?De verdad hace falta construir m¨¢s casas? Solo en algunas zonas

¡°Empieza a faltar vivienda, hay demanda embalsada y ha crecido el ahorro familiar. Parece momento de moverse¡±, sosten¨ªa la semana pasada, animando al sector inmobiliario, Ignacio Martos, presidente de Tinsa. Le respaldan el repunte de precios, el n¨²mero de visados de direcci¨®n de obra, el de las compraventas cerradas y el de las hipotecas concedidas. ?Hace falta volver a construir? La vivienda de segunda mano sin vender, sumada a los pisos que saldr¨¢n al mercado por el envejecimiento de la poblaci¨®n espa?ola, hacen que solo en algunas zonas muy concretas haya una escasez real de pisos, se?alan los expertos.

El reinicio de la actividad de construcci¨®n choca contra la resaca de la crisis y la evoluci¨®n demogr¨¢fica. En un curso de Territorio Racional y Sostenible, el soci¨®logo Jes¨²s Leal citaba al profesor de la Universidad Aut¨®noma de Barcelona (UAB) Juan Antonio M¨®denes: ¡°Te¨®ricamente, si se considera la construcci¨®n de vivienda y la creaci¨®n de hogares, m¨¢s all¨¢ de 2020 no habr¨ªa necesidad de edificar nuevas viviendas¡±, advert¨ªa.

M¨®denes afirma que ¡°el creciente n¨²mero de viviendas en manos de poblaci¨®n anciana que retornan al mercado superar¨¢ a finales de la d¨¦cada a la demanda joven¡±. El consultor Luis Rodr¨ªguez de Acu?a, anota que el envejecimiento de la poblaci¨®n vierte al mercado de vivienda unas 130.000 anuales, fruto de hogares extinguidos.

540.000 casas nuevas

Estas viviendas vienen a engrosar la oferta de usada, de la que hay un stock de 1,15 millones, a las que hay que sumar unas 540.000 nuevas, seg¨²n Fomento. Suma y sigue: este a?o se terminar¨¢n de edificar 52.000 casas; 73.000, en 2016, y unas 95.000 al siguiente a?o, indica el socio de RR. de Acu?a&Asociados.

Frente a esta vasta oferta, la demanda cojea: ¡°el desplome de la demanda demogr¨¢fica ha coincidi¨® con la crisis financiera internacional¡±, escribe el profesor de la UAB. A esta baja demanda a?ade ¡°el par¨®n de la emigraci¨®n y la baja fecundidad de los ochenta y noventa¡±. Hay que tener en cuenta que el 50% de la vivienda en la ¨¦poca de la burbuja era absorbido por j¨®venes de baby boom y emigrantes.

Claro que ¡°tambi¨¦n hay demandantes de segunda vivienda o con intenci¨®n de invertir en inmuebles¡±, recuerda, ampliando el foco, Ignacio Aguirre, de Aguirrearce Consultores, que a?ade que, adem¨¢s, ¡°a¨²n teniendo en cuenta los 3,4 millones de de vivienda vac¨ªa, seg¨²n el ¨²ltimo Censo, no se puede descartar que haya que edificar m¨¢s, puntualmente¡±.

La explicaci¨®n es que esos 3,4 millones son inmuebles que no albergan un hogar pero, no por eso, est¨¢n disponibles para la venta o alquiler. ¡°Por ejemplo, las que se mantienen sin uso como inversi¨®n a la espera de su revalorizaci¨®n, no existen a efectos de cubrir la demanda¡±, explica.

Hay coincidencia en que s¨ª har¨¢ falta construcci¨®n en algunos lugares. M¨®denes indica que ¡°la sustituci¨®n del parque de viviendas obsoleto y las variaciones en algunos mercados locales pueden crear una demanda, incluso de cierta importancia, en determinados momentos y lugares¡± .

Tinsa concreta algunas ¨¢reas metropolitanas y de costa, en las que habr¨ªa que empezar a construir ya, si no se quiere desabastecer el mercado a dos a?os vista. Y el socio de la firma RR. de Acu?a sostiene que hay que edificar en ¡°metr¨®polis con alto PIB y baja tasa de paro y, en menor media, en algunas zonas de costa, con buen nivel de renta¡±.

A un buen nivel de renta responde el perfil, por ejemplo, de lo que se edifica en el madrile?o barrio de Valdebebas, en el que hay 6.700 pisos en marcha. Eso s¨ª, el 76% son en r¨¦gimen de cooperativa; o sea con el futuro propietario ya identificado.

Estudio pormenorizado

Antes de invertir o promover, Aguirre, alerta de que hay que descender al detalle para analizar cada mercado local, con el fin de asegurarse de que va a haber demanda. Cruzando los datos de poblaci¨®n, creaci¨®n de hogares y n¨²mero de viviendas, analiza el mercado inmobiliario madrile?o, el mayor de Espa?a, con m¨¢s de tres millones de habitantes y en el que de los 21 distritos, dos superan los 200.000 habitantes.

Pone como ejemplo, el distrito de Villaverde, en el sur de la capital. ¡°La relaci¨®n entre vivienda y hogares muestra que no hay pisos vac¨ªos que pueda acoger el crecimiento de la propia poblaci¨®n del distrito. Y, por otra parte, cuenta con suelos vacantes que podr¨ªan destinarse al uso residencial¡±, seg¨²n Aguirre.

Se trata de una zona de clase trabajadora en el sur de la capital, por lo que ¡°es posible que el nivel de renta media no aconseje edificar viviendas libres para la venta, pero s¨ª promociones de vivienda social en alquiler¡±, indica.

La respuesta del mercado no tiene por qu¨¦ ser fundamentalmente la de edificar para vender. Leal considera que ¡°esta crisis tiene que suponer la transformaci¨®n completa del sistema de provisi¨®n de vivienda por parte del Estado y del propio mercado¡±. Y habla de un nuevo paisaje inmobiliario, ¡°por m¨¢s que se insista en que hay grandes capitales que quieren invertir en el mercado inmobiliario espa?ol y en que esto va a remontar, yo lo que creo es que se van a producir son cambios profundos y que, quiz¨¢, es la oportunidad de que en Espa?a la vivienda deje de ser la hermana pobre del estado de bienestar¡±, seg¨²n explic¨® en el curso impartido recientemente en La Casa Encendida, de Madrid.

No todo est¨¢ perdido

En el curso qued¨® claro que incrementar la muy escasa oferta espa?ola de arrendamientos a precios asequibles y rehabilitar, son dos sendas alternativas a las que se podr¨ªan reorientar la industria de la construcci¨®n. Alquiler y rehabilitaci¨®n permitir¨¢n reequilibrar socialmente las ciudades y enfrentar el grave problema social de la vivienda, aparte de adecuar un parque envejecido a las necesidades de habitabilidad y sostenibilidad actuales. Pero, todo a su tiempo, estos dos caminos son, para M¨®denes, una direcci¨®n en la que ¡°se ir¨¢ transformando a lo largo de las generaciones sucesivas el sistema residencial espa?ol¡±.

El profesor de la UAB explica que ¡°se podr¨ªan conseguir una creaci¨®n estable y considerable de nuevos hogares, pero solo ser¨ªa factible con cambios radicales en las pol¨ªticas de vivienda, de empleo y de cr¨¦dito, y mediante la evoluci¨®n del mercado laboral y de las condiciones laborales¡±.

En la Revista Espa?ola de Investigaciones Sociol¨®gicas, formula dos escenarios: ¡°Si se fuera adelantando la edad de emancipaci¨®n y se intensificase el n¨²mero de hogares unipersonales,- con tasas similares a las de Noruega- de aqu¨ª a 2051, har¨ªan falta 100.000 hogares anuales; pero, si se volviese al escenario de 2001, se perder¨ªan de 50.000 a 100.000 al a?o¡±. Todo est¨¢ por escribir.