Gu¨ªa para defenderse de las cl¨¢usulas abusivas en las hipotecas

No es verdad que el cliente tiene siempre la raz¨®n. En el caso de los usuarios bancarios, hasta habr¨ªa que cambiar el dicho: aunque tenga la raz¨®n, la banca puede no d¨¢rsela. La desprotecci¨®n del consumidor ante las entidades financieras est¨¢ en el ADN del mecanismo de reclamaci¨®n del sector, que los mismos reguladores han tachado de ¡°frustrante y absurdo¡±. Ni el Banco de Espa?a tiene voz en cap¨ªtulo: sus resoluciones no son vinculantes y, de hecho, los bancos hicieron caso omiso a cinco de cada seis solicitudes apoyadas por el regulador en 2014.

Un ejemplo sangrante son las hipotecas. En 2013, las quejas relativas a las cl¨¢usulas suelo?¡ªque fijan un m¨ªnimo a abonar en las cuotas aunque bajen los tipos de inter¨¦s¡ª?dispararon las reclamaciones ante el Banco de Espa?a?en un 142%.??Se pudo solucionar algo? S¨ª, pero solo con la intervenci¨®n del Tribunal Supremo, que declar¨® abusivas estas disposiciones, y por ende nulas, cuando no cumplen con los requisitos de transparencia. Y solo parcialmente, ya que?la sentencia?no obliga a los bancos a devolver todo lo cobrado. Los usuarios est¨¢n a la espera que se pronuncie el Tribunal de Justicia de la Uni¨®n Europea para saber si acabar¨¢n ganando la guerra.

Las disposiciones inadmisibles m¨¢s comunes en las hipotecas

Varias asociaciones y organismos han elaborado listas con las cl¨¢usulas perjudiciales m¨¢s comunes de los contratos hipotecarios. En 2013, el Colegio de Registradores confeccion¨® una clasificaci¨®n con 35 disposiciones lesivas de los derechos de los consumidores que no deben de ser inscritas. La entidad las reagrup¨® en cuatro categor¨ªas?¡ªfinancieras, de vencimiento anticipado, que afectan a la ejecuci¨®n y otras¡ª, y dej¨® claro que?¡°una misma cl¨¢usula puede ser abusiva o no, seg¨²n c¨®mo est¨¦ redactada¡±.

Cl¨¢usulas financieras. En esta categor¨ªa destacan los redondeos de intereses por encima de 1/8 de punto, as¨ª como las disposiciones que fijan que su variaci¨®n solo sea al alza y que se utilice un tipo de referencia no objetivo para fijarlos; los intereses de demora superiores a tres veces el inter¨¦s legal del dinero; las cl¨¢usulas suelo y techo sin el consentimiento del hipotecado o cuando la variaci¨®n m¨¢xima al alza sea mayor que el de la baja.

Cl¨¢usulas de vencimiento anticipado. Este tipo de disposiciones permiten al banco ejecutar de manera anticipada la hipoteca. Entre las inadmisibles se recoge un solo impago de las cuotas, la venta del inmueble o la bajada de su valor.

Cl¨¢usulas que afectan la ejecuci¨®n. Este grupo comprende la fijaci¨®n de la tasaci¨®n del inmueble no acorde a los requisitos legales, un pacto de venta extrajudicial no consentido expresamente, la extensi¨®n de la hipoteca a los bienes muebles colocados permanentemente en los edificios y la imposici¨®n al deudor de pagar los honorarios del abogado del banco si la hipoteca se ejecuta extrajudicialmente.

Otras cl¨¢usulas. En este caj¨®n se incluyen las disposiciones que establecen que el deudor acepte someterse a un fuero distinto al que le corresponda, firme pactos en los que se comprometa a compensar la deuda de la hipoteca con las deudas que la entidad tenga con ¨¦l o para extender la hipoteca a ampliaciones o nuevas construcciones en la finca.

Pero el debate acerca de las cl¨¢usulas suelo es solo la punta del iceberg. ¡°Entre 2006 y 2010 toda la basura entr¨® en el registro¡±, dice Carlos Ballugera, registrador de la propiedad. Fue durante los a?os del boom inmobiliario que aparecieron la mayor¨ªa de disposiciones lesivas de los derechos del consumidor, explica, y que solo ahora est¨¢n emergiendo.

¡°La banca sabe que juega con algo que te hace mucha ilusi¨®n¡±, comenta Javier Gaston, responsable de la plataforma denunciascolectivas.org, que est¨¢ asesorando a los consumidores afectados por las cl¨¢usulas suelo. ¡°Pero la negociaci¨®n entre la sucursal y el cliente se produce en t¨¦rminos desiguales, y por eso muchos problemas se crearon por exceso de confianza¡±. Entonces, ?c¨®mo defenderse a la hora de contratar una hipoteca?

?Qu¨¦ es una cl¨¢usula abusiva?

El concepto de cl¨¢usula abusiva es definido por directiva comunitaria y contenido en la ley para la defensa del consumidor, y se refiere a todas aquellas disposiciones no negociadas ni consentidas expresamente que pueden causar perjuicio al usuario, debido a un ¡°desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes¡±.

De acuerdo con la normativa, estas cl¨¢usulas son ¡°nulas de pleno derecho¡±. Esto significa que el contrato sigue vigente entre las partes, y que solo estas disposiciones dejan de aplicarse ¡ªsiempre y cuando el acuerdo pueda subsistir sin ellas¡ª.

Pero ampararse en la terminolog¨ªa jur¨ªdica no es suficiente para no caer en la trampa. ?Qui¨¦n decide cuando una cl¨¢usula es abusiva? La ¨²nica manera para que un notario no autorice una disposici¨®n y un registrador no la inscriba por abusiva es que aparezca en la famosa ¡°lista negra¡± de la ley para la defensa de consumidores y usuarios ¡ªen los art¨ªculos 85 y siguientes¡ª o as¨ª haya sido declarada en sentencia firme y recogida en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci¨®n.

El problema es que la inscripci¨®n en este registro es voluntaria y no autom¨¢tica ¡ªes el demandante quien tiene que pedirla¡ª. Por otro lado,?las disposiciones ¡°potencialmente¡± abusivas no se pueden saltar a pies juntillas: es necesario que pasen por las salas de un tribunal, porque solo un juez es competente para interpretar la ley.

Nunca firmes algo que no entiendes

La defensa del consumidor es complicada cuando se realiza a posteriori. Los expertos aconsejan tomar todas las precauciones posibles antes de firmar el contrato, en virtud de una regla universalmente v¨¢lida: nunca firmes algo que no entiendes. Pero, ?a qui¨¦n pedimos ayuda? ¡°Dentro de lo que te cobra el notario est¨¢ incluido el asesoramiento gratuito; puedes sentarte unos d¨ªas antes con ¨¦l para que te explique todo¡±, recomienda Gaston. Si no conf¨ªas en ¨¦l porque lo ha elegido el banco, est¨¢ en tu derecho escoger a otro.

Alfonso Cavall¨¦, presidente del ?rgano de Control de Cl¨¢usulas Abusivas (OCCA)?¡ªuna entidad creada ad hoc por el Consejo General del Notariado?para reforzar la tutela notarial de los consumidores¡ª, insiste en que?¡°hay que prevenir desde el principio¡±. Recuerda, sin embargo, que los notarios solo pueden ¡°opinar¡± mientras que una disposici¨®n no sea declarada abusiva. Por esta raz¨®n, hubo quien puso en entredicho su actuaci¨®n durante el boom inmobiliario. ¡°A lo mejor falt¨® informar sobre los derechos del usuario en la fase precontractual, que es lo que estamos haciendo.?Pero si alguien cree que se est¨¢n perjudicando sus derechos, debe reclamar¡±, mantiene.

Con la reforma de 2013 hay que poner una cautela ulterior, ya que es necesario redactar un manuscrito de pu?o y letra si la hipoteca contiene partes particularmente complejas ¡ªcomo una cl¨¢usula suelo¡ª, declarando que se conocen los riesgos en los que se incurre. As¨ª, si por un lado deber¨ªan haberte explicado el alcance de estas disposiciones, por el otro no podr¨¢s reclamar una eventual cl¨¢usula suelo, que es abusiva solo cuando incumple con los requisitos de transparencia. Tienes que negociar la eliminaci¨®n de la cl¨¢usula.

?Y si mi hipoteca tiene cl¨¢usulas abusivas?

Si sabes que tu hipoteca contiene una cl¨¢usula abusiva, pon una reclamaci¨®n al servicio de atenci¨®n al cliente del banco. Si no te contesta en el plazo de dos meses o rechaza tu demanda, puedes dirigirte al Banco de Espa?a, que te dar¨¢ una respuesta en unos seis meses. Pero su veredicto no es vinculante para la entidad, aunque tenga un peso espec¨ªfico importante si decides ir a juicio.

Por otro lado, muchas entidades est¨¢n proponiendo trueques no siempre ventajosos para los clientes. ¡°Si saben que tienes la raz¨®n, es probable que te ofrezcan quitarte la cl¨¢usula, pero que a cambio te pidan firmar un papel para que renuncies a reclamar judicialmente¡±. Esto significa que no volver¨¢s a ver los eventuales importes que te han cobrado indebidamente, como puede ser en el caso de las cl¨¢usulas suelo.

¡°Tambi¨¦n hay bancos que hacen ofertas m¨¢s interesantes bajo acuerdo de confidencialidad. En estos casos recomendamos firmar, porque los juicios pueden durar a?os¡±, continua Gaston. En todo caso, aconseja ponerse?en las manos de un abogado o de una plataforma, ¡°para que haya equilibrio entre las partes¡±.

Si tu hipoteca tiene cl¨¢usulas abusivas que no te han afectado ¡ªpor ejemplo unos intereses de demora astron¨®micos que no has desembolsado porque siempre has pagado puntualmente¡ª, tambi¨¦n puedes pedir su eliminaci¨®n, pero con cuidado: si el banco accede, se suele proceder con una novaci¨®n del contrato ¡ªuna modificaci¨®n del mismo¡ª ante notario. ¡°Muchas cl¨¢usulas suelo han aparecido de esta manera¡±, alerta Gaston.

Si, por otro lado, te enfrentas a un procedimiento de venta extrajudicial, recuerda que en este caso el notario s¨ª que tiene el poder de suspenderla si est¨¢ planteada una demanda?judicial.?¡°Y no es necesario que exista ya una cl¨¢usula declarada abusiva. No hay igualdad en los derechos¡±, lamenta Cavall¨¦. Para Ballugera, el problema est¨¢ en el sistema:?¡°El legislador dice que es el Estado quien tiene que defender al consumidor, pero el compromiso de las autoridades contra las cl¨¢usulas abusivas es tibio¡±.