y le sancione¡± concluye Cuena.
El INE solo refleja los datos desde 2014 ¡ªhasta ahora, ha contabilizado?105.431 ejecuciones sobre vivienda¡ª. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), por otro lado, ofrece una serie temporal m¨¢s larga. Su ¨²ltimo informe estad¨ªstico, titulado Datos sobre el efecto de la crisis en los ¨®rganos judiciales - Datos desde 2007 hasta segundo trimestre de 2015, recoge las cifras de los ¨²ltimos ocho a?os: desde el inicio de la crisis se han producido 642.104 ejecuciones hipotecarias. La magnitud, relacionada con el n¨²mero de viviendas familiares en Espa?a, es m¨¢s alarmante: un 3,5% del total. Las ejecuciones hipotecarias del primer semestre de 2015, 37.615, reflejan en todo caso una mejor tendencia, ya que suponen una reducci¨®n del 17,16% respecto al primer semestre del a?o anterior.
Estos datos se?alan el problema grave de las familias que se hipotecan y acaban sin poder pagar la deuda. ?Se puede hacer algo en estas situaciones? Aqu¨ª algunos consejos para intentar no perder la vivienda y el bienestar familiar o, al menos, minimizar los da?os.
1. Prevenir
La mejor forma de no tener problemas hipotecarios es no crearlos innecesariamente. Comprar una casa pidiendo dinero al banco es pactar un acuerdo con un socio muy exigente y con la ley escorada en su beneficio: el banco. Este severo socio tiene en sus manos un procedimiento de ejecuci¨®n hipotecaria que, si bien ha experimentado algunas mejoras, castiga con dureza a quien no paga la deuda, asumiendo esta los intereses de demora y los costes del procedimiento judicial. Adem¨¢s, de ser la vivienda habitual comprada mediante el pr¨¦stamo hipotecario, el socio se puede adjudicar el bien inmueble por el 70% del valor de tasaci¨®n.
Demasiadas familias han confiado en que el banco les concediera el pr¨¦stamo de forma responsable y han perdido su hogar. Si bien hay una normativa que obliga a las entidades a conceder pr¨¦stamos de forma responsable, el castigo al incumplimiento es bastante liviano. Para Matilde Cuena Casas, profesora titular de la Universidad Complutense y editora del blog ?Hay Derecho?, los bancos que act¨²an de manera irresponsable pueden ser objeto de sanciones administrativas, pero su actuaci¨®n no tiene impacto en la validez y eficacia del contrato celebrado con el consumidor: si le han concedido un pr¨¦stamo que no pod¨ªa ya pagar en el momento de la concesi¨®n, el contrato no deviene ineficaz y el acreedor no pierde ning¨²n derecho.
Jos¨¦ Mar¨ªa Jim¨¦nez, abogado especialista en regulaci¨®n financiera y experto independiente de iAhorro.com, considera que la primera medida para prevenir el impago pasa por analizar que la cuota de amortizaci¨®n mensual no sea tan ajustada que, ante el aumento de la misma o la reducci¨®n sustancial de los ingresos peri¨®dicos, ponga al deudor en una situaci¨®n de tensi¨®n financiera.
Para este c¨¢lculo hay que tomar un Eur¨ªbor al 4% o 5%, sumarle el diferencial y calcular la cuota resultante, con herramientas como el simulador del Banco de Espa?a. Si no podemos hacer frente a la cuota resultante, mejor no seguir adelante. Por otro lado, es muy desaconsejable contratar un pr¨¦stamo hipotecario sin ahorros. No solo porque los bancos no conceden de forma habitual hipotecas al 100%, sino porque hay que tener un colch¨®n en el banco, por si tenemos que utilizar los ahorros para pagar la hipoteca durante un tiempo.
2. Conoce tus derechos
Muy relacionada con la prevenci¨®n est¨¢ la formaci¨®n hipotecaria b¨¢sica. Es una imprudencia temeraria pedir una hipoteca sin saber qu¨¦ la daci¨®n en pago es la excepci¨®n, no la regla, o qu¨¦ los avalistas responden con todo su patrimonio aunque no lo hipotequen.
El Banco de Espa?a pone a disposici¨®n del cliente una Gu¨ªa de acceso al pr¨¦stamo hipotecario, as¨ª como hacen otras p¨¢ginas especializadas, como iAhorro.com, donde se puede descargar gratuitamente una gu¨ªa. En muchos ayuntamientos y mediante asociaciones de consumidores o despachos de abogados especializados tambi¨¦n se puede obtener informaci¨®n personalizada.
Como consejo b¨¢sico, hay que ejercer el derecho a revisar el borrador tres d¨ªas antes de la firma ante notario y, de tener dudas, acudir a la consulta de un abogado para que las explique detenidamente. Unos honorarios de 100 euros pueden ahorrarnos cientos de miles euros en p¨¦rdidas.
3. Negocia con el banco
Si prevemos problemas de pago o los problemas llegan sin previo aviso, nunca hay ocultar la situaci¨®n a los nuestros e intentar ganar tiempo ¡°a ver qu¨¦ pasa¡±. Hay que reaccionar: solucionar el problema o minimizar las p¨¦rdidas. No nos culpabilicemos, cualquiera puede tener dificultades para pagar la hipoteca.
Como explica la abogada y experta de iAhorro.com Cristina Borrallo, el cliente debe de tener muy presente que la entidad financiera, a partir de la tercera cuota impagada, est¨¢ legitimada para interponer el procedimiento de ejecuci¨®n hipotecaria, por lo que es importante que se intente poner al d¨ªa al menos a esas tres cuotas.
Tambi¨¦n es importante que el cliente haga todos los esfuerzos de gesti¨®n y negociaci¨®n con la entidad antes de que se comience el procedimiento ejecutivo, pues una vez iniciado la capacidad de negociaci¨®n disminuye. Adem¨¢s, para salir de dicho procedimiento, en el mejor de los casos ¡ªcuando sea su vivienda habitual¡ª se podr¨¢ pagar lo debido hasta la fecha, pero tambi¨¦n habr¨¢ que abonar las costas procesales de la entidad ejecutante ¡ªlas costas de abogado y procurador de la entidad bancaria¡ª, por lo que la deuda aumenta, recuerda Borrallo. La letrada a?ade que, debido a que el procedimiento es ejecutivo y r¨¢pido, es importante que el abogado que gestiona la ejecuci¨®n hipotecaria sea capaz tambi¨¦n de intentar negociar de forma paralela una refinanciaci¨®n de la deuda con la entidad y sacar al cliente de esa situaci¨®n con una operaci¨®n de viabilidad.
En los casos que el cliente se pueda adherir a los umbrales fijados en el C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas, recientemente modificado por la Ley 25/2015, de 28 de julio, la operaci¨®n podr¨¢ ser plenamente viable. En los casos ¡ªque no son pocos¡ª en que las medidas del C¨®digo no sean aplicables, la facultad de negociaci¨®n del abogado ser¨¢ menor.
Siempre que sea posible, un abogado debe asesorarnos y negociar con el banco. Por desgracia, es habitual que las entidades no hagan mucho caso a los clientes, pero s¨ª a los abogados que los representan.
4. Protecci¨®n legal
Si no conseguimos ponernos al d¨ªa ni negociar una carencia, ampliaci¨®n de plazo o bonificaci¨®n de intereses, el banco acabar¨¢ iniciando el procedimiento de ejecuci¨®n hipotecaria para quedarse con la casa.
¡°La capacidad de oposici¨®n a la propia ejecuci¨®n hipotecaria es muy limitada, estando los motivos de oposici¨®n a la misma tasados en el art¨ªculo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil¡±, dice Borrallo. Si el abogado puede formular oposici¨®n, con posterioridad y estando el procedimiento en suspenso, se citar¨¢ a las partes para una vista. El juzgado resolver¨¢ el mismo y el procedimiento continuar¨¢ o no. No obstante, explica la abogada, en la pr¨¢ctica los procedimientos contin¨²an tras la resoluci¨®n de la oposici¨®n pues los motivos principalmente se centran en el error en la cuant¨ªa determinada o en la existencia de cl¨¢usulas abusivas.
Hay que tener presente que, en cuanto a los intereses de demora, los jueces ya de oficio pueden resolver sobre los mismos sin necesidad que se haya manifestado oposici¨®n por parte del ejecutado. La protecci¨®n legal al cliente hipotecado a mejorado durante la crisis, si bien son muchos los expertos que siguen exigiendo una normativa que equilibre la desproporci¨®n existente entre el banco prestamista y la familia prestataria. De hecho, sigue siendo el Tribunal de Justicia Europea el encargado de modelar nuestra dispersa y en ocasiones injusta legislaci¨®n hipotecaria.
Tu suscripci¨®n se est¨¢ usando en otro dispositivo
?Quieres a?adir otro usuario a tu suscripci¨®n?
Si contin¨²as leyendo en este dispositivo, no se podr¨¢ leer en el otro.
FlechaTu suscripci¨®n se est¨¢ usando en otro dispositivo y solo puedes acceder a EL PA?S desde un dispositivo a la vez.
Si quieres compartir tu cuenta, cambia tu suscripci¨®n a la modalidad Premium, as¨ª podr¨¢s a?adir otro usuario. Cada uno acceder¨¢ con su propia cuenta de email, lo que os permitir¨¢ personalizar vuestra experiencia en EL PA?S.
En el caso de no saber qui¨¦n est¨¢ usando tu cuenta, te recomendamos cambiar tu contrase?a aqu¨ª.
Si decides continuar compartiendo tu cuenta, este mensaje se mostrar¨¢ en tu dispositivo y en el de la otra persona que est¨¢ usando tu cuenta de forma indefinida, afectando a tu experiencia de lectura. Puedes consultar aqu¨ª los t¨¦rminos y condiciones de la suscripci¨®n digital.
