Despega la hipoteca sin sustos

Hipoteca a tipo de inter¨¦s fijo al 1,8%. Suena tentador. ?Realmente lo es? ?Explican estas ofertas los ¨²ltimos datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) que se?alan que en octubre de este a?o el 9,7% de las hipotecas que se firmaron lo hac¨ªan a tipo fijo, cuando en diciembre de 2014 eran un 6,4%? ?Es su momento? ?Hipoteca variable o fija?

La realidad es que nunca antes, o al menos en los ¨²ltimos 25 a?os, las entidades hab¨ªan ofrecido hipotecas fijas a tipos de inter¨¦s tan bajos. Bankinter lo hace al 1,8%; mientras que Bankoa y el Banco Cooperativo Espa?ol, al 1,9%.

El problema es que con el euribor en m¨ªnimos hist¨®ricos ¨Cse negocia en torno al 0,06%¨C, las hipotecas variables parecen ser igual de convenientes y baratas. En el caso de Bankinter, su Hipoteca Sin M¨¢s tiene un tipo fijo el primer a?o del 1,5% y uno variable de euribor (ese 0,06%) m¨¢s 1,2 puntos los a?os siguientes. La hipoteca de Bankoa sale a euribor m¨¢s un diferencial de 0,95; y Te lo Mereces Todo, del Banco Cooperativo Espa?ol, al 1,25% durante 12 meses y a euribor m¨¢s 1,1% para el resto de a?os.

Incluso hay hipotecas variables algo m¨¢s baratas en el mercado: la Hipoteca Freedom+, de Banco Mediolanum, se oferta a euribor m¨¢s 0,99%, lo mismo que la de ING Direct y Liberbank.

Los cr¨¦ditos fijos al 1,8% est¨¢n establecidos para plazos de solo 10 a?os

La balanza a favor de las hipotecas variables a¨²n se inclina algo m¨¢s si se incluye en la comparaci¨®n el factor tiempo. Los tipos de inter¨¦s de las hipotecas fijas del 1,8% o 1,9% est¨¢n establecidos para plazos de 10 a?os. Cuando ¨¦stos se alargan, por ejemplo a 15 o 20 a?os, suben: al 2,1% y 2,5% en el caso de Bankinter; o al 2,2% y 2,4% en el caso de Bankoa. Esta circunstancia beneficia a las hipotecas variables, m¨¢s baratas de salida.

El tiempo a su favor

Alargar la duraci¨®n del pr¨¦stamo incorpora una ventaja adicional, al menos a corto plazo, y es que las cuotas mensuales se reducen significativamente. Es decir, 100.000 euros a 10 a?os al 1,8% obligan al pago de una letra mensual de aproximadamente 911 euros, mientras que a 20 a?os ¨Caunque sea al 2,5%¨C, el pago mensual se reduce a cerca de 530 euros.

Los argumentos a favor de las hipotecas variables tambi¨¦n se pueden encontrar en las comisiones que incorporan. Es m¨¢s com¨²n encontrar gastos de apertura entre las que se ofertan a tipo fijo que en las variables. Por ejemplo, Bankinter establece una comisi¨®n de apertura del 1% en su pr¨¦stamo a tipo fijo, con un m¨ªnimo de 350 euros; cero euros en la variable. Las comisiones por amortizaci¨®n parcial o total se sit¨²an en las variables, en general, en el 0% y las de subrogaci¨®n (cambio) a otra entidad, en el 0,5% los primeros cinco a?os (0,25%, el resto). En las fijas, estos gastos pueden ser del 0,5%, ya sea en amortizaci¨®n parcial, total o de desistimiento durante un lustro (0,25% en a?os siguientes).

Sin embargo, hay algo mucho m¨¢s importante que se debe tener en cuenta a la hora de comparar pr¨¦stamos para comprar una vivienda. Se trata del euribor. Es cierto que su nivel actual (ese 0,06%) es m¨ªnimo, por lo que, en teor¨ªa, solo puede subir (los tipos de inter¨¦s en Estados Unidos ya han empezado a hacerlo).

Antes de firmar con el banco hay que valorar cu¨¢nto y cu¨¢ndo subir¨¢n los tipos de inter¨¦s

La cuesti¨®n es plantearse cu¨¢nto y en cu¨¢nto tiempo aumentar¨¢n. Si el euribor subiera significativamente y en poco tiempo, las hipotecas fijas contratadas hoy se convertir¨ªan ma?ana en las m¨¢s baratas. En 10 a?os, bastar¨ªa un euribor al 1% en una hipoteca con un diferencial de un punto para que las cuotas mensuales se igualaran. Cualquier nivel superior, las elevar¨ªa. Un ejemplo: un pr¨¦stamo fijo de 100.000 euros al 1,8% a 10 a?os, obliga a pagar una letra mensual de 911 euros. Esos mismos 100.000 euros a euribor m¨¢s un punto, arrojan una cuota inicial de unos 880 euros (31 euros menos). Si el euribor subiera en la pr¨®xima d¨¦cada 0,25 puntos cada a?o, la cuota ¨²ltima sumar¨ªa 931 euros (20 euros m¨¢s). Pero si en ese plazo, el euribor subiera 0,5 puntos al a?o, la cuota ascender¨ªa ya a casi 985 euros mensuales (casi 75 euros m¨¢s).

Teniendo en cuenta todo lo que se paga al banco a lo largo de los diez a?os analizados, el resultado es que las hipotecas variables aguantan a las de tipo fijo, siempre y cuando el euribor no acumule subidas anuales superiores al cuarto de punto (se pagar¨¢n en ambos casos intereses por valor de unos 9.500 euros). Superado ese nivel, las hipotecas fijas resultan m¨¢s baratas.

Si en lugar de 10 a?os, los plazos se alargan a 15 o a 20 a?os, los riesgos que se asumen con las hipotecas variables son mayores. Al ampliar el plazo, el euribor siempre puede dar alg¨²n susto (nadie lo prev¨¦ a corto plazo, pero no hay que olvidar que en 2007, esta referencia hipotecaria lleg¨® a situarse en el 5,393%).

Si sucediera este escenario, el cliente siempre tiene la opci¨®n de renegociar las condiciones de la hipoteca con la entidad financiera, aunque haya que asumir alg¨²n gasto adicional.

El importe cuenta

Las hipotecas variables financian el 80% del valor de tasaci¨®n de la vivienda que se va a adquirir, siempre que sea la habitual (para segundas residencias, este porcentaje se suele situar en torno al 70% del su valor). Lo mismo sucede en las ofertas actuales de pr¨¦stamos a tipo fijo, con la excepci¨®n de Bankoa que rebaja este l¨ªmite al 65%. Cuanto mayor es el porcentaje de financiaci¨®n, menor es la necesidad de contar con ahorro previo, en el que debe tambi¨¦n tenerse en cuenta el importe de los gastos asociados a una compra (impuestos, gastos de notar¨ªa, registro sobre compra y constituci¨®n de hipoteca¡­).

En cualquier caso, a la hora de suscribir una hipoteca ¨Cseg¨²n los ¨²ltimos datos del INE, en octubre de 2015 era de 111.711 euros de media¨C, es relevante determinar el importe a solicitar. Si es a tipo fijo se conocer¨¢ de antemano la cuota mensual de por vida (no deber¨ªa superar el 30% de los ingresos del particular). Pero si es a tipo variable, cambiar¨¢.

Para evitar problemas de posibles impagos, es necesario que el cliente haga una simulaci¨®n de cu¨¢nto sumar¨ªa la letra mensual si el ¨ªndice de referencia (el euribor a 12 meses en la mayor parte de los casos) subiera un punto, dos, tres¡­ Se trata de conocer si con los ingresos actuales se puede o no hacer frente a su pago.