Vuelve la venta de vivienda sobre plano a la Comunidad de Madrid

A pesar de la prudencia que caracteriza a los tasadores, Juan Fern¨¢ndez-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasaci¨®n (ST), aporta varios datos que dibujan un mercado inmobiliario cada vez m¨¢s saludable. En el censo de vivienda nueva ofertada a finales de 2015 que ha presentado se detectan dos nuevas tendencias: el aumento de la velocidad de comercializaci¨®n y el de la presencia de la venta sobre plano.

El ritmo de ventas ha llevado a que en la Comunidad de Madrid quede vivienda nueva solo para diez meses, tras agotarse el 82% de las viviendas en venta. Este plazo baja a nueve meses en el caso de la capital. ¡°Se consume el stock a mayor ritmo del esperado. O se ponen m¨¢s casetas de venta sobre plano, o la vivienda nueva para entrar a vivir, se acaba¡±, seg¨²n el director general de ST, lo que interpreta tambi¨¦n como ¡°una oportunidad para la rehabilitaci¨®n dentro del casco¡±.

De las 8.800 viviendas que se ofertaban en la Comunidad de Madrid a primeros de 2014, quedan en el mercado menos de 2.000 sin vender, a las que hay que sumar 3.600 m¨¢s de las 10.000 que salieron al mercado por primera vez en estos dos a?os, con lo que actualmente hay en stock, unas 5.600 en nueve municipios, incluyendo Madrid capital. En esta, solo hay 2.160 viviendas nuevas en venta.

Y m¨¢s de la mitad de la oferta, casi el 53%, no se ha empezado a construir y un 33% est¨¢ en construcci¨®n, tras aumentar en Madrid un 148% el porcentaje de venta sobre plano. En el caso de la Comunidad de Madrid, estos porcentajes son del 40%, sobre plano y el 24%, en proceso de edificaci¨®n.

Se va acercando el n¨²mero de hipotecas al de las compraventas

Otro dato positivo es que, por primera vez, desde 2007, se va acercando el n¨²mero de hipotecas al de las compraventas, lo que quiere decir que predomina el comprador de clase media, en lugar del inversor. Esta es una se?al m¨¢s de estabilizaci¨®n del mercado inmobiliario madrile?o. ¡°El a?o pasado hubo 380.000 transacciones, de las que 80.000 se pagaron al contado, la mitad que en 2014, cuando fueron 160.000 las casas compradas sin necesidad de una hipoteca¡±, seg¨²n explic¨® en la presentaci¨®n del censo de vivienda nueva. Otra se?al de buena salud es el porcentaje de tasaciones de ST que se destinan al mercado hipotecario. A comienzos de 2014, el 48% eran para compraventas, porcentaje que a finales del a?o pasado se acerca al 60%. Se suma, que a comienzos de 2014 se detect¨® que dejaba de bajar el precio de la vivienda. Subi¨® casi un 3% en las capitales de provincia espa?olas; un 6,2%, en Barcelona y un 4,8%, en el caso de Madrid.

Fern¨¢ndez-Aceytuno indic¨® que: ¡°toda la coyuntura conduce a conseguir esa recuperaci¨®n del mercado de la vivienda y que las familias recuperen la confianza perdida¡±. A esto contribuye tambi¨¦n que los promotores est¨¢n mejorando el dise?o, las zonas comunes y aumentado tama?o y calidades, con lo que se acercan m¨¢s a la demanda¡±. Un indicativo, es la disminuci¨®n del tama?o medio de las promociones, de las 72 viviendas en 2014, a las 48 del pasado a?o. Este descenso, cifrado en un 30%, permite que el promotor mida mejor el riesgo y edifique m¨¢s r¨¢pidamente.

Adem¨¢s de promociones m¨¢s peque?as y cuidadas, crece la presencia en el mercado de las viviendas con un precio medio m¨¢s alto en la Comunidad de Madrid. El 40% costaban menos de 150.000 euros en 2014, ahora solo una de cada cuatro. Sube tambi¨¦n la oferta de la vivienda de tres dormitorios que, por otra parte es la m¨¢s demandada por las familias. En dos a?os, las de menos de 100 metros cuadrados han pasado de suponer el 55% de la oferta a solo el 36%. Las de menor tama?o y precio se han vendido antes, probablemente, al ser absorbidas por los inversores para destinarlas arrendamiento.

El director general de ST detecta mayor prudencia no solo en los promotores, sino tambi¨¦n en las entidades financieras que han ido descartando la pr¨¢ctica de conceder o no hipotecas teniendo en cuenta el valor de la tasaci¨®n del inmueble o el avalista, cuando lo que se debe considerar es la capacidad de repago de quien las demanda y de su unidad familiar.

Y concluy¨® la presentaci¨®n, descartando que la incertidumbre pol¨ªtica pueda influir en la decisi¨®n de compra del particular que tiene ahorro, empleo estable y encuentra una vivienda y precio que le interesen. ¡°Los ciclos inmobiliarios son de ocho o diez a?os y los pol¨ªticos de cuatro¡±, indic¨®.

Para elaborar el censo, Sociedad de Tasaci¨®n se basa en el trabajo de campo de parte de sus 650 tasadores que registran promoci¨®n a promoci¨®n las viviendas nuevas en oferta, incluyendo terminadas, en construcci¨®n, sobre plano y alquiler con opci¨®n a compra. Se ci?e a nueve municipios de m¨¢s de 50.000 habitantes, incluyendo la capital, que engloban el 84% de la poblaci¨®n y el 82,5% del censo de viviendas. Se realiz¨® durante dos meses y medio a finales de 2015 en los mismos municipios y zonas del realizado a comienzos de 2014.