El 56% de la vivienda nueva no se vende por falta de demanda solvente

?Por qu¨¦ no se logra vender las viviendas nuevas vac¨ªas? M¨¢s del 56% es por falta de trabajo o estabilidad laboral. En un 19% de los casos, es por la mala ubicaci¨®n del inmueble y en un 11%, por precios altos. Por una u otra raz¨®n, el 26% de la bolsa de vivienda vac¨ªa tiene una dif¨ªcil salida en el mercado, ya sea por escasa ocupaci¨®n de las promociones o por vandalismo, malas conexiones o tipolog¨ªa inadecuada, seg¨²n recoge La Radiograf¨ªa del stock de viviendas 2015.

El informe elaborado por Tinsa pone el foco en las 1.560.000 viviendas producidas durante la crisis, de las que cerca del 25%, 389.000, est¨¢n vac¨ªas. Estas viviendas desocupadas suponen el 6,4% del parque total espa?ol y no todas est¨¢n comercializ¨¢ndose. Estima la consultora que el 4% no se pone en venta o alquiler por motivos que van desde esperar a que el mercado se recupere y remonten los precios (23%), hasta problemas judiciales, de vandalismo o falta de licencias de primera ocupaci¨®n. Tambi¨¦n hay un 9% destinado al alquiler; un porcentaje que baja al 6% donde hay menos stock y sube hasta un 12% all¨ª donde es mayor el volumen de vivienda vac¨ªa.

La mayor concentraci¨®n de vivienda desocupada, edificada entre 2008 y junio de 2015, se da en las ¨¢reas metropolitanas de las grandes ciudades y el arco mediterr¨¢neo. La media nacional de desocupaci¨®n es del 22% en el caso de las capitales y grandes ciudades, pero baja al 15% en Madrid y Barcelona que ¡°est¨¢n muy cerca del stock t¨¦cnico necesario para el buen funcionamiento del mercado¡±, seg¨²n Pedro Soria, de Tinsa, y ser¨ªan lugares en los que empezar de nuevo a edificar.

Provincias con m¨¢s excendente

Las provincias con mayor concentraci¨®n relativa del stock son Almer¨ªa, que roza el 39%, Cuenca, Castell¨®n, Toledo y Murcia. A destacar que a la tasa de desocupaci¨®n de Cuenca (37%) corresponden 3.282 viviendas vac¨ªas, mientras que el mercado murciano, con casi un 33%, acumula 22.862 viviendas pendientes de venta.

No faltan ejemplos de disparidad en la tasa de desocupaci¨®n dentro de la comunidad o del municipio. Dentro del de Madrid, el Ensanche Vallecas alcanza el 30% de desocupaci¨®n, el doble que en el caso de los PAU del norte. En el sur metropolitano, el municipio de Fuenlabrada se acerca al 50% mientras que Alcobendas no llega al 10%.

En Barcelona hay municipios como San Adri¨¤ de Bes¨®s con una tasa de desocupaci¨®n de m¨¢s del 50%, mientras que en Sabadell es de un 15%. En la provincia de Toledo, Sese?a ha logrado rebajar la desocupaci¨®n al 25% y en Camarena se acerca al 70%.

No toda Espa?a tiene vivienda desocupada. El 80% se concentra en 900 municipios. Hay que tener en cuenta que un 42% de los m¨¢s de ocho mil municipios tiene un nivel muy bajo de stock y que en el 12% no se construy¨® nada entre 2008 y 2015. Solo un 11% presenta m¨¢s de un 40% de tasa de desocupaci¨®n.

Dos a?os y medio para absorber los pisos

En cuanto al tiempo de absorci¨®n del stock medio estar¨ªa en dos a?os y medio; o sea, durante el primer semestre de 2018 pero no estar¨¢ todo digerido. Este es un dato medio que se basa en una demanda media anual de 150.000 viviendas, sumando tambi¨¦n autopromoci¨®n y alquiler y teniendo en cuenta que en el 73% de los 900 municipios analizados esta vivienda nueva vac¨ªa compite con la de segunda mano a la hora de ser vendida o alquilada. Tinsa prev¨¦ que en 2016 habr¨¢ descendido una cuarta parte del stock que en algunos lugares necesitar¨¢ cuatro a?os y en otros, como Madrid, entre uno y dos o de seis a doce meses en el caso de Barcelona.

Por lo que se refiere a la demanda, el 81% del stock est¨¢ destinado a primera vivienda y el 7% a segunda y es de extranjeros en un 5% de viviendas habituales y un 35% de las vacacionales, pero llega a ser de la mitad de los demandantes en el caso de la Costa del Sol y Baleares.

En la presentaci¨®n de este informe, Ignacio Pindado, presidente de la patronal Asprima, llam¨® la atenci¨®n sobre las oportunidades de rehabilitaci¨®n que abre un parque de viviendas en el que el 97% tiene una calificaci¨®n energ¨¦tica baja y cuya renovaci¨®n permitir¨ªa reducir la dependencia energ¨¦tica espa?ola y crear puestos de trabajo.

Tinsa incluye un estudio de precios medios por tipolog¨ªa y zona geogr¨¢fica. Estima que se ha producido una bajada -desde los precios m¨¢ximos a finales de 2007 y comienzos de 2008- de un 41% y de un 28% en el caso de la vivienda nueva. En las islas solo ha bajado un 10%, mientras que en las ¨¢reas metropolitanas, costeras y el resto de los municipios, roza el 40%. En cuanto a expectativas, en 2016, all¨ª donde hay m¨¢s de un 30% de las viviendas vac¨ªas, el precio puede seguir cayendo hasta m¨¢s de un 6%. Y otro tanto subir¨ªa en las ubicaciones con menos de un 10% de casas nuevas vac¨ªas. Casi una tercera parte de estas viviendas en stock, producidas durante la crisis, ver¨¢n bajar los precios, mientras que para el 41% se mantendr¨¢n.