?Hipoteca a tipo fijo o variable? C¨®mo elegir entre las mejores ofertas

Este 2016 tiene visos de ser un buen a?o para los clientes solventes y ahorradores que busquen financiar la compra de su primera vivienda. Las estad¨ªsticas parecen confirmar esta tendencia: el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) acaba de publicar los datos de las?transmisiones de derechos de la propiedad?relativos al mes de noviembre del a?o pasado, que indican un aumento del 13,7% de las compraventas de viviendas inscritas respecto al mismo mes de 2014. Si nos fijamos en las hipotecas inscritas, el INE ofrece datos significativos que apuntalan a una mejora del mercado inmobiliario; en los 10 primeros meses de 2015 se registraron 206.218 hipotecas sobre vivienda, un 20,6% m¨¢s que en el mismo periodo de 2014.

?Qu¨¦ tipo de inter¨¦s elijo?

Si necesitamos financiaci¨®n bancaria para comprar un inmueble, adem¨¢s de estudiar detenidamente las caracter¨ªsticas financieras de la oferta hipotecaria para seleccionar la mejor opci¨®n que encaje con nuestras necesidades y posibilidades, hay que valorar qu¨¦ tipo de inter¨¦s nos interesa: ?tipo fijo, mixto o variable?

Los pr¨¦stamos hipotecarios a tipo fijo suponen pagar la misma cuota a lo largo de todo el plazo pactado, lo que asegura que el pago mensual se mantendr¨¢ constante, suban o bajen los intereses del mercado. Si se contrata un tipo de inter¨¦s variable, hay que tener en cuenta que en cada revisi¨®n la cuota variar¨¢, seg¨²n evolucione el Eur¨ªbor o el referencial pactado. Las hipotecas mixtas ofrecen un periodo plurianual fijo, para despu¨¦s aplicar un tipo variable. Hay otras posibilidades, como la cuota ¡°blindada¡± que supone pagar siempre la misma cuota pese a tener un tipo variable: lo que cambia en cada revisi¨®n es el plazo, en lugar de la cuota. Sin embargo, actualmente no se ofrecen para clientes minoristas.

Las hipotecas a tipo variable copan la contrataci¨®n actual, representando el 90,3% del total registrado en octubre de 2015, seg¨²n recoge el INE. Entre las razones para que solo el 9,7% de las hipotecas registradas se firmasen a tipo fijo se puede citar la menor oferta por parte de los bancos, los requisitos m¨¢s exigentes para su concesi¨®n y un relativo desconocimiento por parte de la clientela.

Cuando se pregunta a los expertos si conviene m¨¢s una hipoteca fija o variable, la respuesta siempre es la misma: ¡°Depende¡±. De la situaci¨®n, necesidades y preferencias del solicitante, por una parte, y de las posibilidades que realmente tiene de obtener la financiaci¨®n. Una familia con ingresos estables en el tiempo, sin ingresos adicionales a su n¨®mina, con una limitada capacidad de ahorro y que huye del riesgo, ser¨ªa la candidata ideal a las hipotecas a tipo fijo. Sin embargo, podr¨ªa ser que no tuviera el perfil econ¨®mico exigido por el banco y solo pudiera acceder a hipotecas a tipo variable.

Tambi¨¦n depende del coste financiero que supondr¨¢ cada una de las hipotecas. Lamentablemente, el coste de las hipotecas variables y mixtas solo se puede calcular al terminar de pagar la deuda, no antes. Tengamos en cuenta que antes de contratar el pr¨¦stamo o cr¨¦dito no sabemos la evoluci¨®n futura del Eur¨ªbor o referencial contratado. Por si fuera poco, tampoco conocemos la inflaci¨®n que experimentar¨¢ nuestra cesta de la compra, variable necesaria para comparar las hipotecas a tipo variable y a tipo fijo. Con las cautelas ya mencionadas, veamos a continuaci¨®n las mejores ofertas actuales.

Las mejores hipotecas a tipo fijo y variable

Analicemos ahora algunas de las mejores ofertas hipotecarios de cada tipo, tanto fijo como variable. Tomamos como ejemplo un cliente que solicita 100.000 euros y desea amortizar la deuda en un plazo de 20 a?os. Los ahorros m¨ªnimos exigidos para obtener estas hipotecas son del 20% del precio de compraventa y los gastos de la operaci¨®n, superiores al 10% como norma general.

Hipotecas a tipo fijo. Bankoa a 20 a?os financia a un tipo fijo nominal del 2,40%. Al mismo plazo, Liberbank tiene una hipoteca fija al 2,45%, Abanca publicita un 2,49% nominal, Bankinter un tipo fijo del 2,50% nominal y Uni¨®n de Cr¨¦ditos Inmobiliarios (UCI) financia al 2,85% nominal. Las mejores hipotecas a tipo fijo, por tanto, tienen un inter¨¦s inferior al 3% a un plazo m¨¢ximo de 20 a?os.

Hipotecas a tipo variable. La oferta de pr¨¦stamos hipotecarios a tipo variable es bastante m¨¢s extensa: entre las mejores encontramos la hipoteca para los clientes m¨¢s solventes de Banco Mediolanum a Eur¨ªbor + 0,75% o la hipoteca Naranja de ING a Eur¨ªbor?+ 0,99%, mismo tipo que ofrece Liberbank. Unoe (del grupo BBVA) concede dinero a un tipo variable de Eur¨ªbor + 1,10% y Triodos Bank financia las viviendas m¨¢s sostenibles a un Eur¨ªbor + 1,20%. Una competencia creciente alrededor del diferencial de la unidad que es muy probable se recrudezca a lo largo de este a?o.

?C¨®mo se calcula la cuota?

La cuota mensual de la mejor hipoteca a tipo fijo, al 2,40%, supone pagar 525 euros durante los 20 a?os pactados para los 100.000 euros concedidos. Al final del pr¨¦stamo sabemos exactamente lo que habremos pagado, sin tener en cuenta el efecto de la inflaci¨®n ¡ªque no conoceremos hasta el final de la hipoteca¡ª para calcular el valor presente de los pagos efectuados: 126.011 euros, siendo los intereses costeados de 26.011 euros.

Las hipotecas a tipo variable copan la contrataci¨®n actual

La mejor hipoteca variable, a Eur¨ªbor +0,75%, nos enfrenta al enigma de todo potencial hipotecado: ¡°?Cu¨¢nto me acabar¨¢ costando?¡±. Es imposible saberlo: no se puede prever c¨®mo evolucionar¨¢ el Eur¨ªbor. No obstante, tomemos dos escenarios arbitrarios de evoluci¨®n de los tipos de inter¨¦s, para poder mostrar algunos c¨¢lculos y hacernos una idea cu¨¢nto podr¨ªamos pagar.

En el primer caso, consideremos un escenario?de tipos a largo plazo elevados, en el que el Eur¨ªbor se mantiene en m¨ªnimos del 0,06% los primeros cinco a?os, sube al 2% los cinco siguientes y se mantiene en el 5% hasta el final del plazo. La segunda hip¨®tesis se materializar¨ªa en dos d¨¦cadas de intereses bajos; por ejemplo, los primeros cinco a?os al 0,06% y un Eur¨ªbor al 2% hasta el final.

Si el Eur¨ªbor funcionara como descrito en el primer escenario, el hipotecado acabar¨ªa pagando una cuota de 451,57 euros los cinco primeros a?os, de 519,12 euros hasta el d¨¦cimo y de 597,23 euros hasta el final. Al final, abonar¨ªa 129.909 euros, 3.898 euros m¨¢s que lo que hubiese tenido que desembolsar?con un tipo fijo, si bien el efecto de la inflaci¨®n podr¨ªa alterar la conclusi¨®n.

Necesitamos formarnos y hacer c¨¢lculos si queremos elegir con altas probabilidades de ¨¦xito

Si el escenario fuera el segundo, un periodo largo de tipos bajos, los resultados cambiar¨ªan. El primer quinquenio se pagar¨ªa una cuota de 451,57 euros, para despu¨¦s abonar 519,12 euros hasta el final del pr¨¦stamo. En este caso, se acabar¨ªan pagando 120.535,08 euros, 5.476 euros menos respecto a la mejor hipoteca a tipo fijo.

Dependiendo de c¨®mo acabe evolucionando el Eur¨ªbor en el plazo de la hipoteca, podemos ganar dinero hipotec¨¢ndonos a tipo fijo ¡ª3.898 euros si los tipos variables crecieran notablemente, en el ejemplo¡ª, o bien pagar m¨¢s intereses ¡ª5.476 euros m¨¢s que la hipoteca a tipo variable del escenario de tipos bajos del ejemplo¡ª.

Entonces, ?qu¨¦ es mejor? Depende. Lo ¨²nico categ¨®rico es que, antes de tomar cualquier decisi¨®n, necesitamos formarnos y hacer c¨¢lculos si queremos elegir con altas probabilidades de ¨¦xito.