?Cu¨¢nto te costar¨¢ el notario, el IVA o el registro si compras una casa?

Antes de desembolsar la ingente suma de dinero que te piden por tu casa nueva no olvides echar cuentas. Sobre todo cuando la compra la vas a realizar con dinero prestado por el banco. El n¨²mero de pr¨¦stamos hipotecarios encadena 18 meses seguidos al alza, de acuerdo con los datos de noviembre del?Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Cuidado: cuando adquieres una vivienda no s¨®lo tienes que mirar el precio de la casa, sino que deber¨¢s sumarle los gastos de la compra, si no quieres llevarte sustos en el notario.

Si tienes 100.000 euros disponibles, aunque quieras comprar al contado, tendr¨¢s que buscar una casa cuyo precio sea inevitablemente inferior a esa cantidad. Porque el coste del piso solo representa una parte de la operaci¨®n. Existen otros gastos ¡ªindependientemente de que se solicite un pr¨¦stamo hipotecario o no¡ª?que encarecen la compraventa. La cantidad no es fija,?aunque los expertos coinciden en que suele superar el 10% del valor del inmueble que los compradores normalmente calculan. Las variaciones dependen de?si se trata de vivienda nueva o de segunda mano, de?sus caracter¨ªsticas y?de si pedimos dinero al banco, entre otras variables.?

Gastos de compraventa

Si tienes la suerte de poder comprar un inmueble sin endeudarte con un banco, no solo te evitar¨¢s el pago de intereses y dem¨¢s costes financieros, sino que recortar¨¢s los dem¨¢s gastos.?

?Vivienda nueva o de segunda mano??En primer lugar, hay que distinguir entre vivienda nueva y de segunda mano. ¡°La vivienda nueva es la que se compra directamente al promotor o que hayan pasado menos de dos a?os desde su finalizaci¨®n¡±, explica Domingo Remoj¨®n, director de iAsesor¨ªa y experto de portal iAhorro. En este caso ¡ªy?si no est¨¢ incluido¡ª,?hay que abonar el?IVA, equivalente al 10% del precio de la vivienda ¡ªhasta 2013 era el 4%¡ª. Adem¨¢s, hay que pagar el impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados (AJD), un impuesto auton¨®mico cuyo importe var¨ªa en funci¨®n de la Comunidad donde est¨¦ ubicada la vivienda y oscila entre un 0,5% y un 1,5% del valor de la compraventa ¡ªaunque existan bonificaciones al cumplir con determinados requisitos¡ª.

Por otro lado, la vivienda de segunda mano no est¨¢ gravada con el IVA ni con el AJD, sino con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que tambi¨¦n var¨ªa seg¨²n la Comunidad Aut¨®noma. ¡°La media en Espa?a es un 8% sobre el valor de la compraventa¡±, comenta Ricardo Gulias,?intermediario financiero independiente y director general de RN Tu soluci¨®n hipotecaria.?Las comunidades m¨¢s caras son Catalu?a, Galicia y Comunidad Valenciana, donde alcanza el 10%; la m¨¢s econ¨®mica es el Pa¨ªs Vasco (4%). Todas las provincias, sin embargo, prev¨¦n bonificaciones. En Catalu?a, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia numerosa, menores de 32 a?os o minusval¨ªa.?

La tasaci¨®n de la vivienda es obligatoria si se solicita un pr¨¦stamo hipotecario

Remoj¨®n recuerda que habr¨ªa que pedir un informe vinculante a la consejer¨ªa econ¨®mica local para no tener problemas posteriores con Hacienda.?¡°El ITP se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la vivienda y la valoraci¨®n asignada por la administraci¨®n, que tiene cuatro a?os para revisarla. Si considera que has comprado la vivienda por un valor demasiado bajo, te pedir¨¢ abonar la diferencia¡±, alerta.

Notar¨ªa.?Las partes son libres de elegir el profesional que prefieran, pero los honorarios no variar¨¢n mucho entre un despacho y otro, ya que la ley fija unos aranceles seg¨²n el valor de la compraventa y del servicio a prestar. Para una vivienda de 120.000 euros, el coste ser¨¢ de unos 390 euros, de acuerdo con el Consejo General del Notariado.

Inscripci¨®n del contrato en el Registro de la Propiedad.?En realidad, este tr¨¢mite es voluntario. ¡°Pero es altamente recomendable¡±, recuerdan desde el Colegio de Registradores de Espa?a, por la seguridad jur¨ªdica que ofrece al comprador.?Para una vivienda de unos 100.000 euros, el precio puede rondar los 200 euros, impuestos incluidos. Tambi¨¦n en este caso depende de las caracter¨ªsticas de la propiedad, la ubicaci¨®n y otras variables, y se aplican aranceles fijados por ley.

?Y si pido una hipoteca?

Si pides una hipoteca para adquirir la vivienda, hay que volver a echar cuentas. Adem¨¢s del coste financiero que supone solicitar un pr¨¦stamo, hay que considerar que los gastos de notar¨ªa y registro se duplican?¡ªal tener que inscribir dos escrituras diferentes, una de compraventa y otra de hipoteca¡ª, que es obligatorio pasar por una gestor¨ªa y que es necesario tasar la vivienda.?

Tasaci¨®n. Este paso es obligatorio si vas a solicitar un pr¨¦stamo hipotecario. Se trata de una valoraci¨®n del inmueble que tiene efecto jur¨ªdico y determina el porcentaje de financiaci¨®n que concede el banco. Por esta raz¨®n, solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisi¨®n del Banco de Espa?a.?

¡°Una tasaci¨®n cuesta a partir de 250 euros¡± precisan desde la empresa tasadora Tinsa. Para una vivienda de segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetu¨¢n, en el norte de Madrid, rondar¨ªa los 300 euros m¨¢s IVA, detallan.?Los criterios usados para determinar el valor son mult¨ªples. ¡°Se ha de conocer in situ la situaci¨®n del inmueble, las caracter¨ªsticas f¨ªsicas, el estado de ocupaci¨®n y de conservaci¨®n, la calidad constructiva, la edad, la superficie, la altura de la vivienda en el bloque, el n¨²mero de dormitorios, si tiene ascensor, garaje y trastero, zonas comunes¡±, enumeran. Adem¨¢s, se tiene en cuenta la situaci¨®n de la zona en cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente?¡ªpor ejemplo, si ha pasado la Inspecci¨®n T¨¦cnica de Edificios (ITE)¡ª o la condici¨®n del mercado inmobiliario en el momento de la tasaci¨®n.

Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados (AJD). Este gravamen?¡ªque en caso de simple compraventa solo se abona para una vivienda de nueva construcci¨®n¡ª se aplica a todas las compraventas vinculadas a un pr¨¦stamo hipotecario, sin importar si el inmueble es nuevo o de segunda mano. Es un impuesto auton¨®mico que no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en funci¨®n de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye?todo lo que garantiza la hipoteca, desde el capital hasta los intereses y los gastos.?

El impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados se aplica a todas las compraventas vinculadas a una?hipoteca

¡°Para una hipoteca de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros, ya que suele oscilar entre 1,3 y 1,6 veces el valor del pr¨¦stamo¡±, detalla Remoj¨®n. El impuesto, por otro lado, se sit¨²a entre el 0,5% y el 1,5% de este valor, en funci¨®n de la Comunidad. As¨ª, por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, resultan 2.250 euros adicionales a abonar.

Notar¨ªa y registro.?Compraventa e hipoteca son dos contratos vinculados pero diferentes, por los que habr¨¢ que pagar distintos honorarios de notar¨ªa e inscripci¨®n en el registro. Para una vivienda de 120.000 euros, el Colegio del Notariado indica una cifra aproximada de 590 euros. ¡°El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria¡±, resume Remoj¨®n. Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del inmueble incide notablemente en el precio:?¡°Si para una vivienda habitual de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, para una que no lo sea son 294 euros¡±.?

Gestor¨ªa. Siempre existe la posibilidad de acudir a una gestor¨ªa que se encargue de abonar los impuestos a Hacienda y realizar los tr¨¢mites en el registro. Pero, si en el caso de la compraventa es opcional, cuando hay una hipoteca de por medio es necesario realizar los tr¨¢mites a trav¨¦s de un profesional.?¡°El banco tiene que garantizar que la hipoteca est¨¦ inscrita como se debe¡±, dice Remoj¨®n, ¡°y la gestor¨ªa cobra entre?100 y 200 euros por escritura¡±.